[요지] 부동산 중 1~2층은 청구인이 사업장으로 사용한 사실이 인정되므로 쟁점부동산에 대한 종합토지세중 청구인이 사업장으로 사용한 면적에 해당하는 종합토지세는 위 사업장에 대한 사업소득 계산시 필요경비로 인정됨
[요지] 부동산 중 1~2층은 청구인이 사업장으로 사용한 사실이 인정되므로 쟁점부동산에 대한 종합토지세중 청구인이 사업장으로 사용한 면적에 해당하는 종합토지세는 위 사업장에 대한 사업소득 계산시 필요경비로 인정됨
[참조결정] 국심1992중3916
[주 문] OO세무서장이 1997. 3. 8 청구인에게 결정고지한 종합소 득세 1991년 귀속 184,858,390원, 1992년 귀속 204,835,560원, 1993년 귀속 OO2,316,870원, 1994년 귀속 OO3,127,OO0원의 과세 처분은
1. 서울특별시 은평구 OO동 OOOO 대지 OO5㎡에 대 한 1993년도 종합토지세 3,622,314원중 2,859,856원을, 1994년 도 종합토지세 4,753,600원중 3,753,019원을 필요경비로 공제 하는 것으로 하여 청구인의 1993년 및 1994년 귀속 종합소득 세의 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOO에서 OO터미널이라는 상호로 여객자동차터미널시설 운영사업(이하 이 사업장을 “OO터미널”이라 한다) 및 부동산임대업을 하고 있고, 또한 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 대지 649.1평 건물 1,808.2평 외 9개 부동산을 임대하고 있는바, 처분청은 청구인의 종합소득세를 실지조사하여 위 여객자동차터미널시설 운영사업장의 직원 인건비중 33,580,539원을 업무무관경비로 필요경비 불산입하고 위 임대부동산을 특수관계자에게 무상 및 저가로 임대한 것에 대하여 부당행위계산부인하고 적정임대료를 산출하여 총수입금액에 산입하는 등 1991년～1994년 해당분에 대한 소득금액 1,331,800,954원을 적출하여 1997. 3. 8 청구인에게 종합소득세 1991년 귀속 184,858,390원, 1992년 귀속 204,835,560원, 1993년 귀속 OO2,316,870원, 1994년 귀속 OO3,127,OO0원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 5. 3 심사청구를 거쳐 1997. 8.11 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 무상임대토지 계산의 타당성 여부 및 건물부속토지를 특수관계법인에 무상임대한 것에 대하여 적정임대료를 산출하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청은 서울특별시 은평구 OO동 OOO, OO, OO, OO, OO, OO, OO, OO소재 토지 3,2OO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 위 지상건물의 부속토지로 보고 무상임대토지의 면적을 계산하였으나 무상임대토지의 면적은 건물매입당시 토지면적인 1,778㎡를 기준으로 계산하여야 하며, 토지의 임대료 산출은 토지지상 건물의 실제임대금액을 기준으로 계산하거나 건물임대금액을 기준으로 하지 못한다 하더라도 상속세및증여세법상 토지의 무상사용권리에 대한 요율을 연 2%로 규정하고 있으므로 위 요율을 적용하여 산출하여야 할 것이며, 처분청이 토지가액의 5%를 연 적정임대료로 보아 이 건 임대료를 산출한 것은 사회통념 및 상관습 기준에 부합되는 것으로 볼 수 없고, 또한 토지가액은 과세시가표준액으로 함이 타당하다.
(2) 특수관계법인에 대한 토지등의 저가임대에 대하여 적정임대료를 산정하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 청구인이 서울특별시 은평구 OO동 OOOO 대지 883㎡ 건물 338.31㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)중 토지는 용도가 자동차정류장으로 제한되어 있어 다른 용도로 전환이 불가능하며 위치가 좋지않아 터미널로서도 이용할 수 없어 유휴시설로 있던 것을 그 중 일부를 특수관계법인인 OO여객운수주식회사에 월 700,000원에 임대하였음에도, 처분청은 쟁점부동산①중 토지 전부를 임대면적으로 계산하고 토지평가금액의 5%에 해당하는 임대료를 받지 않았다 하여 저가임대로 보아 처분청의 적정임대료 산출금액과 청구인의 실제임대금액과의 차액을 총수입금액에 산입한 것은 부당하고, 쟁점부동산①의 인근에 토지 670㎡를 보증금 3백만원 월세 500,000원으로 임대한 실례가 있는 바 이와 비교해보면 쟁점부동산①중 토지는 저가임대가 아님에도 저가임대로 보아 이 건 과세처분한 것은 부당하다.
