[요지] 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익 및 세액을 결정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단함.
[요지] 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익 및 세액을 결정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단함.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 토지 311.9㎡(77.12.13 환지전 1,415㎡의 764분의 638지분(1,181.64㎡)을 취득하여 82.2.22 환지 후 311.9㎡로 확정된 토지로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하던 중 93.4.17 그 지상에 연면적 1,415.67㎡ 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고 “쟁점토지 및 쟁점건물” 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후 95.1.5 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고 95.3.31 실지거래가액에 의하여 양도차익예정신고를 한 데 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.3.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 61,366,026원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.8 심사청구를 거쳐 97.8.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. (생략)
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서....이하 생략
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. 생략
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 소득세법시행령 부칙 제8조 제2항에서는 『제153조 제4항, 제155조 제1항과 동조 제15항, 제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.
(1) 먼저 쟁점부동산의 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 등기부등본에 의하면 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 답 1,415㎡의 764분의 638지분(1,181.64㎡: 이하 “환지전 토지”라 한다)을 77.12.13 매매를 원인으로 취득하여 보유하던 중 82.2.22 환지처분에 의하여 그 면적이 311.9㎡(쟁점토지)로 되었음이 환지확정설명서에 의하여 확인되며, 쟁점토지 위에 건물 1,415.67㎡를 신축하여 95.1.5 양도하였음이 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인된다. 청구인은 환지전 토지의 취득시기 및 취득가액에 대한 증빙으로 토지매매계약서 사본을 제출하였는 바, 이에 의하면 계약일은 76년도(월일미상), 잔금지급일은 76.4.23, 토지면적은 348.9평(1,153.39㎡) 매매가액은 22,678,500원, 매수인은 청구인과 청구외 OOO으로 되어 있으므로 청구인이 취득한 면적은 174.45평(576.7㎡)이 되며, 취득가액은 11,339,250원이 되는 반면, 청구인이 이 건 자산양도차익 예정신고시에는 환지전 토지의 면적이 1,415㎡로 되어 있고, 등기부등본에 의하면 환지전 토지를 청구인과 OOO이 공동으로 취득한 것이 아니라 청구인 단독으로 취득한 것으로 되어 있으며, 면적도 1,415㎡의 764분의 638인 1,181.64㎡로 되어 있다. 이에 대하여 청구인은 매매계약서상에는 OOO과 공동으로 취득한 것으로 되어 있으나 실제로는 청구인 단독으로 환지전 토지를 취득하였다고 하나 이 주장이 사실임을 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 또한 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액에 대한 증빙으로 건물등기부등본, 부동산매매계약서사본 및 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서등을 제출하였는 바, 이에 의하면 쟁점토지(311.9㎡) 및 쟁점건물(1,415.67㎡)을 합하여 1,190백만원에 양도한 것으로 되어 있는데, 처분청은 이 실지양도가액이 쟁점토지의 기준시가(717백만원)와 쟁점건물의 건축비 상당액(799백만원)을 합한 1,516백만원의 78.5%밖에 되지 않음에도 납득할 만한 특단의 사유를 밝히지 못한다는 이유로 이를 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 다음 쟁점건물의 신축비에 대하여 살펴본다. 청구인은 92.6.12 청구외 OOO과 쟁점건물 신축공사를 위한 도급계약(총 공사비 750백만원)을 체결하고 공사진행중 청구인과 OOO의 분쟁으로 공사를 중단하고 기성고에 대하여 476백만원을 OOO에게 지급하였으며, 나머지 공사는 청구인이 직접 시공하면서 128백만원에 모든 공사를 마쳤으므로 쟁점건물의 신축공사비를 604백만원으로 신고하였다는 주장이며, 이에 대하여 처분청은 604백만원은 당초 신축공사에 소요되리라고 예상한 OOO과의 공사도급계약서상의 공사비(750백만원)의 80.5%밖에 되지 않고, 처분청의 조사복명서에 의하면 청구인이 신고한 공사비(604백만원)의 내역서상에 나타난 것 이외에도 청구외 (주)OO건설에 지급한 공사비 107백만원, 청구외 OO기계에 지급한 23백만원등 195백만원이 더 소요되어 건축비 총액이 799백만원으로 조사되었으므로 청구인이 신고한 건축비 604백만원은 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점건물의 양도가액도 기준시가(과세시가표준액)로 산정하여 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다. 한편, 청구인은 쟁점건물의 공사와 관련하여 지급한 기성금(476백만원) 이외에 법원판결에 의하여 OOO에게 47,988,595원을 추가로 지급하였으므로 이를 필요경비로 산입하여야 한다는 주장이나 이는 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 논할 필요가 있다 할 것이다.
(3) 위의 사실을 종합해 볼 때, 자산양도차익예정신고서, 토지등기부등본 및 토지매매계약서상의 소유자 명의(등기부등본에는 청구인 단독명의로 되어 있으나 매매계약서에는 청구인과 OOO의 공동명의로 되어 있음)와 토지면적이 서로 다르고, 쟁점건물의 건축비에 대한 청구인의 신고내용이 처분청의 조사결과 사실과 다른 것으로 밝혀졌다는 이유로 처분청은 신고된 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 인정하였으며, 사실이 이러함에도 청구인은 달리 객관적이고 구체적인 증빙에 의하여 쟁점토지 및 쟁점건물 모두의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 소명하지 못하므로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익 및 세액을 결정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.