[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 아래와 같이 경기도 구리시 OO동 OOOOO 및 같은동 OOOOO 등 2필지의 토지 합계 579㎡를 1987.6.4 취득하여 1991.5.9 각각 4필지씩 8필지로 지번 분할한 후 1991.6.8 양도하고 위 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)양도에 따른 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액인 취득가액은 220,020,000원(1㎡당 380,000원)으로 하고 양도가액은 260,550,000원(1㎡당 450,000원)으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 6,424,090원을 납부하였다. 취 득 양 도 취득일 지번 지목 면적 (㎡) 전소유자 양도일 지 번 지목 면적 (㎡) 양수인 ’87.6.4 구리시 OO동 OOOOO 잡종지 334 OOO '91.6.8 구리시 OO동 OOOOO 잡종지 46 OOO 〃 OOO 〃 186 〃 OOO 〃 98 OOO 〃 OOO 〃 4 〃 구리시 OO동 OOOOO 〃 245 〃 〃 〃 OO 〃 12 OOO 〃 OOO 〃 6 OOO 〃 OOO 〃 39 OOO 〃 OOO 〃 188 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류중 취득시 매매계약서는 쟁점토지에 기설정된 근저당권에 관한 특약사항의 기재가 없고 중개인의 인적사항이 불명확하며, 양도시 매매계약서는 통상 등기이전 신청시 요식서류로서 사법서사가 작성하는 검인계약서이므로 이 계약서들을 실지 계약서가 아닌 것으로 보고 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가인 취득가액은 107,956,866원(1㎡당 186,454원)으로하고 양도가액은 260,550,000원(1㎡당 450,000원)으로하여 양도차익을 산정하고 1997.5.23 청구인에게 1991년 귀속분 양도소득세 72,667,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.7.11 심사청구를 거쳐 1997.10.17 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 1987.4월경에 쟁점토지가 소재한 OO동 일대 잡종지는 ㎡당 300,000원～400,000원 선에서 거래되고 있었고, 양도할 당시인 1991.6월경에는 부동산 경기의 침체로 인하여 토지거래가 잘 이루어지지 않음에 따라 부득이 분할하여 ㎡당 450,000원에 양도할 수 있었으며, 쟁점토지 양도후 실지거래가액에 의하여 신고시 전 소유자인 청구외 OOO의 거래사실 확인서(인감증명서 첨부)와 양수인인 청구외 OOO·OOO·OOO의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 첨부하여 실지거래가액을 입증하였는데 처분청은 인근 토지시세에 의거 거래하고 적법하게 신고한 쟁점토지 양도에 따른 청구인의 신고내용을 거래시세 조사나 거래상대방에 대한 조사도 없이 부인하고 기준시가에 의해 결정고지한 것은 위법부당한 처분이다.
- 나. 국세청장 의견 첫째, 청구인이 제시한 취득계약서에는 부동산거래시 중요한 특약사항의 하나인 기설정된 근저당 설정금액에 대하여 특약이 없고 기준시가가 107,956,000원인 점에 비추어 220,000,000원에 취득하였다는 것은 신빙성이 없어 보인다. 둘째, 양도계약서의 내용을 보면 쌍방합의에 의한 검인계약서로서 계약금을 지급받고 이틀뒤에 잔금을 지급받는 것으로 약정되어 있는 점으로 보아 객관적으로 대금을 계약서의 약정대로 지급받았다는 증빙을 제시하지 아니하는 한 일반적인 부동산거래에서 작성된 사실계약서로 보기 어렵다. 셋째, 분할된 뒤의 쟁점토지대장을 살펴보면 모두 1991.5.9 분할되었으며 토지대장에 등재된 번지와 면적으로 등기된 점등으로 보아 분할되기 전에 쟁점토지를 청구외 OOO 외2인에게 매도하기로 약정하고 잔금을 청산받기전에 분필의 절차를 밟은 것으로 보여지므로 분할된 뒤의 일자로 매매계약이 체결되고 계약일로부터 이틀뒤에 잔금을 지급받기로 쌍방합의한 매매계약서는 사실계약서로 보여지지 아니하고 단순히 사법서사가 등기이전하기 위하여 작성하여 검인을 받은 계약서로 보여지므로 양도당시의 실지거래금액이 확인되지 아니한다고 본다. 넷째, 청구인은 계약서와 거래사실확인서 이외에 청구인이 제시한 계약서의 기재내용대로 거래되었다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 본건의 경우는 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 판단되므로 처분청이 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익과 세액을 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 실지거래가액을 적용하여 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 본문은 “양도소득금액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하고 있고 그 제1호는 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은법 제45조 제1항 본문은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 있고 그 제1호는 “취득가액”을 규정하고 있으며, 그 가목은 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고 같은법시행령 제170조 제4항 본문은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 그 제3호는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.
- 다. 기준시가를 적용한 처분의 당부 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제170조 제4항등의 규정에 의하면 자산양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것은 원칙으로 하고 있고, 예외적으로 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 청구인은 양도소득세 신고시 부동산매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인을 제출하였는데 첫째, 취득시 매매계약서를 보면 마땅히 특약사항으로 기재되었어야 할 근저당권 설정에 담보로 제공한 사실에 대한 인수인계에 관한 내용이 없고, 중개업자의 상호와 전화번호 기재도 없는등 신빙성이 없어 보이므로 동 계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 보기 어렵다. 둘째, 양도시 매매계약서를 보면 3건의 거래가 모두 계약금 지급후 하루뒤 또는 이틀뒤에 잔금을 지급토록 되어 있어 통상적인 거래행태에 맞지 않을 뿐더러 실제 그 금액이 지급된 사실이 증빙에 의하여 입증되지 않는 점으로 보아 동 매매계약서는 실지 매매계약서가 아니라 단지 소유권이전등기를 위해 작성한 별도의 매매계약서인 것으로 보여지므로 이에 기재된 양도가액은 실지거래가액으로 보기 어렵다. 셋째, 청구인은 실지거래가액 입증 증빙으로 매매계약서 외에 거래상대방의 확인서를 제출하였을 뿐 객관적인 증거자료는 제시하지 못하고 있으므로 청구주장 거래가액이 증빙서류에 의하여 실지 거래가액으로 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않는 것으로 판단된다.
- 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.