(3) 청구인의 사업장인 OO터미널소속으로 특수관계법인인 OO여객운수주식회사의 건물의 유지보수관리업무를 공동으로 담당한 직원의 인건비중 법인해당분을 업무무관경비로 필요경비 불산입한 처분의 당부 OO터미널소속 직원의 주된 업무는 건물관리에 목적이 있는 것이 아니고 주차장의 시설물 및 정차되어 있는 버스의 경비가 주된 업무이며, 법인소유의 건물관리는 법인의 관리부장 OOO이 하고 있으므로 건물의 소유면적비율로 인건비를 안분계산하여 수입금액에 가산한 것은 부당하다.
(4) 청구인의 소유건물을 청구인의 자에게 저가임대한 것으로 보아 적정임대료를 산정하여 그 차액을 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청은 청구인이 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 대지 649.1평 건물 1,808.2평(이하 “쟁점건물①”이라 한다)중 1층 OO평과 2, 3층 전부를 청구인의 자에게 저가로 임대한 것으로 보아 이 건 과세처분하였는 바, 쟁점건물의 1층 OO평에 대하여는 임대사실이 없음에도 아무런 근거없이 임대한 것으로 보았으며, 실제임대면적은 2층 556.7평, 3층 559.7평이고, 또한 처분청이 부당행위계산에 있어서 1층 556.7평중 도로와 접하고 있는 앞면의 임대금액을 기준으로 2, 3층의 임대가액을 1층 임대가액의 50%로 판단하여 저가임대라 하였으나 1층중 3분의 2의 면적에 해당하는 369평은 아직 미분양상태로 앞면과 후면의 임대가격은 많은 차이가 있는 것이 사회통념인데도 도로 전면의 임대가액을 기준으로 2, 3층 임대가액을 산정한 것은 부당하고, 동일규모건물 2, 3층의 실제임대가액을 기준으로 쟁점건물①의 2, 3층 임대가액을 산정함이 타당하다.
(5) 청구인의 소유건물의 임대보증금을 실지조사하여 임대보증금 운용내역이 불분명한 것으로 보아 당초 간주임대료에서 차감한 임대보증금운용 수입이자를 부인하여 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 대지 148.8평 건물 4OO.5평(이하 “쟁점건물②”라 한다)의 1991～1994년 간주임대료 전액 OO0,OO1,811원을 아무런 근거없이 전액 청구인의 총수입금액에 산입하였으나, 1991~1992년도분은 서면신고기준에 의하여 서면신고하였고 보정요구로 관련증빙을 제출하여 서면결정되었으며, 1993년도분은 서면신고하였으나 처분청으로부터 정밀조사를 받아 종결되었으며 당시 임대보증금관련 수입이자로 37,045,7OO원을 인정받았으나 처분청은 1994년도분을 실지조사하면서 기결정된 간주임대료 전액을 아무런 근거없이 총수입금액에 가산한 것은 부당하고, 1994년도분 간주임대료도 임대보증금 이상을 금융기관에 예입하고 있었음이 증빙에 의하여 확인됨에도 은행에 예입된 금액이 임대보증금과 관련된 것이 아니라는 이유로 부인하였는 바 이는 화폐를 보증금용과 일반용으로 구분하여 운용하라는 논리와 같으므로 이 건 처분은 재량의 한계를 넘어선 것으로 부당하다. (6)종합토지세를 사업소득 계산시 전액 필요경비 불산입한 처분의 당부 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOO 대지 OO5㎡ 건물 183.43㎡(이 하 “쟁점부동산②”라 한다)중 건물 지하층만 임대하였고, 나머지 1～2층은 청구인의 사업장인 OO터미널의 업무용으로 사용하고 있었고, 처분청에 추계신고한 수입금액은 임대한 건물 지하층에 대한 것임에도 처분청이 쟁점부동산②에 대한 종합토지세 전액을 필요경비 부인한 처분은 부당하다.
