골프연습장 임대료수입금액에 대해 유사한 임대사례가 인근에 있으므로 그에 의하지 않고 국유재산법을 원용함은 부당함(경정)

[참조결정] 국심1996서2562

[주 문] 강남세무서장이 97.4.1 청구외 OOO에게 한 91년도 귀속분 종합소득세 OO9,317,OO0원, 청구인에게 한 종합소득세 92년도 귀속분 832,186,3OO원, 93년도 귀속분 797,526,600원, 94년도 귀속분 807,825,860원, 95년도 귀속분 811,570,600원 계 3,968,427,110원의 부과처분은 쟁점부동산 인근의 OO골프연습장(서울특별시 강남구 OO동 OO)등 다른 유사한 임대사례를 조사하여 이를 기준으로 하여 쟁점부동산의 대지 및 건물 임대수입금액을 산출할 것이며, 다른 임대사례가 확인되지 아니할 경우에는 대지임대 수입금액은 OO골프연습장의 임대수입금액을 기준으로 산출하고, 쟁점부동산의 대지에 대한 임대소득금액계산시 건물에 정착된 토지면적의 3배이내의 토지에 대하여는 비주거용 건물임대업의 표준소득율(95년도 경우 코드번호 OOOOOO)을 적용하여 이를 재조사 경정한다.

[이 유]

1. 처분 내용 청구인은 자기 소유의 서울특별시 강남구 OO동 OOO 대지 6,385.2㎡, OOOOO 대지 725.4㎡, OOOOO 대지 414.9㎡ 계 대지 7,525.5㎡와 청구인과 청구인의 子 OOO과 공동 소유(각 2분의 1지분)하고 있는 지상건물 2,1OO.34㎡에서 운영하고 있는 OO골프연습장(이하 “쟁점골프연습장”이라 한다)의 부가가치세 및 종합소득세를 청구인의 子 OOO 명의로 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점골프연습장은 청구인의 子 단독으로 사업한 것이므로 청구인 소유의 대지 7,525.5㎡와 건물 1,085.67㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인이 청구인의 子에게 무상으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산 규정을 적용하면서 국유재산법 제25조 및 동 시행령 제26조 제1항 제3호에서 규정한 국유재산 사용료 계산방법에 의하여 부동산임대 수입금액을 산출하여 97.4.1 91년도 귀속분 종합소득세 OO9,317,OO0원은 청구인의 처 OOO에게, 92년도부터 95년도까지의 종합소득세 3,249,109,OO0원은 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.29 심사청구를 하여 97.7.16 결정서를 받고 97.9.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점골프연습장은 청구인과 청구인의 子 OOO이 사업개시일(88.6.1)이후 공동으로 운영하였음이 체육시설업 신고필증, 사업자등록 정정신고서 및 회계관련서류등에 의하여 확인되는데도 공동사업자로 인정하지 아니하고 청구인의 子에게 무상으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산규정을 적용하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당하고, 처분청은 적정임대료를 국유재산법 제25조 및 동 시행령 제26조 제1항 제3호를 적용하여 91년부터 95년까지의 임대료를 골프장 운영수입(3,503,180,496원)보다 4,258,288,504원이 많은 7,761,469,000원으로 결정한 처분은 과세의 형평과 합목적성이 결여된 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 강남세무서장이 94.10.25 재교부한 사업자등록상의 사업자는 OOO 단독으로 되어 있고, 88.6.1 개업당시 ⅓지분으로 참여한 청구인의 친구인 OOO은 2개월후 동업을 청산하였음이 확인될 뿐 아니라 부가가치세 세적관리카드상의 사업자는 OOO 단독으로 등재되어 있고, 강남구청 사회진흥과에 문의한 바 90.1.29 개설당시 공동사업자의 구성원이 누구인지가 확인되지 아니하며, 소득을 분배한 사실에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점골프연습장을 청구인의 子에게 무상으로 사용한 것으로 보아 부당행위계산규정을 적용하여 적정임대료를 계산한 처분은 정당하며, 쟁점골프연습장의 적정임대료를 산정함에 있어서 쟁점골프연습장과 유사한 임대사례가 인근에 없는 것으로 확인되고, 정상임대가액은 임대물건의 종류, 위치, 주거환경, 이용상황, 사용범위 등 제반여건을 고려하여 부동산가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고, 이 건은 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로 국유재산법 시행령 제26조에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정임대료 산정기준으로 원용할 수 있다 할 것이므로(동지: 대법원 91누7637, 92.1.21 국심 96서2562, 97.1.16) 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점골프연습장을 청구인과 청구인의 子의 공동사업으로 인정하지 아니하고 청구인이 청구인의 子에게 쟁점부동산을 무상으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산규정을 적용하면서 국유재산법 시행령에 의하여 적정임대부동산 수입금액을 산출하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제55조 제1항에서 『정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고 같은법 시행령 제111조 제1항에서 『법 제55조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 소득자의 친족

