[주 문] OO세무서장이 97.3.2 청구인에게 결정고지한 94년 귀속종합소득세 91,223,040원의 부과처분은 추가설계비 4,000,000원을 소득금액계산상 필요경비로 인정하여 그 과세표준과세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 90.8.2 경기도 광명시 OO동 OOO 대지 816㎡를 취득하여 동 지상에 건물 6,719㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 91.3.16 착공하여 92.11.6 준공한 후 94.1월 일괄 분양하고, 94년 귀속 종합소득세 실지조사신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비중 복리후생비 6,855,700원, 접대비 14,028,979원, 차량유지비 1,930,617원, 소모품비 268,360원, 보험료 696,590원, 도서인쇄비 78,100원, 지급이자 111,397,600원, 보상비 68,036,493원, 외주비 18,228,990원, 합계 221,521,429원에 대하여 증빙불비 및 업무무관한 비용이라는 이유로 필요경비를 부인하여 계산한 사업소득 158,022,883원과 근로소득 19,152,410원을 합산한 소득금액 177,175,293원에 대하여, 97.3.2 청구인에게 94년 귀속 종합소득세 91,223,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.18 심사청구를 거쳐 97.8.5 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 임대 및 분양을 목적으로 신축하였으나 쟁점건물의 임대 및 분양이 건축업자의 농간과 주변여건의 미비로 부진하게 되어 자금압박을 받던중, 쟁점부동산이 강제로 경매될 처지에 직면하게 되어 부득이 손해를 보고 쟁점건물 및 토지를 처분하였던 바, 처분청은 이 건 부동산매매업에 대한 소득세를 실지조사함에 있어서 청구인이 건물신축 과정에서 지출한 복리후생비, 접대비, 차량유지비, 소모품비, 보험료 및 도서인쇄비를 증빙이 불비하다는 이유로 필요경비 불산입하였으나, 건물 신축비가 약 43억여원이 소요된 쟁점건물을 신축하는데 필수적으로 지출하지 않을 수 없는 전시한 필요경비를 인정하지 않음은 사리에 맞지 아니하며, 또한 이들 비용에 대한 증빙이 명백함에도 처분청이 이를 부인함은 부당하고, 지급이자에 대하여 처분청은 채권자가 불분명하다는 이유로 필요경비를 부인하였으나 이는 건축관련 차입금에 대한 것으로 무통장입금증 등으로 지급사실이 확인되고, 보상비는 당초 시공자인 청구외 OOO에게 건축업자 변경에 따른 보상비조로 지급한 경비이며, 외주비는 처분청이 구체적으로 어떤 부분의 증빙이 불비한지를 명시하지 않고 필요경비 부인한 근거없는 과세처분이므로 이는 부당하다. 또한, 청구인이 기장 누락한 추가경비인 분양관련 광고비등 13,000,000원, 근저당 설정비용 39,369,000원, 감정수수료 4,790,000원, 공사관련 잡비 66,180,000원의 비용에 대하여 처분청에 증빙서류를 제시하였으나 처분청이 이를 인정하지 않은 것은 위법 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 건물 신축과정에서 지출한 쟁점 복리후생비, 접대비, 차량유지비, 소모품비, 보험료 및 도서인쇄비 등이 신용카드로 결재되어 증빙이 명백하다는 주장이나, 이에 대한 관련증빙의 제시가 없어 그 지급사실을 확인할 수 없고, 이들 경비는 일반관리비로 부동산매매업자의 양도소득계산시 매매차익에서 공제되는 양도비로 볼 수 없다. 지급이자 111,397,600원은 채권자 인적사항이 불분명할 뿐만 아니라 그 차용금액, 사용처 및 이자지급조건 등을 확인할 수 있는 증빙제시가 없으므로 이는 채권자가 불분명한 지급이자에 해당되므로 필요경비를 부인하여야 하고, 보상비 68,036,493원은 청구외 OOO가 쟁점건물의 신축 초기에 개입하면서 청구인을 위해 1억원을 대납하였으나 건축업자를 OOOO건설주식회사로 바꾸면서 동사가 OOO에게 청구인을 대신하여 납부한 1억원에 대한 배상금조로 지불한 것으로 그 지급처가 명백한 것으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 청구외 OOO가 쟁점건물의 신축과 관련하여 1억원을 대납하였다고 인정할 만한 증빙이 없고 공사원가에서도 이에 대한 내역이 확인되지 