(1) 무상임대토지 계산의 타당성 여부 및 건물부속토지를 특수관계법인에 무상임대한 것에 대하여 적정임대료를 산출하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 공부상 건물부속토지인 쟁점토지를 기준으로 무상임대토지의 면적을 산정한 것은 타당하고, 인근유사토지의 임대사례가 없으므로 국유재산법상 사용요율 5%를 적정기대이익율로 하여 임대료를 계산한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
(2) 특수관계법인에 대한 토지등의 저가임대에 대하여 적정임대료를 산정하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 청구인이 주장하는 “쟁점부동산①”의 인근토지는 청구외 OOO가 소유자인 OOO의 고모부로부터 무상임차하여 주차장으로 이용하였으며, 오랫동안 알고 지내던 청구외 OOO에게 1993년 7월부터 임대계약서없이 사무소로 일부 사용하게 하고 함께 화물일을 하기로 하였던 것으로 확인되는 바, 이는 정상적인 사인간의 거래로 볼 수 없으므로 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
(3) 청구인의 사업장인 OO터미널소속으로 특수관계법인인 OO여객운수주식회사의 건물의 유지보수관리업무를 공동으로 담당한 직원의 인건비중 법인해당분을 업무무관경비로 필요경비 불산입한 처분의 당부 청구인은 법인소유 건물의 유지보수관리는 법인소속 직원 1명이 하고 있었으므로 부당하다고 주장하나, 법인소유 2～3층 건물과 청구인소유 건물의 유지보수관리 및 경비업무를 OO터미널소속인 청구외 OOO외 3인이 행하고 있음이 OO터미널소속 관리계장 및 법인의 상무이사에 의하여 확인되므로 청구주장은 이유없다 할 것이다.
(4) 청구인의 소유건물을 청구인의 자에게 저가임대한 것으로 보아 적정임대료를 산정하여 그 차액을 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청의 조사서 및 복명서를 보면 “쟁점건물①”에 대한 임대수입금액은 특수관계가 없는 자에게는 1층 점포보증금으로 환산한 평당금액을 3백만원 수준으로 임대하였으나 청구인의 자에게는 197,1OO원으로 저가임대한 사실이 확인되는 바, 적정임대료를 산정하여 저가임대금액을 총수입금액에 산입한 처분은 달리 잘못이 있다고 보여지지 아니하고, 1층 OO평을 임대한 사실이 없다고 하나 처분청의 조사내용에 의하면 임대계약하여 볼링용품점을 경영한 사실이 확인된다.
(5) 청구인의 소유건물의 임대보증금을 실지조사하여 임대보증금 운용내역이 불분명한 것으로 보아 당초 간주임대료에서 차감한 임대보증금운용 수입이자를 부인하여 총수입금액에 산입한 처분의 당부 청구인은 “쟁점건물②”의 임대보증금이 서면결정이나 실지조사에 의하여 확정되었음에도 처분청이 재결정한 것은 부당하다고 주장하나, 처분청의 조사내용, 복명서 및 의견서에 의하면 보증금운용에 관한 장부가 불비하며, 증빙자체도 신빙성이 없고, 임대보증금 운용내역도 불분명함이 확인되므로 당초결정시 공제한 임대보증금 운용수입을 불공제하고 청구인의 총수입금액에 산입한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. (6)종합토지세를 사업소득 계산시 전액 필요경비 불산입한 처분의 당부 “쟁점부동산②”의 사업장은 종합소득세를 추계신고한 별개의 사업장이고 종합토지세는 이 사업장에 대한 것이므로 OO터미널 사업소득 계산시 전액 필요경비 부인한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
1. 당해소득자의 친족
2. 당해소득자의 사용인 또는 그 사용인과 생계를 같이하는 친족
3. 당해소득자의 사용인이외의 자로서 당해소득자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족
4. 삭제
5. 당해소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자주식분의 100분의 50이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인
6. ～ 7. (생략)』으로 규정하고 있으며, 같은조 제2항 제2호에서 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때를 법 제55조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”로 규정하고 있고, 같은법기본통칙 3-15-1…55(부당행위계상의 시부인기준)에는 영 제111조에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다고 되어 있다. 그리고 법인세법시행규칙(1991.12.28 개정) 제16조의2에는 시가가 불분명한 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다(단서생략)고 규정하고 있고, 소득세법(1994.12.22 개정이전) 제48조 제12호에는 거주자가 각 연도에 지출한 경비중 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정한 금액은 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제101조 제2호에는 거주자가 직접 사용하지 아니하고 타인(사용인은 제외한다)이 주로 사용하고 있는 토지·건물 등의 유지비·수선비·사용료와 이와 관련되는 지출금은 법 제48조 제12호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액”에 해당된다고 규정하고 있다. 또한 같은법 제OO조 제1항에는 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제58조 제2항에는 『법 제OO조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각호의 방법에 의한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
1. (생략)
2. 법 제118조 및 법 제119조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하는 경우 총수입금액에 산입할 금액 = (당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365 × 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』으로 규정하고 있다.