2. 당해 소득자의 사용인 또는 그 사용인과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 소득자의 사용인 이외의 자로서 당해 소득자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족(이하생략)』으로 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서『특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때에는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정된다』고 규정하고 같은조 제3항에서 『제2항 제5호의 조세의 부담을 부당하게 감소시켰는지 여부에 관하여는 법인세법 시행령 제46조 제2항의 규정을 준용한다』고 규정하고 있으며, 국유재산법 제25조 제1항에서 『행정재산 또는 보존재산의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다』고 규정하고, 국유재산법 시행령 제26조 제1항에서 『법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 OO이상

3. 기타의 경우: 1천분의 50이상』으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구인의 子 OOO과 공동사업으로 쟁점골프연습장을 운영하였으므로 이는 부당행위계산 대상이 아니라는 주장이나, 공동사업이란 단순히 사업자등록이나 체육시설업 신고내용등의 외형적인 요소만으로 이를 판단할 것이 아니라 사업개시때의 출자자금 및 소득분배 방법등 실질적으로 경영에 참여한 사실을 기준으로 판단하여야 할 것이므로 설령 사업자등록증 및 체육시설 신고필증이 청구인과 청구인의 子명의로 되어 있다고 하더라도 청구인이 제시한 입출금전표 및 직원의 사실확인서등으로는 쟁점골프연습장을 청구인과 청구인의 子가 공동으로 사업하였다고는 볼 수 없다 할 것이고, 사업개시이후 청구인의 子 명의로 부가가치세 및 소득세를 신고한 점을 미루어 보면 쟁점골프연습장은 청구인의 子가 단독으로 사업을 한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 子에게 무상으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산 규정을 적용한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

