아파트의 양도시기가 96.8.17인지, 96.11.7인지 여부(경정)

[주 문] 청구인이 96.11.7 경기도 성남시 분당구 OO동 OOO OOOOOOO OOOO OOOOO를 양도한 것에 대하여 OO세무서장이 위 아파트의 실지거래가액에 의하여 97.4.2 청구인에게 결정고지한 96년 귀속 양도소득세 120,556,740원은 기준시가에 의하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 95.10.23 청구외 OO건설(주)로부터 경기도 성남시 분당구 OO동 OOO OOOOOOO OOOO OOOOO(대지지분 85.225㎡, 건물 193.191㎡. 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 후, 96.7.1 청구외 OOO과 총매매대금 4억1천만원에 쟁점아파트의 매매계약을 체결하여 96.8.17까지 매매대금중 4억원을 수령하고, 96.11.7 소유권을 이전한 다음 96.11.9 잔금 1천만원을 수령하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 96.8.17 양도한 것으로 보아 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 나목의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 97.4.2 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 120,556,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.2 심사청구를 거쳐 97.9.24 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 95.10.23 쟁점아파트를 취득한 후, 청구외 OOO에게 이를 양도함에 있어 처분청이 과세근거로 삼은 아파트매매계약서와 같이 96.7.1 계약과 동시에 계약금 4천만원, 96.8.3 중도금 1억5천만원, 96.9.1 잔금 2억2천만원을 각각 지급받기로 약정하면서, 특약사항으로 “잔금 중 2천만원은 명의 이전시(96.10.31)까지 지불보류하고 입주하며 지급후 명의이전을 하는 조건”을 부기하여 계약당시 이미 잔금약정일을 96.9.1에서 96.10.31로 연기할 것을 약정한 바 있다. 그리고 잔금 중 2억1천만원은 96.9.1 수령하고, 96.11.7 소유권이전등기를 경료한 후 96.11.9 나머지 잔금 1천만원을 수령하였다. 쟁점아파트의 매수자인 청구외 OOO이 잔금청산일 이전인 96.8.23 쟁점아파트에 입주하여 사용한 것은 청구인이 OOO의 편리를 보아준 것에 불과한 것으로 OOO의 입주일을 양도시기로 보아야 할 법률적 근거가 없고, 또한 OOO이 잔금중 일부를 96.11.9 지불한 것은 전적으로 OOO의 자금사정에 의한 것이므로 그 사유가 양도시기를 결정할 아무런 전제조건이 될 수 없는 것이다. 따라서 쟁점아파트의 양도시기는 등기접수일인 96.11.7이므로 1년이내의 양도에 해당하지 아니함에도 처분청이 1년이내의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견

• 가. 사실관계

(1) 쟁점아파트의 매매계약서 및 청구인이 제시한 금융거래자료에 의하면 양도대금의 수령내역은 아래 표와 같다. 단위: 원 매 매 계 약 서 상 매매대금 수령내용 일 자 구 분 금 액 특약사항 일 자 금 액 96.7.12 계약금 40,000,000 잔금중 2천만원은 명의이전시까지 (96.10.31) 보류 96.7.12 40,000,000 96.8.3 중도금 150,000,000 96.8.3 150,000,000 96.9.1 잔 금 220,000,000 96.8.17 210,000,000 96.11.9 10,000,000 계 410,000,000 410,000,000 위와 같이 매매 계약서상 잔금 2억2천만원중 쟁점아파트의 명도와 관계없이 2천만원을 분양후 1년이 되는 날인 96.10.31까지 보류한다고 되어 있으나, 실지로는 그 잔금약정일인 96.9.1보다 14일을 앞당겨서 96.8.17에 잔금을 수령하면서 당초의 약정금액보다 1천만원이 적은 2억1천만원을 수령하고, 나머지 1천만원은 96.11.9 수령한 것으로 되어 있다.

(2) 쟁점아파트의 등기부를 보면 96.8.2 매매를 원인으로 96.11.7 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 등기부상 매매원인일이 위 매매계약서의 계약일 또는 잔금약정일과는 다른 날짜임을 알 수 있다.

(3) 청구인의 주민등록등본을 보면 청구인을 포함한 OOO 및 OOO(청구인의 자)등 세대전원은 서울특별시 서초구 OO동 OO OOOOOOOO OOOO OOOO에서 거주하다가 92.7.28 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO로 전입한 이래 97.5.28 현재까지 계속하여 거주하고 있는 것으로 되어 있어 청구인이 쟁점아파트를 취득한 이후 쟁점아파트에 거주한 사실이 없음을 알 수 있고, 쟁점아파트를 매수한 청구외 OOO은 매매대금중 잔금 2억2천만원중 2억1천만원을 지불한 96.8.17로부터 7일후인 96.8.23 쟁점아파트에 전입한 사실이 청구외 OOO의 인감증명서에 의하여 확인되고 있는 바, 매매계약서상의 총매매대금 4억1천만원중 4억원만을 지불하고 매매목적물인 쟁점아파트를 명도받아 거주하였음을 알 수 있다.