아니하는 것으로 보아 이는 필요경비 부인하여야 하며, 외주비 18,228,990원은 처분청이 구체적으로 어떤 부분이 증빙불비인지 명시하지 않고 필요경비를 불산입함은 부당하다는 주장이나, 청구인이 제출한 공사원가명세서상 외주비는 처분청의 소득세 실지조사시 실제 외주비보다 18,228,990원 만큼 과다계상된 것으로 확인되는 것으로 보아 필요경비를 부인한 처분청 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 종합소득세 실지조사시 소득금액을 계산함에 있어 처분청이 필요경비로 인정하지 아니한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련법령 구소득세법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고, 제1호 (가)목에서 토지·건물의 취득가액의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 제2호에서 설비비와 개량비, 제3호에서 대통령령이 정하는 자본적지출액, 제4호에서 대통령령이 정하는 설비비로 규정하고, 같은법 시행령 제94조 제1항에서 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다고 규정하고, 제1호에서 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 규정하고, 같은법 시행령 제86조 제1항에서 자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다고 규정하고, 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(취득세·등록세·기타부대비용), 제2호에서 자기가 건설·제작등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·설치비·취득세·등록세 기타부대비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제141조 제1항에서 부동산매매업자의 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다고 규정하고, 제1호에서 제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액, 제2호에서 제98조에 규정하는 당해토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자, 제3호에서 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금, 제4호에서 제46조에 규정하는 양도소득특별공제액에 상당하는 금액, 제5호에서 법 제23조 제2항 제2호에 규정하는 장기보유특별공제로 규정하고 있고, 같은법시행령 제134조 제2항에서 부동산매매업자의 종합소득세액의 계산은 재무부령이 정하는 바에 의하도록 규정하고, 시행규칙 제67조에서 영 제134조제2항의 규정에 의한 종합소득산출세액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다고 규정하고, 제1호에서 토지 및 건물의 매매로 인하여 발생한 소득이외의 종합소득이 없는 경우에는 (가) 및 (나)에 의하여 계산한 금액중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다고 규정하고 있다. (가) (매매차익 - 기타필요경비 - 소득공제액) × 기본세율 (나) (매매차익 - 양도소득공제 - 소득공제액) × 법 제70조 제3항의 세율 같은법 제48조에서 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액중 다음 각호에 게기하는 것은 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다고 규정하고, 제10호에서 채권자가 불분명한 차입금의 이자, 제12호에서 각 사업년도에 지출한 경비중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제99조 제1항에서 법 제48조 제10호에서 채권자가 불분명한 차입금에 대한 이자라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 차입금에 대한 이자를 말한다 다만, 거래일 현재 주민등록표에 의하여 그 거주사실 등이 확인된 채권자가 차입금을 변제받은 후 소재불명이 된 경우의 차입금에 대한 이자는 이에 포함하지 