조세심판원 심판청구

같은동의 동일평수의 다른 층의 아파트 매매실례가액을 당해 아파트의 시가로 볼 수 없음(경정)

사건번호 국심 1997서1946 선고일 1998-05-25

상세내용

[요지] 상속재산의 평가시 매매실례가액을 시가로 보도록 한 규정은 당해 상속재산에 대한 매매실례가액이 있는 경우에 한하므로 층과 위치마다 가격이 다른 아파트에 대해 같은동 다른 호의 매매실례가액에 의해 상속아파트를 평가한 처분은 부당함

전 문

[참조결정] 국심1995서4034

[주 문] OO세무서장이 97.2.1 별지(1)명세의 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO에게 결정고지한95년도분 상속세 3,367,652,350원의 부과처분은,

1. 상속재산중 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO소재 OOOOO OOOO의 상속재산가액을 위 청구인들이신고한 아파트기준시가액 472,500,000원으로 하고,

2. 피상속인이 상속개시전 2년이내에 양도한 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO의 양도대금중 사용처불명으로 상속세과세가액에 OO한 335,000,000원은 그 용도가 확인되는 것으로 보아 과세제외하며,

3. 별지(2)명세의 16필지 대지, 전 및 임야 93,413㎡를 상속재산에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 별지(1)명세의 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 95.12.7 피상속인 OOO의 사망으로 부동산 등의 재산을 상속받고 96.6.7 상속세를 신고·납부(연부연납)하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 상속재산중 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OOOO(이하 “쟁점아파트①”이라 한다)의 가액을 같은 棟 OOOO의 매매실례가액 635,000,000원으로 평가하여 청구인들이 신고한 가액 472,500,000원과의 차액 162,000,000원을 상속재산가액에 OO하고, 피상속인이 상속개시전 2년이내에 양도한 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO(이하 “쟁점아파트②”라 한다)의 양도대금중 335,000,000원의 사용처가 밝혀지지 아니한다 하여 이를 상속세과세가액에 OO하는등 하여 97.2.1 청구인들에게 95년도분 상속세 3,367,652,350원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 97.3.31 심사청구를 거쳐 97.7.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장 처분청은 쟁점아파트①의 평가에 있어서 이 아파트(OOOO)가 아닌 다른 주택(OOOO)의 매매실례가액을 이 아파트의 매매실례가액으로 적용하였으므로 부당하고, 실제로도 8층은 4층보다 선호되는 층이므로 8층의 가격을 쟁점아파트①의 시가로 볼 수 없고, 상속개시전 2년이내에 피상속인이 양도한 쟁점아파트②의 양도대금중 595,000,000원중 335,000,000원은 처분청 조사당시 미처 그 사용처를 밝히지 못하였으나, 위 금액은 처분청이 예금인출액 사용처불명으로 보아 이미 과세한 예금통장(OO은행 OOO지점 OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금되었음이 확인되므로 과세제외하여야 하며, 아래 16필지 대지, 전 및 임야 93,413㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 OO이씨 OOO파 종중소유로서 피상속인에게 명의신탁되었던 것으로서 상속재산이 아니므로 상속재산에서 제외하여야 한다.

(1) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 O OOOO 임야 20,231㎡

(2) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 O OOOO 임야 1,388㎡

(3) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 대지 281㎡

(4) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 499㎡

(5) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 526㎡

(6) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 377㎡

(7) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 2,400㎡

(8) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 대지 926㎡

(9) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 595㎡

(10) 충청남도 홍성군 홍성읍 OO리 OOOOO 전 711㎡

(11) 충청남도 홍성군 금마면 OO리 OOOO 대지 185㎡

(12) 충청남도 홍성군 금마면 OO리 OOOO 전 298㎡

(13) 충청남도 홍성군 금마면 OO리 O OOOO 임야 23,306㎡

(14) 충청남도 홍성군 금마면 OO리 OOOO 전 5,571㎡

(15) 충청남도 홍성군 금마면 OO리 OOOO 전 1,012㎡

(16) 충청남도 청양군 대치면 OO리 O OO 임야 35,107㎡ (합계) 16필지 93,413㎡

나. 국세청장 의견 쟁점아파트①은 93.11.11 청구인이 750,000,000원에 분양받았고, 그 동안 우리나라의 부동산시세가 상승세에 있었음이 공지의 사실인 바, 이 아파트와 같은棟 OOOO가 상속개시일로부터 6개월이내에 635,000,000원에 거래되었으므로 이 주택의 가격을 635,000,000원으로 평가한 처분에 잘못이 없고, 상속개시전 2년이내에 피상속인이 양도한 쟁점아파트②의 양도대금 595,000,000원중 335,000,000원에 대하여는 그 사용처를 객관적으로 밝히지 못하였으므로 과세제외할 수 없으며, 쟁점토지는 청구인이 상속재산으로 신고하였고, 피상속인명의로 등기된 재산이므로 피상속인에게 명의신탁된 종중재산이라는 주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 상속재산인 쟁점아파트①의 가격을 이 아파트와 같은 棟 다른 號의 매매실례가액으로 평가한 처분의 당부, 상속개시 2년이내에 피상속인이 양도한 쟁점아파트②의 양도대금중 335,000,000원의 사용처가 밝혀지는지 여부 및, 쟁점토지가 상속개시일 현재 피상속인에게 명의신탁된 종중재산인지 여부를 가리는데 있다.
나. 쟁점아파트①의 가격을 이 주택과 같은 棟 다른 號의 매매실례가액으로 평가한 처분에 대하여

