쟁점건물의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 인천직할시 남구 OOO동 OOOOO 대지 119.992㎡, 지하1층·지상3층 상가건물 300.82㎡(이 중 청구인의 지분은 대지 1/2·건물 1/3, 이하 쟁점건물 이라 한다)를 1978. 11. 3(대지는 1984. 3. 20 취득)신축·취득하여 보유하다가 1996. 8. 1 청구외 OOO에게 양도한 후 1996. 10. 30 실지거래가액(양도가액: 100,000,000원, 취득가액: 16,418,860원)으로 자산양도차익 예정신고를 하고 양도소득세 6,788,580원을 자진신고 납부하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용중 쟁점건물의 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득계약서 및 객관적인 금융거래자료 등 증빙의 제시가 없으므로, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액: 215,133,483원, 취득가액: 66,244,255원)에 의하여 자산양도차익을 계산하여 1997. 4. 16 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 33,863,170원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 6. 12 심사청구를 거쳐 1997. 9. 9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물의 양도가액이 100,000,000원임이 관계자의 자필서명확인서 및 청구인의 비망록과 은행통장사본을 통하여 확인되며, 양도가액이 기준시가에 미달됨은 쟁점건물이 17년 된 노후한 건물로 개별공시지가에 실상이 반영되지 않았기 때문이고, 따라서 기준시가로 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 실질과세원칙을 표방한 관련판례 등에 준하여 쟁점건물에 대한 양도소득세를 경정결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점건물의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세하기 위해서는 취득 및 양도당시의 거래내역이 분명하게 확인되어야 함에도 청구인이 쟁점건물에 대하여 신고한 실지 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 훨씬 미달하고, 또한 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적인 증빙의 제시가 없어 청구주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은 법 제97조 제1항 제1호 (가)목에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략) 라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 고 규정하고, 또한 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 청구외 OOO 및 OOO과의 매매계약서, 합의서, 거래상대방의 사실확인서 등을 살펴보면, 쟁점건물의 매매가 청구외 OOO에서 청구외 OOO으로 변경되었으며 등기부등본상에는 청구외 OOO(청구외 OOO의 자) 명의로 등록되었고, 또한 거래관련자들이 모두 임대인과 임차인 관계이며 양도가액이 100,000,000원으로 기재되어 있음이 확인되고, 청구인이 제출한가수금 계정원장 및 예금통장사본을 보면, 위의 매매대금의 일부에 대한 수령기록 및 동 대금 잔금중 중도금 입금내역이 확인되나, 청구주장을 뒷받침할 수 있는 계약관련 전체금융자료등의 구체적인 증빙제시가 없고, 또한 쟁점건물에 대한 취득계약서 및 취득대금을 확인할 수 있는 증빙제시가 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되는 것으로 판단되며,

(2) 청구인이 주장하는 실지양도가액(48,083,907원, 청구인 지분)이 기준시가로 계산한 양도가액(215,133,483원) 대비 22.35%로 현저히 낮고, 쟁점건물이 3층 상가건물이며 대지의 ㎡당 기준시가가 3,300,000원으로 쟁점건물이 위치한 지역으로 보아 그렇게 낮은 가격으로 매매가 이루어졌다고 보기는 어려우며, 청구인은 쟁점건물의 낮은 양도가액이 17년 전에 건축되어 노후화되었기 때문이라 하나 통상적인 부동산거래에서 건물이 차지하는 가액이 크지 아니한 경우가 일반적이며, 청구인이 낮은 가격으로 매매하지 아니할 수밖에 없었던 부득이한 사유도 달리 발견할 수 없어 청구주장은 신빙성이 없다 하겠다.

(3) 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점건물에 대한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.