아니하는 것으로 규정하고, 제1호에서 채권자의 소재 및 성명을 확인할 수 없는 차입금, 제3호에서 채권자와의 금융거래사실 및 거래내용이 불분명한 차입금으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제101조에서 법 제48조 제12호에서 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액이라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다고 규정하고, 제2호에서 거주자가 직접 사용하지 아니하고 타인(사용인을 제외한다)이 주로 사용하고 있는 토지·건물등의 유지비·수선비·사용료와 이와 관련되는 지출금으로 규정하고 있으며, 같은법 제118조에서 정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 복리후생비 6,855,700원에 대하여 처분청은 지급증빙이 불비하다 하여 필요경비에 불산입하였고, 청구인은 이에 대한 증빙서류를 제시하고 있는 바, 청구인이 동 경비를 지급할 당시 청구인은 4인의 직원을 고용하고 있었음이 연말정산자료등에 의하여 확인되고, 청구인 제시 장부, 출금전표 및 영수증에 의하여 직원들의 식대등으로 지급하였음이 확인되나, 이는 전시한 관련법령에서 본 바와 같이 부동산매매업자의 종합소득세의 계산에 있어 양도소득세율을 적용하는 경우 매매차익에서 공제되는 필요경비가 아니므로 필요경비에 불산입한 처분청 처분은 잘못이 없다 하겠고, 접대비 14,028,979원에 대하여 처분청은 지급증빙이 불비하며 또한 이는 일반관리비이므로 양도소득계산시 매매차익에서 공제하는 양도경비가 아닌 것으로 보아 필요경비로 인정하지 않았고, 청구인은 거래선 접대비로 지급한 것이라 하며 증빙서류를 제시하고 있는 바, 청구인 제시 장부, 출금전표 및 영수증에 의하여 동 접대비는 그 지급사실이 확인되나, 이는 전시한 관련법령에서 본 바와 같이 매매차익에서 공제되는 필요경비가 아니므로 필요경비 불산입한 처분청 처분은 잘못이 없다 하겠다. 차량구입비 12,474,640원(추가주장분임) 및 차량유지비 1,930,617원에 대하여 청구인은 업무관련 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 이는 전시 관련법령에서 본 바와 같이 양도차익에서 공제되는 필요경비가 아니며, 소모품비 722,937원(추가주장 454,577원 포함됨)중 268,360원에 대하여 처분청은 지급증빙이 불비하며 또한 이는 일반관리비이므로 양도소득계산시 매매차익에서 공제하는 필요경비가 아닌 것으로 보아 필요경비로 인정하지 않았으나, 청구인은 문구류 구입비로 지급한 것이라 하며 증빙서류를 제시하고 있는 바, 이는 청구인 제시 장부, 출금전표 및 영수증에 의하여 구입사실이 확인은 되나, 전시한 관련법령에서 본 바와 같이 양도차익에서 공제하는 필요경비가 아니며, 보험료 및 세금 3,776,830원(추가주장 3,080,240원 포함됨)중 696,590원 및 도서인쇄비 78,100원에 대하여 처분청은 부동산매매업자의 매매차익에서 공제되지 않는 일반관리비로 보아 필요경비 불산입한 바, 이들 비용도 전시 관련법령에서 본 바와 같이 매매차익에서 공제되는 필요경비가 아니므로 처분청이 필요경비에 불산입한 처분은 잘못이 없다 하겠다. 지급이자 116,660,000원(추가주장 5,262,400원 포함됨)에 대하여 처분청은 채권자가 불분명한 사채이자로 보아 필요경비로 인정하지 않았으나, 청구인은 건축관련 차입금에 대한 지급이자로 처분청 조사시는 채권자들의 이자소득합산으로 인해 종합소득세 부담이 커질 것이 염려되어 조사당시에는 지급처를 밝히지 못하였다고 주장하면서 지급처별 은행입금자료 등을 증거자료로 제시하고, 차입금 원금은 토지구입비, 등록세, 취득세 및 근저당설정 관련비용으로 사용하였다고 주장하고 있으나, 차입금 원금에 대한 사용처가 장부에 의하여 확인되지 않으며, 또한 다른 입증서류에 의해 그 사용처가 명확히 확인되지 않으므로 이를 업무관련 차입금에 대한 지급이자로 인정하기는 어렵다 하겠다. 