(1) 관련법령 이 건 상속개시당시(95.12.7) 상속세법 제9조 제1항 및 같은법시행령 제5조 제1항의 규정에 의하면, 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가가 불분명할 때에는 같은법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 규정하고 있고, 위 같은법시행령 같은조 제2항 제1의 2호 나O에서는 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 국세청장이 고시한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 상속세법기본통칙 39...9 제1항 제2호에 의하면, 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우에는 그 가액을 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있고, 위 기본통칙의 규정은 96.12.31 개정된 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제1호에 반영되어 평가기준일(상속개시일)전 6월부터 상속세 과세표준신고의 기간중 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 시가로 인정한다고 규정하였음을 알 수 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 상속재산인 쟁점아파트①의 가격을 평가함에 있어서 이 아파트(OOOO)와 같은 棟 OOOO가 95.12.7 상속개시일로부터 6개월이내이내인 96.4.23에 거래된 매매실례가액(635,000,000원)이 있다 하여 쟁점아파트①의 가격을 635,000,000원으로 평가하고 청구인이 신고한 가액 472,500,000원(기준시가)과의 차액 162,500,000원을 상속재산가액에 OO하였음이 확인된다. (나) 살피건대, 위 상속세법령 및 동 기본통칙의 규정에서 매매실례가액을 “시가”로 보도록 한 규정은 당해 상속재산에 대한 매매실례가액이 있는 경우에 한한다 할 것이고, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 棟내의 규모가 같은 아파트라 하더라도 層마다 그 가격이 다르고, 같은 層에서도 위치에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 다른 층의 아파트로서 쟁점아파트①과 면적이 동일한 아파트에 대한 시가가 있는 경우라 하더라도 그 가액을 쟁점아파트①의 시가로 볼 수는 없는 것이므로 처분청이 쟁점아파트①의 가격을 다른 층에 소재한 OOOO의 매매실례가격인 635,000,000원으로 평가하고 청구인이 신고한 가액 472,500,000원(기준시가)과의 차액 162,500,000원을 상속재산가액에 OO한 처분은 부당하다고 판단된다(국심 95서4034, 96.10.10 같은뜻임).