(1) 무상임대토지 계산의 타당성 여부 및 건물부속토지를 특수관계법인에 무상임대한 것에 대하여 적정임대료를 산출하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부
① 쟁점토지상 건물의 건축물관리대장 등에 의하면 건물의 소재지가 서울특별시 은평구 OO동 OOO, OO, OO, OO, OO, OO, OO, OO로 되어 있고, 그 면적이 3,2OO㎡로 되어 있음이 확인되며, 처분청은 쟁점토지를 기준으로 무상임대토지의 면적을 산정하고, 쟁점토지의 가액을 감정평가법인의 감정가액으로 하고 쟁점토지의 가액에 국유재산법상 사용요율 5%를 곱하여 쟁점토지중 청구인의 특수관계법인에 대한 무상임대면적에 대한 임대료를 산출하여 청구인의 총수입금액에 산입하였는 바, 청구인은 건물부속토지는 쟁점토지가 아닌 건물매입당시의 부속토지를 기준으로 하여야 하며, 쟁점토지의 임대료는 건물임대의 실제수입금액을 기준으로 계산하거나 상속세및증여세법상 토지의 무상사용권리요율인 연 2%를 적정기대이익율로 보아야 할 것이지 토지가액의 5%를 적정기대이익율로 하여 임대료를 계산한 것은 사회통념 내지 상관습기준에 부합되지 않으며, 또한 토지가액은 과세시가표준액으로 하여야 한다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 특수관계법인의 부가세 신고서상 임대수입금액 및 부동산임대현황을 제출하고 있다.
② 살피건대, 쟁점토지상 건물의 건축물관리대장 등 공부상 이 건 과세 년도인 1991년～1994년도에 건물부속토지의 면적이 3,2OO㎡로 확인되는 바, 청구인이 건물매입당시의 건물부속토지로 무상임대면적을 계산하여야 한다고 주장하는 것은 인정하기 어렵다 할 것이며, 토지임대료 산정의 타당성 여부에 대하여 살펴보면, 건물임대료에 토지 및 건물의 과세시가표준액으로 안분계산하여 토지의 적정임대료를 계산한다는 것은 토지에 대한 임대료와 그 지상건물에 대한 임대료가 반드시 정비례하는 것이 아니어서 그 토지위에 건축된 건물의 임대료 총액이 그 토지임대료의 기준이 된다고 볼 합리적인 근거가 없고, 건물의 시가표준액은 그 위치뿐만아니라 그 건물의 총면적이나 구조등에 의하여도 상당한 영향을 받는 것임에도 토지자체와는 관계없는 건물자체의 요인에 의하여 영향을 받는 건물시가표준액 부분까지 토지임대료 산정의 기초로 삼게 되어 부당하다 할 것이고,(국심92중3916, 1993. 1.13 등 같은 뜻임) 당해토지는 물론 인접 및 유사토지지역내의 토지에 대한 임대사례가 없어 국유재산법상 사용요율 등을 고려하여 연간기대수익율 5%를 적용하여 토지의 각 연도별 임대료를 산정하였다면 이는 합리성과 타당성을 갖춘 것이어서 이를 기준으로 거주자의 각 해당연도 소득금액을 계산한 조치는 정당하다 할 것이며,(대법원91누7637, 1992. 1.21 등 같은 뜻임) 또한 위 관련규정상 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액에 의하도록 되어 있고, 1996.12.31 개정된 상속세및증여세법상 토지무상사용에 대한 증여세 과세 규정은 그 시행시기가 1997. 1. 1로 이 건 과세연도에는 시행되지 아니한 규정이므로 그 사용요율 연 2%를 이 건 과세연도의 토지임대의 적정기대이익율로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 관련규정에 의거 쟁점토지의 감정가액에 국유재산사용요율 5%를 적용하여 특수관계법인에 대한 무상임대토지의 임대료를 산정하여 청구인의 총수입금액에 산입한 것은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
(2) 특수관계법인에 대한 토지등의 저가임대에 대하여 적정임대료를 산정하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부
