수입이자를 총수입금액 산정시 간주임대료에서 차감하는 임대보증금 운용수입으로 볼 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1986서0728

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 1995.5.31 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 대지 507.4㎡ 건물 1,582.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 임대소득 등에 대하여 청구인의 1994년 귀속 종합소득세를 신고하면서 총수입금액 계산시 간주임대료에서 차감할 임대보증금 운용수입을 86,629,968원으로 하는 등 청구인의 1994년 귀속 소득금액을 43,652,146원으로 하여 1994년 귀속 종합소득세 8,657,870원을 신고납부하였다. 이에 대하여 처분청은 임대보증금 운용수입중 14,106,630원을 임대보증금 운용수입으로 볼 수 없는 것으로 하여 총수입금액에 산입하는 등 청구인의 1994년 귀속 소득금액을 66,566,710원으로 하여 청구인의 1994년 귀속 종합소득세를 18,647,602원으로 결정하고 1997.3.31 청구인에게 1994년 귀속 종합소득세 8,854,830원을 추가고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.5.14 심사청구를 하였고 심사청구시 위 처분청이 부인한 임대보증금 운용수입 14,106,630원 및 당초 청구인의 신고시 누락된 임대보증금 운용수입 31,382,492원을 인정하여 줄 것 등을 주장하였고 국세청장은 위 청구인이 신고시 누락된 것으로 주장한 임대보증금 운용수입 31,382,492원을 임대사업에서 발생한 수입이자로 인정하여 경정결정하였으며, 처분청은 청구인의 이 건 심판청구전인 1997.8.24 당초 청구인이 신고한 임대보증금 운용수입중 28,767,444원을 임대사업에서 발생한 수입이자가 아닌 것으로 추가 부인하는 소득금액 정정내용을 청구인에게 통보하였고, 위 심사결정내용 및 소득금액 정정내용에 의거 청구인의 1994년 귀속 소득금액을 63,951,662원으로 하여 청구인의 1994년 귀속 종합소득세를 17,919,719원으로 경정결정하고 1997.9.18 청구인에게 1994년 귀속 종합소득세 727,880원의 환급고지를 하였다. 청구인은 위 심사결정 및 소득금액 정정통보에 불복하여 1997.9.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 서울특별시 관악구 OO동에서 부동산임대업을 영위하고 있는 사람으로서 1994년말 임대보증금은 12억5천만원이며, 자금사정이 여의치 않아 1994년말 약 6억원만 금융기관에 예금하고 있으며 위 예금 및 이자수입내용을 장부에 기록 비치하고 있다. 그런데 처분청은 장부상 예금계정에 계상된 2억9천만원(이하 “쟁점예금”이라 한다)에 대한 1994년도 발생분 수입이자 42,874,074원(이하 “쟁점수입이자”라 한다)을 임대사업부분에서 발생한 수입이자로 볼 수 없다 하며 그 이유로 쟁점예금이 예금될 당시 임대보증금이 신규로 발생하거나 인상된 사실이 없으므로 쟁점수입이자를 임대보증금의 운용으로부터 발생한 이자수입으로 볼 수 없다고 하였다. 관련규정상 “총수입금액에 산입할 금액”은 임대보증금에서 건설비 상당액을 차감하고 난 나머지 금액에 대한 이자상당액에서 임대보증금 운용수입을 차감하도록 되어 있는 바, 이는 임대보증금 운용수입은 기왕에 과세자료가 노출되어 조세부담을 하고 있으므로 이를 또다시 부동산임대수입으로 총수입금액에 산입하면 이중과세를 하는 결과가 되므로 이를 방지하기 위한 것이라고 보여진다. 