매수인부담 약정 양도소득세는 실제 지급사실이 없으므로 양도가액에 합산하는 것은 부당하다는 주장의 당부(경정)

[주 문] 관악세무서장이 1997.4.24 청구인에게 결정고지한 1991년 귀 속분 양도소득세 146,512,310원은 100,000,000원을 양도차익으 로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO등 3필지의 대지 350㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1971.2.9 취득하여 보유하다가 1991.11.30 서울특별시 동작구 OO동 OOO 소재 청구외 주식회사 OOOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도(소유권이전등기)한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도후 무신고하였으므로 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 285,200,000원으로 하고, 취득가액을 24,049,825원으로 하여 양도차익을 260,890,785원으로 산정한 후 1997.4.24 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 146,512,310원을 결정고지하였다. (처분청은 1997.7.25자 심사결정에 따라 토지매매대금 100,000,000원에 당초 고지 양도소득세 146,512,310원을 합산한 금액인 246,512,310원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 137,022,520원으로 경정고지하였다) 청구인은 이에 불복하여 1997.6.16 심사청구를 거쳐 1997.9.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

1. 군에서 제대한 청구인의 막내아들이 1991.11월초 청구외법인의 총무이사로 취직되었는데 청구인 소유인 쟁점토지가 354,100,500원에 수용·보상되는 사실을 알고 있는 동 법인의 대표이사는 이를 모르는 청구인과 인사차 만난 자리에서 쟁점토지를 주택사업용으로 저렴하게 매각할 것을 요청하였고, 청구인은 자식이 근무하는 회사라서 이를 거절하지 못하고 1991.11.28 법무사 사무실에서 매매대금은 100,000,000원으로 하고 잔금은 1991.12.29 받기로 하며 양도소득세 및 제세공과금은 동 법인에서 부담하는 조건으로 별도의 매매계약서 없이 각서와 계약금 3천만원만 받았고, 당시 청구인은 신병치료차 해외출국 준비중이었으므로 동생의 남편을 근저당권자로 하여 잔금수령권을 위임하면서 소유권이전등기를 동 법인 앞으로 해 주었는데, 그 후 동 법인은 잔금지급을 미루다가 관할구청에서 토지수용과 관련하여 이해관계인(근저당권자)에게 보내는 우편물을 중도에 가로채어 근저당권을 행사하지 못하도록 한 후 1992.5.29 쟁점토지 수용보상금을 모두 수령해 가면서, 청구인에게는 잔금 70,000,000원을 지급하지 않음에 따라 청구인은 1994.2.3 법원의 판결에 의해 동 법인을 상대로 가집행하였으나, 무재산 및 행방불명으로 집행불능하였고, 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익이 청구인이 받은 실수령액을 초과하므로 실수령액 30,000,000원을 양도차익으로 하여 재경정해야 하고,

2. 처분청에서는 심사결정에 따라 당초 계약금액 100,000,000원에 매수인부담 약정 양도소득세 146,512,310원을 합한 금액을 양도차익으로 하여 경정하였으나 동 양도소득세는 매수인이 부담하기로 약정만 하였지 실제로 지급하거나 부담하지 않았으므로 이를 가산하는 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 매매가액이 확정되고 매매거래가 성립된 연후에 그 매매대금중 일부의 지급을 청구한 것은 매매대금과는 별도의 채권채무라고 보여지므로 쟁점토지의 매매대금으로 약정한 100,000,000원중 30,000,000원 외에는 영수한 사실이 없고, 나머지 70,000,000원에 대하여는 구상권을 행사할 수 있는 때로부터 5년이 경과되어 소멸시효가 경과하였으므로 30,000,000원을 쟁점토지의 실거래가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단되나, 매매대금 청구의 소 및 그 판결기록에 의하여 알 수 있듯이 청구인과 청구외법인이 매매대금 100,000,000원과 쟁점토지 양도로 인한 양도소득세를 청구외법인이 부담하는 조건으로 하고 계약당일 계약금 30,000,000원을, 계약일로부터 한달 뒤인 1991.12.29 잔금 70,000,000원을 지불하는 것을 내용으로 한 매매약정이 사실과 다르지 아니하다고 보여지고, 매매약정 이후 청구인이 양도소득세 등을 무신고하였음은 물론 처분청이 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 285,200,000원으로 결정한데 대하여 다툼이 없는 이 건 토지매입시 토지 양도자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정한 경우 매도자는 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것(기본통칙 3-2-47…31)인 바, 토지매매대금 100,000,000원에 이 건 양도소득세 146,512,310원을 합한 246,512,310원을 쟁점토지의 양도가액으로 함이 타당하다 할 것이고, 이 경우 자산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 계상하는 경우에도 그 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수는 없고 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하는 것(국세청 재일 01254-98, 1992.1.13)이므로 처분청이 쟁점토지에 대한 양도차익으로 계산한 260,890,785원은 위 양도가액 246,512,310원을 한도로 양도차익을 경정함이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

