청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 처분청은 “청구인이 경기도 OO시 OO동 OOOOO 소재 종교용지 821.7㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1987.10.24 청구외 OOO외 2인(이하“OOO등”이라 한다)으로부터 141,360,000원에 취득하여 1992.10.27 청구외 OOOO교회 OOO에게 472,272,000원에 미등기 전매한 사실이 있다”는 자체탈세정보자료에 의거 이를 조사한 바, 청구인이 1987.10.24 쟁점토지를 취득한 후 소유권을 이전하지 아니한 채 1992.5 당초 OOO등과의 매매계약을 해약하는 조건으로 손해배상금 및 이자 등을 합한 340,000,000원을 받았다는 사실을 확인하고 이를 청구인이 OOO등에게 환매한 것으로 보아 1997.4.15 청구인에게 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 1992년 귀속분 양도소득세 178,776,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.6.14 심사청구를 거쳐 1997.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 기존에 자신이 경영하던 경기도 안양시 OO동 OOOOO외 1필지(이하 “쟁점공장”이라 한다)를 이전할 목적으로 1987.10.24 쟁점토지를 청구외 OOO등과 141,360,000원에 매입하기로 계약을 체결하고 계약금, 중도금, 잔금 중 일부를 지급한 상태에서 쟁점공장을 청구외 OOO외 11인(이하 “OOO등” 이라 한다)에게 1,400,000,000원에 매매하기로 1990.2.7 계약체결하고 계약금으로 140,000,000원을 수령하였으나, 쟁점토지는 건축허가는 물론 명의이전조차 되지 않는 형편이라 부득이 쟁점공장의 계약을 해약하기로 하고 1990.3.30 계약금반환 및 손해배상금으로 280,000,000원을 지급하였고, 그러던 중 청구외 OOO등으로부터 해약요구가 있어 청구인은 지금까지 지급된 매매대금 및 청구외 OOO에게 지급한 해약배상금과 4년 5개월간의 금리상당액을 합쳐 340,000,000원을 반환 받고 해약한 것이며 동 계약해제 당시 쟁점토지에 대한 잔금 22,000,000원이 남아있었으며 또한 계약이행을 담보하기 위하여 청구인이 청구외 OOO의 주택에 소유권이전청구권 가등기를 1989.7.5 경료한 사실 등으로 보아 당초의 매매원인행위가 없어졌음에도 청구인이 쟁점토지에 대한 잔금을 청산한 후 미등기 상태에서 보유하다가 청구외 OOO등에게 환매(재차전매)한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 1987.10.24 청구외 OOO등이 청구인에게 매매하기로 계약하고 그 약정에 따른 중도금 및 잔금이 청산되었는 바, 부동산을 매매하고 계약내용불이행등으로 대금청산절차 없이 단순히 소유권이전등기절차만 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하나 당해 거래가 대금청산을 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로 소유권이 청구인에게 유상으로 이전되었다 할 것이며, 청구인이 청구외 OOO등과 1992.5 당초 매수대금 141,360,000원, 손해배상금 140,000,000원 및 이자상당액 58,640,000원을 합한 340,000,000원을 받는 조건으로 당초 매매계약을 해약하기로 합의하였다고 하여 양도가 아니라고 주장하나, 합의서상의 명목 여하에 불구하고 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 340,000,000원에 다시 청구외 OOO등에게 유상으로 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조【소득의 구분】 제3항에는 “제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고, 구 소득세법 기본통칙 1-1-14…4【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 (나)호에는 “매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원된 경우에는 양도로 보지 아니한다” 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련기록을 살펴보면, 매도인인 청구외 OOO등과 매수인인 청구인간에 체결된 1987.10.24 쟁점토지에 대한 매매계약서와 영수증에는 대금지급조건이 계약금 14,000,000원, 중도금(1987.11.2) 50,000,000원, 잔금(1987.12.10) 77,360,000원이며 매도인이 책임지고 매수인에게 권리의무를 승계시킨다는 단서조항과 매도인이 1987.11.2 중도금 50,000,000원, 1987.11.13 잔금중 10,000,000원, 1987.12.31 잔금중 42,360,000원을 각 수령하였음을 증명하는 내용이 담겨 있으며,

(2) 청구인과 청구외 OOO등간의 쟁점공장에 대한 매매계약서에는 매매대금 지급조건이 계약금(1990.2.7) 140,000,000원, 중도금(1990.3.15) 700,000,000원, 잔금(1990.4.22) 560,000,000원 등 합계 1,400,000,000원이며, 한편 동 계약의 해제로 청구외 OOO등이 청구인으로부터 계약금의 반환 및 손해배상금조로 280,000,000원을 수령하였음을 증명하는 영수증(1990.3.30 작성)이 제출되었고,

(3) 쟁점토지에 대한 합의각서는 청구인과 청구외 OOO등간의 쟁점토지에 대한 매매계약을 매도인이 위약금 및 손해배상금을 지급하고 해약키로 합의한 내용이며, 또한 청구외 OOO등과 청구외 OOOO교회간의 쟁점토지에 대한 매매계약서를 보면 매매대금이 472,272,000원으로 지급조건은 계약금 72,272,000원, 중도금(1992.9.20) 200,000,000원, 잔금(1992.10.1) 200,000,000원으로 되어 있음이 확인된다.

(4) 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면, 동 토지에 대한 소유권이 1986.12.19 매매원인으로 청구외 OOO으로부터 1992.5.2 청구외 OOO등에게 이전된 뒤 1992.8.21 매매원인으로 1992.10 5 청구외 OOOO교회로 소유권이전된 것을 알 수 있으며, 또한 청구인은 청구주장을 입증할 수 있는 증빙으로 매도인에게 동 토지에 대한 소유권이전을 독촉하기 위하여 동인의 소유주택(경기도 OO시 OO동 OOOOOO OO)에 1989.7.5 매매예약원인으로 같은 날짜로 청구인 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정된 사실과 토지이용계획서상 동 토지는 도시계획상의 용도지역이 일반주거(단독주택건설용지)임을 증명하는 관할자치단체장의 회신문을 제출하고 있으나, 동 토지에 대한 매매대금의 지급 및 중도해약에 따른 손해배상금등의 수령관련 구체적인 증빙의 제시는 없다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 대금이 청산되지 아니한 상태에서 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원되었다고 주장하나, 미등기전매의 판단기준이 될 수 있는 잔금청산 여부에 대한 객관적인 사실확인이 어려우며 또한 청구주장을 뒷받침할 수 있는 설득력 있는 구체적인 증빙자료가 없고, 또한 매도인의 등기의무의 불이행을 감안하여도 매매계약체결로부터 4년 6개월 동안 쟁점토지가 공장설립허가 및 등기부등본상의 명의이전이 되지 아니함을 알게 되었으면서도 계약후 2년 뒤 거래상대방의 소유주택에 가등기만 경료한 채 아무런 대책이나 법적 조치도 취하지 아니하고 통상적인 배상수준을 훨씬 능가하는 손해배상금등(기지급한 매매대금의 2배이상)을 받고 계약을 해제하였다는 청구주장은 설득력이 없어, 청구인이 청구외 OOO등으로부터 해약의 대가로 받았다는 손해배상금과 이자상당액 등의 합계 340,000,000원을 받았다고 진술하고 있는 점으로 보아 이미 대금 전부가 지급되어 매매가 완성된 것으로 보아야 할 것이며 이후에 동 손해배상금등을 수령한 것은 쟁점토지에 대한 실질적인 환매(재차매매)로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.