공사보상비 74,117,678원(추가주장 6,081,185원 포함됨)에 대하여 처분청은 지급처가 불분명한 비용으로 필요경비를 부인하였으나 청구인은 쟁점건물의 당초 시공업자인 OOO로부터 공사이행보증금 명목으로 90.6.8 70,000,000원, 91.6.7 30,000,000원을 받아 이를 토지구입대금과 공사비용으로 사용하였으나 그후 시공업자가 OOOO건설주식회사로 변경됨에 따라 위 공사이행보증금 원금에 대한 이자 및 계약불이행으로 인한 보상비를 OOOO건설주식회사가 청구인을 대신하여 청구외 OOO에게 지급한 비용으로서 청구인이 92.5.21～93.2.8 OOOO건설주식회사에 상환하였다고 주장하며 이에 대한 증거서류로 서울고등법원 증인심문조서, 서울지방법원형사합의부판결문 및 영수증 등을 제시하고 있는 바, 위 입증서류에 의해 청구외 OOOO건설주식회사가 청구외 OOO에게 공사보상비를 지급하고 청구인이 OOOO건설주식회사에 이를 상환하였음이 인정은 되나 공사이행보증금 원금의 입출금에 대한 사항이 장부기록 및 기타 증빙서류에 의해 확인되지 않아 동 원금의 사용처를 알 수 없고, 또한 당초 공사계약서대로 청구외 OOO가 시공하지 못하게 된 원인이 청구주장 처럼 OOOO건설주식회사의 강압에 의하여 부득이 시공업자가 변경된 것이라 하면 이로 인한 계약불이행으로 인한 배상책임은 OOOO건설주식회사에게 있는 것이지 청구인에게 있다고 할 수 없으므로 쟁점보상비에 대하여 필요경비로 인정하지 않은 처분청 처분은 잘못이 없다 하겠다. 외주비 18,228,990원 중 설계비 4,000,000원에 대하여 처분청은 증빙불비로 필요경비를 부인하였으나, 이는 당초 쟁점건물의 설계시 건축면적을 1,819평에서 2,030평으로 변경함에 따른 추가설계비로 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOO건축사 OOO에게 지급한 사실이 청구인 제시 건축물 설계계약서, 타행입금의뢰확인서 및 계산서에 의하여 확인되므로 처분청이 지급증빙이 불비한 외주가공비라 하여 필요경비에 불산입한 처분은 잘못이 있다 하겠다. 분양관련 광고비등 13,000,000원에 대하여 청구인은 쟁점건물의 분양사무소로 사용하기 위한 가건물의 신축, 분양사무실의 집기·비품 및 판촉직원의 급료등으로 분양대행업자인 청구외 OOO에게 지급한 장부외 경비라는 주장이나, 청구외 OOO는 사업자등록을 한 사실이 없고 청구인이 지급하였다는 수입금액에 대하여 청구외 OOO는 부가가치세 및 소득세를 신고한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구주장 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 근저당설정 수수료 39,369,000원에 대하여 청구인은 시공업자인 OOOO건설주식회사의 공사대금 5,742,000,000원에 대한 지급보증용으로 쟁점건물에 근저당설정시 지급한 장부외 수수료등이라고 주장하며 근저당설정계약서 및 수수료지급 무통장입금증등을 제시하고 있으나, 무통장입금증상 수취인이 OOO 19,500,000원, OOO 20,163,030원으로만 되어 있지 구체적인 수수료 지급내역이 없고 장부상에도 그 지급내역이 확인되지 않아 이를 업무관련한 필요경비라는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠다. 감정수수료 4,790,000원에 대하여 청구인은 은행대출금 차입시 지급한 장부외수수료이므로 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 은행대출금에 대한 사용처가 불분명하며 그 지급사실이 장부등에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 청구주장 업무관련 비용으로 인정하기는 어렵다 하겠다. 사채비용 10,000,000원에 대하여 청구인은 관련증빙에 의하여 지급사실을 인정하여야 한다는 주장이나, 차입원금의 사용처가 확인되지 않으며 장부상 사채비의 지급사실이 확인되지 않으므로 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다. 공사관련 잡비 66,180,000원(추가주장에서 6,000,000원 제외함)에 대하여 청구인은 쟁점건물의 건설업자, 전기사업자, 가스설치사업자 등의 알선수수료 및 공사현장실태조사비, 은행입주교제비, 공사설계 검토비 등으로 지급한 비용이라고 주장하며 지급처별 확인서, 인감증명서 및 은행입금증 등을 제시하고 있으나 이에 대한 용역제공계약서를 작성하였거나 세금계산서 등을 발행한 사실이 없으며 또한, 그 지급사실이 장부등에 의하여 확인되지 않아 이를 업무관련 필요경비라고 인정하기는 어렵다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.