1. 기준시가에 의한 양도차익이 양도시의 실수령액을 초과하므로 실수령액을 양도차익으로 보아 달라는 주장의 당부

2. 매수인부담 약정 양도소득세는 실제 지급사실이 없으므로 양도가액에 합산하는 것은 부당하다는 주장의 당부

• 나. 관계법령 구 소득세법(1994.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호(1993.12.31 개정전의 것)등의 규정을 보면, 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있고, 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의해 당해 자산의 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계 파악을 위해 청구인이 청구외법인을 상대로 1993.4.15 제기한 “매매대금청구의 소”에 대한 소장 및 서울지검 동부지청에 1993.4.15 접수시킨 고소장을 보면 청구인은 1991.11.28 청구외법인에게 쟁점토지를 매매하기로 각서하면서 매매대금 100,000,000원과 쟁점토지 양도로 인한 양도소득세를 청구외법인이 부담하는 조건으로 계약당일 계약금 30,000,000원을 지불받고, 계약일로부터 한달 뒤인 1991.12.29 잔금 70,000,000원을 지불받는 것을 내용으로 한 매매약정을 하고 소유권이전등기와 동시에 잔금상당액에 대하여는 청구외 OOO(청구인 동생이 남편)을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기를 하였는데, 위 잔금지급약정일에 청구외법인이 잔금지불하지 않고 미루어 오다가 1992.5.29 쟁점토지가 동작구청에 수용됨에 따라 청구외법인이 수용보상금 354,100,500원을 수령하고도 잔금을 지급치 않음에 따라 민사소송을 제기해 매매대금중 70,000,000원의 지급을 청구하고, 또한 형사소송을 제기해 청구법인이 쟁점토지에 청구외 OOO 명의로 기설정된 근저당권의 행사도 못하게 사기행위를 하였다 하여 고소를 한 사실을 알 수 있다.

1. 청구인은 서울민사지방법원의 판결(93가합 OOOOO, 1993.12.23)과 동산압류불능조서를 들어 실수령액이 30,000,000원이므로 이 금액을 양도차익으로 하여야 한다는 주장을 하고 있는 바, 위 판결문 및 형사소송 진행경과 등을 면밀히 살펴보면, 청구인과 청구외법인은 당초 매매대금약정을 100,000,000원으로 한 것이 확인되고, 청구외 법인은 쟁점토지 수용보상금이 서울민사지방법원에 공탁되자 1992.5.27 청구인의 아들에게 위 공탁금을 수령하여 매매잔대금 70,000,000원을 지급할 것을 위임하여 청구인의 아들이 1992.6.5 위 공탁금을 출급받아 매매잔대금을 지급하였다고 항변한 바 있으며, 형사소송에서는 청구외법인도 청구인의 아들을 이 건 잔대금지급과 관련하여 횡령혐의로 고소함에 따라 청구인은 고소를 취하하기로 합의한 바 있어, 설령 청구인이 70,000,000원을 받지 못하였다 하더라도 이는 청구인의 아들 문제와 관련하여 포기된 것이므로 쟁점토지의 양도가액은 1억원으로 보아야 하며 따라서 쟁점토지 양도가액을 30,000,000원으로 하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

2. 또한 청구인은 매수인부담 약정 양도소득세를 양도가액에 합산하는 것은 부당하다는 주장을 하고 있는 바, 부동산의 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 책임지기로 약정을 하여 그대로 이행되었다면 그 금액도 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 양도소득세 상당액을 합산한 금액으로 보아야 하지만, 양도소득세의 부담약정이 실제로 이행되지 아니하였다면 당초 약정이 있었다는 사정만으로는 아직 매도인에게 구체적인 소득의 실현이 이루어졌다고 보기 어려우므로 이를 양도가액에 포함할 수 없다고 판단된다(같은뜻:대법원 94누8785, 1995.3.28, 92누2967, 1992.7.14). 이 건의 경우에는 소장, 판결문등 어디에도 청구외법인이 당초 약정한 양도소득세를 직접 또는 간접으로 부담한 사실이 확인되지 아니하며, 처분청의 과세처분 내용에도 역시 이와 마찬가지인 것으로 확인되므로 양도소득세 상당액을 양도가액에 합산하는 것은 잘못된 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.