다. 쟁점아파트②의 양도대금중 335,000,000원의 사용처가 밝혀지는지에 대하여

(1) 관련법령 상속세법 제7조의 2 제1항의 규정에 의하면, 상속개시일전 2년이내에 피상속인이 상속재산을 처분한 경우 그 금액이 재산종류별로 계산하여 1억원이상으로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것중 대통령령이 정하는 경우에는 이를 제4조의 과세가액에 산입한다고 규정하고 있고, 위 같은조 제3항에서는 제1항에서 “재산종류별”이라 함은 부동산·동산·유가증권·무체재산권·채권·기타 재산을 말한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제3조 제1항 단서의 규정에 의하면, 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것의 금액이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20(재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금액이 10억원 초과시는 그 초과하는 금액의 100분의 5)에 미달하는 경우에는 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 상속개시전 2년이내에 피상속인이 쟁점아파트②를 양도하고 그 대금을 수령한 경위를 금융자료에 의하여 보면, 피상속인은 94.8.25 쟁점아파트②를 청구외 OOO에게 595,000,000원에 양도하기로 하는 계약을 체결(94.8.25 계약금 60,000,000원, 94.9.26 중도금 200,000,000원, 94.10.14 잔금 335,000,000원)하였고, 실제의 대금지급은 94.8.25에 60,000,000원, 94.9.26에 300,000,000원, 94.10.14에 235,000,000원을 각각 수령하였음이 확인되고, 피상속인이 위 계약내용에 따라 양도대금 전액(595,000,000원)을 수령한 사실에는 다툼이 없다. (나) 처분청은 이 건 상속세 결정결의서 및 조사서를 보면, 피상속인이 위 양도대금으로 수령한 595,000,000원 중 계약금 60,000,000원과 중도금 및 잔금중 200,000,000원을 합한 260,000,000원은 이미 상속재산으로 신고한 피상속인명의의 예금계좌(OOOO은행 OOO지점 OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금되었다 하여 상속세과세가액에 산입하지 아니하였으나, 위 나머지 335,000,000원의 용도가 소명되지 아니하였다 하여 이를 상속세과세가액에 산입하였음이 확인된다. (다) 청구인들은 쟁점아파트②의 양도대금(595,000,000원)중 그 용도가 확인된 260,000,000원을 제외한 나머지 335,000,000원에 대하여 처분청 조사당시에는 미처 그 사용처를 밝히지 못하였으나 위 금액 역시 이미 과세한 예금통장(OO은행 OOO지점 OOOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금되었음이 확인되므로 과세제외하여야 한다고 주장하는 바, 청구인들이 제시한 위 예금통장(OO은행 OOO지점 OOOO OOOOOOOOOOOOO), 위 예금통장에 입금된 자기앞수표 사본, OO은행 OOO지점(위 계좌는 96.1.23 같은 은행 OOO지점으로 통장이월됨)의 확인서 및 쟁점아파트②의 등기부등본등을 보면, 처분청이 이미 그 용도를 확인하여 과세제외한 계약금 60,000,000원 외에 450,000,000원 역시 쟁점아파트②의 매수인인 OOO가 이서하였거나, 또는 피상속인이 쟁점아파트②를 양도한 같은시기에 매수인인 OOO로부터 OOO소유의 서울특별시 양천구 O동 OOOOO 소재 OOOOOOOOO OOOO OOOO를 매수한 OOO이 이서한 수표들이 위 같은 계좌에 입금되었음이 확인된다. 살피건대, 쟁점아파트②의 양도대금 595,000,000원중 100분의 80을 초과하는 510,000,000원의 용도가 위와 같이 처분청이 이미 조사하여 그 용도를 확인한 피상속인의 예금계좌에 입금되었으므로 위 상속세법시행령 제3조 제1항 단서의 규정에 의하여 쟁점아파트②의 양도대금 595,000,000원 전액을 상속세 과세가액에 산입할 수 없다고 판단된다.

라. 쟁점토지가 상속개시일 현재 피상속인에게 명의신탁된 종중재산인지 여부에 대하여

(1) 관련법령 상속세법 제2조 제1항의 규정에 의하면, 피상속인이 국내에 주소를 둔 때에는 상속재산의 전부에 대하여 상속세를 부과한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인들은 쟁점토지를 피상속인에게 명의신탁된 종중재산이므로 상속재산이 아니라고 주장한다. (나) 살피건대, 쟁점토지는 피상속인의 증조부 OOO 및 조부 OOO이 취득하여 상속되어 온 토지임이 쟁점토지 등기부등본에 의하여 확인되고, 피상속인은 OO이씨 OOO파 종중의 종손으로서 피상속인명의로 명의신탁되어 관리하여 왔다고 주장하는 바, 당해 족보 및 자손계통도등에 의하면 피상속인이 위 종중의 종손인 사실이 확인되며, 피상속인은 생존시 쟁점토지를 종중명의로 환원하기 위하여 종중원들과 협의하는 과정에서 다른 종중원의 이의제기(공동소유 주장)로 분쟁이 발생되었고, 95.12.7 시제지내던중 총기(권총)발사로 사망하였음이 95.12.8자 일간신문등에 의하여 확인된다. (다) OO이씨 OOO파 종중은 96.8.18 종친회(OO동 OO빌딩내 OO삼계탕집, 29명 참석)를 열어 쟁점토지(93,413㎡)를 포함한 종중토지 18필지(95,932㎡)를 종중명의로 환원등기하기로 결의하였음이 종중원 29명이 서명날인한 “결의사항”에 의하여 확인되고, 위 종중은 97.6.21 이 건 청구인들(상속인 5인)을 포함한 16인을 상대로 “명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기” 청구소송을 제기하고, 97.12.9 확정판결(서울지방법원 97가합OOOOO)을 받았음이 동 판결문에 의하여 확인되며, 이를 근거로 청구인들은 쟁점토지를 위 종중명의로 소유권이전등기하고자 하였으나, 쟁점토지(93,413㎡)중 농지에 해당하는 전, 답 11,989㎡는 농지법 제6조 제1항, 제8조 제2항 및 대법원 등기예규 제893호에 의거 농지취득자격증명을 발급받을 수 없어 위 종중명의로 소유권이전등기하지 못하였고, 쟁점토지중 87%에 해당하는 대부분의 면적(대지 및 임야 81,424㎡)은 98.3.11～98.3.25 기간중 위 종종명의로 이미 소유권이전등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 위 내용을 종합하여 볼 때, 상속개시일 현재 쟁점토지의 소유권자는 피상속인이 아닌 위 종중소유 토지임에도 이를 상속재산으로 본 처분은 부당하다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별지(1) ] 청구인 명단 청구인 성명 주 소 O O O O O O O O O O O O O O O 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 〃〃〃〃 [ 별지(2) ]