청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 양도시 및 취득시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 대지 255㎡ 및 건물 562.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.1.8 취득하여 1991.11.11 양도하고 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 1991.12.13 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신고시 제출된 증빙에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997.4.15 청구인에게 1991년도분 양도소득세 127,880,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.5.2 심사청구를 거쳐 1997.8.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 양도차익예정 신고시 제출한 매매계약서등에 의하여 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인되고 있음에도 금융자료등 기타 객관적인 자료를 제출하지 못한다고 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 그 신빙성에 의심이 가는 매매계약서와 거래사실확인서만을 제출하고 있으며, 쟁점부동산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 만한 특단의 사정도 없을 뿐 아니라 부동산 가격의 상승 초기에 쟁점부동산을 취득하여 수직상승한 시기에 양도하였음에도 기준시가 대비 신고가액의 비율을 보면, 취득가액은 202%인 반면 양도가액은 103%로 상당히 낮게 나타나고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 그 신빙성이 희박하다 하겠으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 양도시 및 취득시기의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조(양도가액)에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 제1호(취득가액) 가목에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정한는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(95.12.30 개정, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.(생략) 2.(생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있고, 같은조 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 제6항의 자문을 걸쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 양도차익예정 신고시 제출된 매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인된다고 주장하고 있으나, 청구인이 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서는 1987.11.9 부동산 중개인이 작성한 것으로 보이고, 거래사실확인서는 1997.7월 작성된 것으로서 통상적으로 청구인이 작성하여 매도인의 날인을 받아 제출하고 있음에도, 두 서류의 매도인과 매수인 주소 성명이 동일인이 작성하여 도장을 찍은 것으로 보이고 있어 당해 매매계약서의 신빙성이 희박한 것으로 인정된다 하겠고,

(2) 이 건 처분청은 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산은 4층 전체를 여관(상호:OOO여관, 방의 수:21개)으로 사용하고 있으며 인근에 숙박업소가 밀집되어 있는 OO전철역 역세권내에 위치하고 있고, 현지 시세 탐문내용을 보면 쟁점부동산 일대의 현시세가 평당 7백만원에서 8백만원 정도이고 쟁점부동산 인접도로 수용시 수용가액이 평당 약 660만원으로 조사된 사실이 확인되고 있으며,

(3) 쟁점부동산의 토지등급가액의 변동상황을 보면, 1988년도에 ㎡당 54,800원이고 1991년도에 ㎡당 152,000원으로서 그 상승비율이 277%인데 반하여 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 신고한 취득가액 375백만원 대비 양도가액 450백만원은 120%인 사실로 미루어 볼 때 같은 기간중 토지등급가액 상승비율에 비하여 청구인이 신고한 실지거래가액의 상승비율이 현저히 낮은 사실이 인정된다 하겠고,

(4) 또한, 청구인이 신고한 실지거래가액 대비 기준시가의 비율을 보면, 양도가액은 청구인이 신고한 가액이 기준시가의 103%(신고한 가액 450백만원/기준시가 436백만원)인 반면 취득가액은 청구인이 신고한 가액이 기준시가의 202%(신고한 가액 375백만원/기준시가 185백만원)로 청구인이 신고한 취득가액의 기준시가 대비 비율이 양도가액의 그 비율보다 상대적으로 높은 것이 확인된다 하겠으며,

(5) 건설교통부에서 작성한 연도별 전국평균 지가동향을 보면, 1987년도는 전년대비 14.67%상승, 1988년도는 전년대비 27.47%상승, 1989년도는 전년대비 31.97%상승, 1990년도는 전년대비 20.58%상승, 1991년도는 전년대비 12.78%상승한 사실이 확인되고 있다.

(6) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서는 그 신빙성이 희박한 것으로 보이고 수억원대의 부동산을 거래하는 경우 매매대금은 금융기관을 통하여 관리하는 것이 일반적인 관행임에도 청구인은 특별한 사유도 없이 관련금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 위치적 여건등을 보아도 쟁점부동산이 시가보다 특별히 낮은 가격에 양도할 만한 사유도 없고, 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지의 기간중 우리나라의 전국평균 부동산 가격은 약 230%정도 상승하였음에도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 가격은 약 20% 상승한 것으로 되어 있는 점등으로 보아도 청구인이 신고한 실지거래가액은 제출된 증빙에 의하여 확인되지 않는 것으로 인정된다 하겠으므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.