청구주장의 실지거래가액을 진정한 것으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO으로부터 1988.11.30. 취득한 경기도 시흥시 OO동 OOOOOO 소재 대지 256㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991.5.5. 청구외 OOO에게 양도하고, 1991.6월 실지거래가액(취득가액 130,000,000원, 양도가액 160,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고하고, 양도소득세 6,170,170원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거쳐 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 후 1997.3.8. 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 43,598,020원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1997.5.6. 심사청구를 거쳐 1997.8.8. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 1988.11.30. 청구외 OOO으로부터 130,000,000원에 취득한 쟁점토지를 1989.2.4. 청구외 OOO에게 2년간(1989.2.16.~1991.2.16.) 임대하는 계약을 체결하고 임대하던중 쟁점토지를 임차한 청구외 OOO가 위 지상에 가건물을 건축하여 당초의 임대조건과 다르게 청구외 OOO와 OOO 등 제3자에게 다시 임대(전대)하고 있어 청구인이 임차인에게 그 시정을 요구한 바 있음에도 청구외 OOO가 이를 받아 들이지 아니하여 청구인은 청구외 OOO에게 위 임대계약을 해지한다는 의사를 표시하고 법원에 쟁점토지의 인도소송을 제기하는 등 쟁점토지의 사용과 관련한 분쟁의 발생으로 장래 또 다른 문제의 발생이 예견되어 이를 처분하기로 하고 1991.5.5. 청구외 OOO에게 160,000,000원에 양도하였는 바, 사실이 이러함에도 처분청이 위 사정의 고려없이 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 130,000,000원, 양도가액 160,000,000원)에 관한 증빙이 사실과 다르다고 보아 동 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 후 양도소득세 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액이 진정한 것임을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료의 제시가 없고, 그 취득가액의 증빙으로 제시한 취득시의 매매계약서가 부동산 중개인 없이 사인간에 작성한 것으로서 신빙성이 없으며, 또한 동 계약서에 기재된 130,000,000원은 그 당시 기준시가(44,953,349원)보다 289%에 달하는 높은 가액일 뿐만 아니라, 청구인의 쟁점토지 보유기간중 기준시가에 의한 지가상승율은 320%(취득가액 44,953,349원, 양도가액 143,920,000원)인 반면, 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 130,000,000원, 양도가액 160,000,000원)에 의할 때 쟁점토지의 지가가 123% 상승한 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인이 신고한 위 실지거래가액에 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 동 실지거래가액을 부인하고 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 후 양도소득세 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 청구주장의 실지거래가액을 진정한 것으로 인정할 수 있는지에 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제96조(양도가액) 제1호 및 동법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)제1항 제1호 (가)목에 의하면, “양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면, “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30. 개정)”고 규정하면서 그 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30. 개정)”를 열거하고 있다.

(2) 또한, 소득세법시행령 제166조 제5항에 의하면, “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(95.12.30. 개정)” 규정되어 있고, 그 제2호에 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30. 개정)”를 열거하고 있으며, 동령 동조 제6항을 보면, “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”고 규정되어 있다.

(3) 한편, 양도차익의 산정에 관한 소득세법 제100조 제1항을 보면, “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 생략)”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 자산양도차익예정신고시 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하면서 그 입증자료로 취득 및 양도에 대한 ‘부동산매매계약서’, 거래상대방의 ‘거래사실확인서’, 쟁점토지의 인도소송과 관련된 ‘화해조서’(수원지방법원, 90가단10069, 1990.10.27.) 등을 제시하고 있다.

(2) 청구인이 제시한 위 ‘화해조서’에 의하면, 청구인은 청구외 OOO 등과 쟁점토지의 인도와 관련하여 분쟁이 있었던 사실은 인정되고 있으나, (가) 청구주장의 실지거래가액이 금융자료 등에 의하여 입증되지 아니할 뿐아니라 그 거래내역을 전혀 제시하지 못하고 있고, (나) 또한, 청구인이 제시한 위 부동산매매계약서중 취득시의 매매계약서는 그 양도시의 것과 달리 사본이어서 그 원본의 제시를 요구한 바 있으나 청구인이 이에 응하지 못하고 있다. (다) 한편, 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시 매매계약서(사본)를 보면, 그 거래가 중개인없이 쌍방합의한 것으로 되어 있는 바, 동 거래시 청구인이 서울에 거주하였던 점으로 볼 때 경기도 시흥시에 소재한 쟁점토지를 중개인도 없이 거래하였다고는 보여지지 아니하고, 더욱이 동 계약서에 기재된 필체가 그 양도당시 작성된 매매계약서에 기재된 것과 동일한 것으로 보이는 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액의 거래증빙으로 제시한 취득에 대한 위 매매계약서(사본)는 진정한 것으로 보이지 아니한다. (라) 또한, 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 130,000,000원, 양도가액 160,000,000원)에 의한 지가상승율 23.08%는 그 개별공시지가 및 내무부 과세시가표준액에 의한 지가상승률 220.15% 및 403.17%에 비하여 현저히 낮은 것으로 확인되고 있다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합해 볼 때, 이 건의 경우 다른 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 청구인이 신고한 위 취득 및 양도가액은 진정한 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 청구인의 위 신고가액을 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 따라서 이건 심판청구는 청구주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.