(2) 처분청은 쟁점골프연습장과 유사한 임대사례가 인근에 없는 것으로 보아 국유재산법 및 동 시행령을 원용하여 부동산임대 수입금액을 산정하여 과세하였으나, 과세관청이 각 법령의 규정에 의하여 거주자가 특수관계에 있는 자에게 토지를 무상으로 대여하거나 제공한 행위를 부인하고, 그로 인한 거주자의 임대료 상당 소득금액을 추계로 계산함에 있어서는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이므로, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 삼으면 족하므로, 이 경우에 인접 및 유사지역내의 토지에 대한 임대사례가 없어 제반 가격산정 요인을 세밀히 조사하고 귝유재산법을 원용하여 각 연도별 임대료를 산정하였다면 이는 합리성과 타당성을 갖춘 정당한 산정방법이라 할 것이다(대법원 91누7637, 92.1.21, 국심 94중5685, 95.12.12, 국심 96서2562, 97.1.16). 처분청은 쟁점골프연습장 인근에 유사한 임대사례가 없는 것으로 보아 국유재산법 제25조 및 동 시행령 제26조 제1항 제3호를 적용하여 91년도부터 95년도까지의 쟁점임대부동산의 임대수입금액을 아래와 같이 7,761,469천원으로 산정하였으나 이는 쟁점골프연습장에서 발생된 수입금액 3,503,180천원보다 4,258,289천원이 더 많아 과세의 형평상 이를 인정하기 어렵다 할 것이고, 쟁점부동산의 임대수입(산정) 현황 (단위: 천원) 구 분 쟁점골프연습장 수 입 쟁점부동산 임대수입 계 대 지 건 물 91 년도 92 년도 93 년도 94 년도 95 년도 계 444,416 507,160 696,423 880,967 974,214 3,503,180 1,460,114 1,643,013 1,595,152 1,551,554 1,511,636 7,761,469 1,444,248 1,625,127 1,579,416 1,534,952 1,495,614 7,679,357 15,866 17,886 15,OO6 16,602 16,022 82,112 처분청의 주장과는 달리 청구외 OOO이 청구외 OOO으로부터 쟁점골프연습장과 같은 지역인 서울특별시 강남구 OO동 OO 대지 13,161㎡을 임차하여 OO골프연습장을 운영하고 있음(건물은 임차인이 지은 미등기된 가건물임)이 임대인 OOO의 부동산임대 사업자등록증(번호: OOO-OO-OOOOO), 임차인 OOO의 서비스·골프연습장 사업자등록증(번호: OOO-OO-OOOOO) 및 임대차계약서에 의하여 확인되며, 임대인 OOO의 부동산 임대수입금액은 아래와 같이 신고하였음이 처분청의 회신내용에 의하여 확인된다. OO골프연습장의 연도별 임대수입 현황 (단위: 천원) 년 도 91년 92년 93년 94년 95년 계 수 입 36,470 82,451 125,207 125,697 125,399 495,224 위의 내용과 같이 같은 세무서에서 관할하는 같은 지역인 강남구에 임대물건의 종류, 위치, 이용상황등이 쟁점골프연습장과 유사한 임대사례가 있는 것으로 확인되는 이 건의 경우 이를 기준으로 하여 연도별 임대수입금액을 산정하는 것이 보다 합리적이라 할 것인 바, 처분청이 이를 조사하지도 아니하고 유사한 사례가 없는 것으로 보아 국유재산법 및 동 시행령에 의하여 임대수입금액을 산정한 것은 부당한 것으로 판단된다.

(3) 처분청은 OO골프연습장과 같이 쟁점골프연습장 인근에 유사한 임대사례를 조사하여(단, 다른 유사한 임대사례가 확인되지 아니하는 경우에는 OO골프연습장의 임대사례를 기준으로 하여) 유사한 임대사례의 연도별 평균 대지임대수입금액에 유사한 임대사례의 연도별 대지가액(연도별 개별공시지가×면적)과 쟁점부동산의 연도별 대지가액(연도별 개별공시지가×면적)의 비율을 곱하여 쟁점부동산의 대지에 대한 연도별 임대수입금액을 산출하고, 쟁점부동산의 건물에 대한 임대수입금액은 유사한 임대사례가 조사되는 경우(OO골프연습장은 대지만 임대한 경우임)에는 아래와 같이 건물가액(지방세과세시가표준액)의 비율에 따라 이를 산정하여야 할 것이나, 만약 유사한 임대사례가 확인되지 아니할 경우에는 국유재산법 제25조와 동 시행령 제26조 제1항 제3호를 원용하여 계산하는 방법(처분청의 당초 계산방법)으로 산정하는 것이 타당할 것이다. 쟁점부동산의 연도별 대지(건물)임대수입금액 연도별 쟁점부동산의 대지(건물)가액 ＝유사한 사례의 연도별 대지(건물)× 임대 수입금액 연도별 유사한 사례의 대지(건물)가액 또한 처분청의 쟁점부동산의 소득금액 산출내용을 살펴보면 대지와 건물을 동시에 임대할 경우에 건물에 정착된 토지면적의 3배이내의 토지에 대하여는 비주거용 건물임대업의 표준소득율(95년도 경우 코드번호 OOOOOO)을 적용하여야 할 것을 대지전체에 대하여 기타토지의 표준소득율(95년도 코드번호 OOOOOO)을 잘못 적용하였음이 확인된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.