① 처분청은 청구인이 쟁점부동산①을 특수관계법인에 저가임대한 것으로 보아 이 건 과세처분하였고, 청구인은 인근유사토지의 임대실례가액에 비추어 보아 저가임대에 해당되지 아니함에도 저가임대로 보아 이 건 과세처분은 부당하고 또한 건물일부만 임대하였음에도 전부를 임대한 것으로 보아 이 건 과세처분한 것은 부당하다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 쟁점부동산①의 인근토지인 서울특별시 은평구 OO동 OOOO외 대지 202평(이하 “인근토지”라 한다)을 임차한 청구외 OOO의 확인서를 제출하였는 바, 위 확인서에 의하면 청구외 OOO은 인근토지를 1993. 7.19부터 1996.12.31까지 청구외 OOO으로부터 보증금 3백만원, 월 500,000원에 임차하여 OOOO화물 OO영업소 사업장으로 사용한 사실이 있으며 토지소유자 OOO과는 위의 토지를 임차하면서 알게 되었고 청구외 OOO라는 사람은 OOO의 재산관리인으로 알고 있으며 OOO과는 아무런 인척관계도 사업상의 동업관계도 아닌 타인임을 확인한다고 되어 있다.
② 먼저 임대면적에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산중 건물일부만 임대하였다고 주장하나 부동산임대차계약서 등 임대내역을 확인할 증빙을 제시하지 못하는 등 청구주장을 입증할 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 임대면적을 제외한 잔여면적에 대한 사용내역도 밝히지 못하고 있는 바, 이 부분 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
③ 다음은 인근토지의 임대가액을 쟁점부동산의 임대실례가액으로 볼 수 있는지의 여부를 살펴본다. 처분청의 조사내역을 보면, 청구인이 유사실례가액이라고 주장하는 인근토지는 OO주차장을 운영하는 청구외 OOO가 소유자인 OOO의 고모부 OOO으로부터 무상임차하여 주차장으로 이용하였으며 10년이상 알고 지내는 청구외 OOO에게 1993년 7월부터 임대계약서없이 OOOO화물사업소로 일부 사용하게 하고 함께 화물일을 하기로 하였던 것으로 정상적인 사인간의 거래실례로 볼 수 없다고 되어 있고, 청구인은 청구외 OOO의 확인서를 제출하면서 인근토지가 유사실례가액이라고 주장하는 바, 청구인의 주장대로 인근토지가 정상적인 사인간의 임대차거래라면 마땅히 임대차계약서가 있어야 함에도 청구인은 임대차계약서를 제출하지 못하고 있을 뿐만아니라 인근토지의 임대내역을 확인할 증빙이라고는 임차인 OOO의 확인서밖에 제출하지 못하고 있는 점으로 보건데 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
(3) 청구인의 사업장인 OO터미널소속으로 특수관계법인인 OO여객운수주식회사의 건물의 유지보수관리업무를 공동으로 담당한 직원의 인건비중 법인해당분을 업무무관경비로 필요경비 불산입한 처분의 당부 청구인은 OO터미널소속 직원의 주된 업무는 건물관리에 목적이 있는 것이 아니고 주차장의 시설물 및 정차되어 있는 버스의 경비가 주된 업무이며, 법인소유의 건물관리는 법인의 관리부장인 OOO이 하고 있었으므로 처분청이 OO터미널소속 직원이 법인소유 건물의 유지보수관리업무를 한 것으로 보아 OO터미널소속 직원의 인건비를 소유건물의 면적으로 안분계산하여 법인해당분을 업무무관경비로 필요경비 불산입한 처분은 부당하다고 주장하나 청구주장을 입증할 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 이 건 과세자료상 청구인의 사업장인 OO터미널 관리계장 OOO 및 법인의 상무이사 OOO의 사실확인서에 의하면 청구인과 특수관계법인인 OO여객운수주식회사소유 건물의 유지관리보수 및 경비업무를 위해 별도로 임명된 직원이 없으며 OO터미널소속 직원인 청구외 OOO·OOO·OOO·OOO이 OO여객운수주식회사소유 건물의 유지보수관리업무를 담당하였으며 급여는 전액 청구인의 사업장인 OO터미널에서 지급한 사실을 확인하고 있는 점으로 보건데 이 부분 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