또한 관련규정상 “비치 기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다”고 규정하고 있고, 처분청은 위 규정을 임대보증금의 신규발생 또는 인상된 금액 그 자체만으로 취득한 금융자산의 수입이자를 총수입금액 계산시 차감하는 것으로 해석하고 있으나, 현실적으로 사업자가 다른 사업에 또는 개인적 목적으로 사용하기 위하여 부동산임대사업의 예금을 인출하여 사용한 후 자금사정이 허락할 때 다시 예금을 하는 것이 통상적인 일이며, 이런 경우 회계처리방법은 현행 소득세법상 소득종류별로 사업장별로 구분 경리토록 하고 있으므로 부동산임대사업에서 인출된 금액은 사업자가 인출한 것으로 만 회계처리하고 인출후 부동산임대사업의 장부에 반영되지 않다가 차후 위 자금을 부동산임대사업에 반환할 때에 비로소 장부상 회계처리하는 것이 정상적인 방법으로 입출금자금의 연관성은 장부상 표시가 불가능한 현실에 비추어 볼 때 임대보증금의 신규발생 또는 인상된 금액 그 자체로 취득한 금융자산의 수입이자만 총수입금액 계산시 차감한다고 해석하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이라 할 것이며, 또한 처분청의 해석대로 한다면 기존재산이 많은 사람은 임대보증금을 그대로 예금하여 이자수입만큼 총수입금액 계산시 차감할 수 있으나 기존재산이 없는 사람은 예금을 인출하여 사용하다가 추후 다시 예금하더라도 이자수입만큼 총수입금액 계산시 차감할 수 없어 과세상 형평성을 잃게 되는 결과를 초래한다. 따라서 “당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산”이라 함은 그 자금자체를 의미하는 것이 아니라 비치 기장한 장부나 증빙서류에 의하여 임대보증금의 발생이 명확히 확인되고 그 후의 자금의 인출, 입금, 예금 등의 행위가 있어도 그 예금액이 임대보증금을 초과하지 아니하는 범위내에서 임대보증금으로 취득한 금융자산으로 봄이 타당하다 할 것인 바, 위에서 살펴본 바와 같이 이중과세문제, 회계처리방법, 과세의 형평 등에 비추어 보아 청구인의 예금이자수입을 총수입금액 계산시 차감하여 소득금액을 산출함이 타당하다. 또한 청구인의 경우 사업소득은 계속 결손이고 급료와 배당소득이 약간 있긴 하나 그 금액이 생활비에도 미치지 못하는 미미한 금액이며, 더욱이 청구인의 가족 전원이 1991년부터 미국에 출국하여 국내에 거주하지 아니하여 쟁점예금과 같은 거액을 예금할 수 있는 소득이 발생할 수 없는 위치에 있었고, 쟁점부동산 임대사업과 관련된 예금외 별다른 예금이 없었으며, 1990년도에 양도한 서울특별시 강남구 OO동 OOO OOOOO OO OOOO 167.82㎡(이하 “OO동 OO아파트”라 한다)의 양도대금 415,000,000원은 경기도 안양시 OO신도시내 아파트를 구입하는데 130,000,000원, 청구인 가족이 미국에서 생활하면서 생활비 및 자녀교육비로 230,000,000원을 사용하고 잔액은 적자운용하고 있는 용인공장에 사용하였으므로 쟁점수입이자는 임대사업에서 발생한 수입이자로 보아야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점수입이자는 청구인이 청구외 주식회사 OO은행에 예금한 1993.10.27자 신탁예금 140,000,000원과 1993.11.10자 신탁예금 100,000,000원 및 1994. 1.17자 50,000,000원 등 합계 290,000,000원의 쟁점예금으로부터 발생한 예금이자중 일부임이 처분청이 제출한 청구외 OO은행 OOO지점에 조회한 거래내역조회서에 의하여 확인되나, 청구인이 비치·기장한 1993년, 1994년 임대보증금 원장등 장부 및 증빙서류에 의하여 쟁점예금에 상당하는 임대보증금이 신규로 발생하거나 인상된 사실이 확인되지 않는 바, 쟁점수입이자는 임대보증금의 운용으로부터 발생한 예금이자로 보기는 어렵다고 판단되므로 총수입금액에 산입하는 간주임대료에서 차감한 것을 부인하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점수입이자를 총수입금액 산정시 간주임대료에서 차감하는 임대보증금 운용수입으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1994.12.22 개정이전) 제29조 제1항에는 거주자는 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조 제2항에는 『법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각호의 방법에 의한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. (생략)