• 나. 판단 첫째, 매매계약서상 매매대금에 대한 잔금중 일부를 96.10.31까지 지불보류하기로 약정한 사유가 취득후 1년이 경과하므로써 단기거래를 피하기 위한 의도외에 매매목적물에 특별한 하자등이 있어 매매대금중 일부를 약정일보다 늦게 지불하기로 하였다고는 볼 수 없고, 둘째, 부동산 매매거래에 있어 매도인은 잔금청산과 동시에 인감증명을 교부받아 소유권이전등기 절차를 법무사에게 의뢰하고 이어서 매매목적물을 사용수익하는 것이 관행이라고 보여짐에도 당초 매매계약서의 잔금약정일보다 14일을 앞당겨 96.8.17 잔금을 지급하면서 총매매대금 4억 1천만원의 2.4% 상당액인 1천만원만을 제외한 채 잔금 2억 1천만원을 지급한 상태에서 쟁점아파트를 매수한 청구외 OOO이 96.8.23 쟁점아파트의 명도를 받아 입주하는등 매매목적물을 사용수익하였고, 셋째, 청구인이 96.8.17 잔금 2억 1천만원을 수령한 후 총매매대금 4억원의 2.4% 상당액인 1천만원만을 받지 않은 상태에서 96.11.7 쟁점아파트에 대한 소유권을 이전하여 주고 그 후 2일이 경과한 96.11.9 나머지 1천만원을 수수할 특단의 사유가 있다고는 보여지지 아니하는 점에 비추어 쟁점아파트에 대한 잔금청산일은 매수인이 매매목적물을 명도받아 사용수익하기 직전의 총매매대금 4억 1천만원의 97.5%인 4억원이 청산된 96.8.17로 봄이 타당하고 따라서 그 때를 양도시기로 봄이 타당하다고 판단됨은 물론(재경원예규 재산46014-191, 97.6.9 같은 뜻임), 분양금액 1억 5천 9백만원에 취득한 아파트에 거주한 사실이 없이 그 취득가액의 256%에 상당하는 4억 1천만원에 양도한 것을 단기매매차익 목적이 없었다고는 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트의 양도가 소득세법 시행령 제166조 제4항에 규정하고 있는 기준시가 결정의 예외규정에 해당하는 취득후 1년내에 양도한 경우로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 양도시기가 96.8.17인지, 96.11.7인지를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조(양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비) 제1항 제1호 가목, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제1호 나목에서 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 “취득후 1년이내의 부동산”을 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법 제98조(양도 또는 취득의 시기), 같은법시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 본문 및 그 제2호에서 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 쟁점아파트의 취득시기는 95.10.23인 사실, 쟁점아파트매매계약서상의 매매대금지급약정 및 실지 지급내역은 아래 표와 같은 사실, 96.11.7 쟁점아파트의 소유권이전등기가 경료된 사실 등에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 단위: 원 매 매 계 약 서 상 매매대금 수령내용 일 자 구 분 금 액 특약사항 일 자 금 액 96.7.12 계약금 40,000,000 잔금중 2천만원은 명의이전시까지 (96.10.31) 보류 96.7.12 40,000,000 96.8.3 중도금 150,000,000 96.8.3 150,000,000 96.9.1 잔 금 220,000,000 96.8.17 210,000,000 96.11.9 10,000,000 계 410,000,000 410,000,000
• 라. 판단 위와 같이 청구인이 쟁점아파트를 취득한 날(95.10.23)에 대하여는 다툼이 없으며, 청구인이 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 양도함에 있어 쟁점아파트의 최종 잔금 1천만원을 수령한 날은 96.11.9이고, 따라서 그날이 쟁점아파트의 대금을 청산한 날인데, 그 대금청산일 전인 96.11.7 소유권이전등기를 하였으므로 소득세법시행령 제162조 제1항 제2호에 의하여 그 등기접수일인 96.11.7을 양도일로 봄이 타당하고, 그렇다면 청구인은 쟁점아파트를 95.10.23 취득하여 96.11.7 양도한 것이므로 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 나목에서 규정하고 있는 “취득후 1년이내의 부동산”을 양도한 경우에 해당하지 아니한다 할 것이다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 국세심판관 합동회의를 거쳐 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.