(4) 청구인의 소유건물을 청구인의 자에게 저가임대한 것으로 보아 적정임대료를 산정하여 그 차액을 청구인의 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청은 청구인이 청구인의 자에게 쟁점건물①의 1층 및 2, 3층 전부를 저가임대한 것으로 보아 특수관계없는 자에 대한 1층 임대가액을 기준으로 적정임대료를 산정하여 청구인의 자에 대한 임대료와의 차액을 청구인의 총수입금액에 산입하였는 바, 청구인은 2, 3층 임대가액의 기준이 된 1층 임대가액은 도로에 접하고 있는 점포의 임대가액이므로 이를 기준으로 저가임대금액을 산정한 것은 부당하고 인근 동일규모 건물의 2, 3층의 실제 임대가액을 기준으로 임대가액을 산정함이 타당하다고 주장하나, 청구인은 위 주장을 입증할 타당한 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 처분청의 조사서 및 복명서를 보면 “쟁점건물①”에 대한 임대수입금액은 특수관계가 없는 자에게는 1층 점포보증금으로 환산한 평당금액을 3백만원 수준으로 임대하였으나 청구인의 자에게는 197,1OO원으로 저가임대한 사실이 확인되고 있고, 쟁점건물①의 2, 3층의 임대가액은 건물인근 부동산중개사무소 대표자들에게 확인한 결과 1층 기준 50%의 수준으로 임대되고 있는 사실을 확인하여 그 적정임대료를 산정한 사실이 확인되며, 국유재산법시행규칙(1991. 1.31 개정) 제19조 제3항에 의하면 국유재산사용요율에 적용되는 재산가액산정시 건물가액에 1층은 부지가액의 2분의1, 2층은 부지가액의 3분의 1, 3층은 부지가액의 4분의 1을 각각 합산하여 재산가액을 산정토록 규정되어 있어 국유재산인 건물의 임대료가 2층은 1층의 3분의 2, 3층은 1층의 2분의 1에 해당하는 바, 위와 같은 사실에 비추어 보아 처분청이 쟁점건물①의 2, 3층의 임대료를 1층 임대료의 50%로 계산하여 청구인의 자에 대한 저가임대금액을 산정하여 청구인의 총수입금액에 산입한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 또한 청구인은 1층 OO평을 임대한 사실이 없다고 하나 그에 대한 증빙의 제시가 없는 반면, 처분청의 조사내용에 의하면 임대계약하여 볼링용품점을 경영한 사실이 확인되고, 이 건 과세자료상 확인되는 청구인과 청구인의 자의 쟁점건물①에 대한 임대차계약서에 의하면 1층 일부를 임대물건으로 하여 계약한 사실이 확인되므로 이 부분 청구주장은 이유없다 할 것이다.
(5) 청구인의 소유건물의 임대보증금을 실지조사하여 임대보증금 운용내역이 불분명한 것으로 보아 당초 간주임대료에서 차감한 임대보증금운용 수입이자를 부인하여 총수입금액에 산입한 처분의 당부 처분청은 청구인이 쟁점건물②의 임대보증금 운용수입으로 총수입금액계산시 공제하여 신고한 금융기관 예금등의 이자수입을 임대사업부분에서 발생한 수입이자로 볼 수 없는 것으로 보아 공제를 부인하여 그 전액을 총수입금액에 산입하였고, 청구인은 청구인이 신고한 임대보증금 운용수입은 서면결정에 의하여 확인되었고 또한 보증금이상을 금융기관에 예입하고 있었으므로 은행에 예입된 금액이 보증금이 아니라고 본 것은 처분청의 재량의 한계를 넘어선 것으로 부당하다고 주장하는 바, 처분청의 조사내역상 당초 임대보증금 8억원 수령시 청구인은 쟁점건물①의 신축비용등으로 현금 893,333,000원을 유출한 사실이 확인되며, 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 청구인의 OOOO보험주식회사에 대한 보험적립금은 그 자금원천을 확인할 수 없으며, 청구인이 달리 임대보증금 운용수입을 입증할 장부등 임대보증금 운용수입을 확인할 증빙을 제시하지 못하고 있다. 