2. 법 제118조 및 법 제119조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하는 경우 총수입금액에 산입할 금액 = (당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 임대보증금이 금융예금으로 입금된 사실이 객관적으로 확인되지 않더라도 임대보증금의 범위내에서 금융자산에 대한 이자소득은 임대사업에 서 발생한 수입이자로 인정해 주어야 한다고 주장하면서 청구주장에 대한 증빙으로 임대보증금 및 예금의 거래처원장 등을 제시하고 있는 바, 임대보증금 거래처원장에 의하면 청구인의 임대보증금 내역은 다음과 같고, 증 감 년 월 일 증가(원) 감소(원) 잔액(원) 1993년 전기이월 1,158,000,000 1.10 21,500,000 1,179,500,000 3.9 6,000,000 1,173,500,000 3.11 6,000,000 1,179,500,000 5.3 10,750,000 1,190,250,000 6.1 221,000,000 1,411,250,000 12.5 30,000,000 30,000,000 1,411,250,000 1994년 7.12 20,000,000 1,391,250,000 년말잔액 1,250,000,000 청구인의 제예금 거래처원장에 의하면 청구인의 예금내역은 다음과 같다. 증 감 년 월 일 증가(원) 감소(원) 잔액(원) 1993년 전기이월 532,556,458 10.27 340,000,000 189,060,000 642,322,343 11.10 100,000,000 742,322,343 1994년 1.17 50,000,000 804,671,339

(2) 살피건대, 위 관련규정상 총수입금액 산정시 임대사업부분에서 발생한 수입이자등을 간주임대료에서 차감하는 이유는 임대인이 임대보증금의 운용내역을 분명히 밝힐 때에는 동 임대보증금은 다른 소득의 원천이 되고 관련 소득원천에서 해당 소득세가 과세되는 것이므로 이중과세를 방지한다는 측면에서 임대보증금에 해당하는 임대료는 임대소득에 가산하지 아니하는 것으로, 임대보증금의 운용내역이 분명하게 밝혀지지 아니하는 경우에는 임대보증금에 해당하는 임대소득이 다른 소득원천에서 과세된 것으로 볼 수 없고 사회통념상 임대보증금에 해당하는 임대소득이 있는 것으로 보아 과세하는 것이 타당하다 할 것이다.(국심86서728, 1986. 7.26 등 같은 뜻임) 위 청구인 제시증빙상 청구인의 임대보증금 증가내역과 예금 증가내역이 그 증가일 및 금액에 있어서 서로 일치하지 않고 청구인이 임대보증금 운용내역도 밝히고 못하고 있으므로 총수입금액 산정시 쟁점수입이자를 간주임대료에서 차감하지 아니한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 청구인 가족이 1991년부터 미국에 출국하여 다른 소득을 발생할 수 있는 위치에 있지 않았고, 1990년도에 양도한 OO동 OO아파트의 양도대금 415,000,000원은 경기도 안양시 OO신도시내 아파트를 구입하는데 130,000,000원, 청구인 가족이 미국에서 생활하면서 생활비 및 자녀교육비로 230,000,000원을 사용하고, 잔액은 적자운용하고 있는 용인공장에 사용하였으므로 쟁점수입이자는 임대사업에서 발생한 수입이자로 보아야 한다고 주장하나, 청구인의 부동산 취득 및 양도현황에 관한 국세청의 전산자료에 의하면 청구인은 1988.7.6 경기도 안양시 동안구 OO동 OOOOO 임야 988㎡, 같은 동 OOOOO 임야 662㎡ 및 1989.1.19 전라남도 광양시 OO동 O OOOO 임야 2,975.4㎡, 같은 동 O OOOO 임야 1,987.2㎡ 등의 양도사실이 확인되어 위 OO동 OO아파트외 다른 부동산의 양도소득이 확인될 뿐만 아니라 위 OO동 OO아파트의 양도대금 또한 위 OO신도시내 아파트 구입대금외 다른 사용처에 대하여는 그 사용내역을 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 부동산임대소득외 다른 소득이 없었으므로 쟁점수입이자는 임대사업부분에서 발생한 수입이자로 보아야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.