쟁점부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 부산광역시 남구 OO동 OOOOOO OOOOOOOOO OOO OO OOOO 대지 20.38㎡ 및 동 지상건물 30.6869㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.1.27 청구외 (주)OOOO으로부터 취득하여 96.4.29 청구외 OOO에게 양도하고 이건 과세표준 및 세액확정신고시까지 신고한 바 없다. 처분청은 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다는 이유로 이건 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 97.5.12 청구인에게 96년귀속 양도소득세 1,490,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.17 심사청구를 거쳐 97.9.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 86.1.24 11,140,000원(등기원인일)에 실제취득하여 96.4.27(등기원인일)에 13,000,000원에 청구외 OOO에게 양도한바 이는 위 OOO에게 진 채무 20,000,000원 중 10,000,000원은 원금조로 나머지 3,000,000원은 이자조로 하여 쟁점부동산을 양도한 것이 사실이며, 현재에도 나머지 채무 10,000,000원에 대하여 월2부이자로 하여 청구외 OOO(OOO의 아들)명의의 OO은행 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 매월 200,000원을 송금하는 것이 사실이며, 특히 청구인이 위 채무를 변제하지 못하자 청구외 OOO이 경매신청을 위하여 93.3.30 쟁점부동산을 감정평가한 가액이 12,000,000원인 점으로 보아도 쟁점부동산의 양도가액은 13,000,000원인 사실이 확인되고 취득 및 양도시의 매도증서 및 매매계약서에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 함에도 현지조사 및 양수인에 대한 조사도 없이 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고 증빙서류를 갖추어 양도당시와 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 자산양도차익예정신고를 한 사실이 없고 이 부분에 대하여는 다툼이 없어 관련법령에 의하여 기준시가에 의하여 이 건 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인 주장 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 법 제94조 제1호.제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 같은법 제100조 제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다”라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항 3호에 의하면 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류에 갖추어 양도당시 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)”는 실지거래가액을 적용하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 86.1.27 청구외 (주)OO주택(부산 남구 OO동 OOO)대표이사 OOO로 부터 11,140,000원에 취득하여 96.4.27. 청구외 OOO에게 13,000,000원에 채무변제조로 양도한 것이 사실이라 하면서 실지거래가액에 의하여 과세되어야 한다고 주장하고 그 입증자료로 취득·양도시 매도증서 및 매매계약서 사본과 가격시점이 93.3.25인 감정가액 12,000,000원인 감정표(OO감정평가법인 작성)를 제시하고 있는 바 이를 살펴보면,

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도후 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 고지·결정할 때까지는 물론 확정신고 기한내에 실지거래가액에 대한 사실 여부를 확인 할 수 있는 매매계약서 등을 첨부하여 신고하지 아니하고 신고기한이 경과한 이후에 97.6.17 심사청구시 매도증서와 매매계약서를 제시하고 있어 그 진실성 유무와 관계없이 청구주장 실지거래가액을 받아 드릴 수 없고.

(3) 한편, 쟁점부동산의 경매와 관련하여 부산지방법원의 의뢰로 OO감정평가법인이 93.3.30 감정한 감정표에 의하면 가격시점이 93.3.25이며 감정가액은 12,000,000원으로 표기되어 있으나 양도당시와는 시차가 있어 이를 양도당시의 실지거래가액을 판단하는 기준자료로 채택키는 곤란하며

(4) 또한, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 기준시가의 64%로 그간의 부동산가격의 상승률로 보아 신빙성이 없어 보이고 특히, 보유기간 중 기준시가의 상승률은 무려 121%임에도 청구주장 실지거래가액의 상승률은 16%에 불과하여 낮은가액에 양도할 수밖에 없었던 부득이한 사유를 달리 발견할 수 없어 청구주장 실지거래 가액을 채택키는 어렵다 할 것이다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.