살피건대, 위 관련규정상 총수입금액 산정시 임대사업부분에서 발생한 수입이자등을 간주임대료에서 차감하는 이유는 임대인이 임대보증금의 운용내역을 분명히 밝힐 때에는 동 임대보증금은 다른 소득의 원천이 되고 관련 소득원천에서 해당 소득세가 과세되는 것이므로 이중과세를 방지한다는 측면에서 임대보증금에 해당하는 임대료는 임대소득에 가산하지 아니하는 것으로, 임대보증금의 운용내역이 분명하게 밝혀지지 아니하는 경우에는 임대보증금에 해당하는 임대소득이 다른 소득원천에서 과세된 것으로 볼 수 없고 사회통념상 임대보증금에 해당하는 임대소득이 있는 것으로 보아 과세하는 것이 타당하다 할 것이다.(국심86서728, 1986. 7.OO 등 같은 뜻임) 따라서 청구인이 임대보증금 운용내역을 밝히지 못하고 있고 청구인이 신고시 공제한 금융기관에 대한 예금등에 대한 이자수입의 자금원천을 밝히지 못하고 있는 이 건의 경우에 있어서 처분청이 청구인이 신고한 임대보증금 운용수입을 부인하여 총수입금액 산정시 간주임대료에서 차감하지 아니한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. (6)종합토지세를 사업소득 계산시 전액 필요경비 불산입한 처분의 당부 처분청은 쟁점부동산②의 사업장을 종합소득세를 추계신고한 별개의 사업장으로 보아 쟁점부동산②에 대한 종합토지세 1993년도분 3,622,314원 및 1994년도분 4,753,600원을 청구인의 OO터미널 사업소득 계산시 전액 필요경비 부인하였고, 청구인은 청구인이 추계신고한 사업장은 쟁점부동산②의 지하에 대한 것이므로 OO터미널의 사업용으로 사용한 나머지 1, 2층에 대한 종합토지세는 필요경비로 인정해 주어야 한다고 주장하고 있는 바, 쟁점부동산②의 토지대장 및 건축물관리대장에 의하면, 쟁점부동산②는 대지 OO5㎡, 건물 183.43㎡(지층 38.61㎡, 1층 98.18㎡, 2층 46.64㎡)로 되어 있으며, 처분청의 이 건 과세자료상 OO터미널사업장에 대한 부동산현황을 조사한 내용에 의하면, 쟁점부동산②는 지층은 임대, 1～2층은 기숙사로 되어 있고 달리 쟁점건물의 전부가 임대된 사실을 입증할 증빙의 제시가 없으며, 청구인이 제출한 점포임대계약서에는 쟁점부동산②중 지하를 임대보증금 36백만원에 임대한 사실이 확인되고, 그 임차인 OOO의 사업자등록증(1994.10.OO OO세무서장 교부)에 의하면 청구외 OOO은 쟁점부동산②를 사업장소재지로 하여 소매업(전화기)을 영위한 사실이 확인되며, 임차인 OOO의 확인서에 의하면 OOO은 OO시외버스터미널 부지인 쟁점부동산②의 지하실 10평을 1993.11. 1부터 1995.10.31까지 임차보증금 36백만원에, 1995.11. 1부터 1996.10.31까지 임차보증금 40,000,000원에 임차하여 “OOOOO”라는 상호로 전화기 판매업을 영위하고 있으며, 쟁점부동산②의 1～2층은 OO시외버스터미널 종사원의 숙소로 사용되고 있음을 확인한다고 되어 있다. 위의 사실내용에 비추어 볼 때, 쟁점부동산②중 1~2층은 청구인이 OO터미널의 사업장으로 사용한 사실이 인정된다 할 것이며, 그렇다면 쟁점부동산②에 대한 종합토지세중 청구인이 사업장으로 사용한 면적에 해당하는 종합토지세는 위 사업장에 대한 사업소득 계산시 필요경비로 인정된다 할 것이다. 따라서 종합토지세를 위 사용면적에 따라 안분계산한 1993년도 종합토지세 3,622,314원중 2,859,856원(3,622,314원 × 144.82㎡/183.43㎡), 1994년도 종합토지세 4,753,600원중 3,753,019원(4,753,600원 × 144.82㎡/183.43㎡)은 청구인의 서울특별시 은평구 OO동 OOO소재 OO터미널 사업소득 계산시 각각 필요경비로 공제함이 타당한 것으로 판단된다.