청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부 및 국세부과제척기간의 경과 여부(기각)

[참조결정] 국심1993경2565

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 88.9.7 토지거래허가구역으로 고시된 경기도 하남시 OO동 OOO 대지 526㎡ 중 대지 367㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.12.20 취득하여 96.2.24 양도하고 96.4.22 실지거래가액(취득가액 64,190,114원, 양도가액 67,900,000원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 97.2.16 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 10,534,950원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.16 심사청구서를 접수하여 97.5.25 결정서를 수령하고 97.7.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지거래가액을 사실대로 신고하였는데 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하며, 쟁점토지의 잔금청산일은 90.4.23이므로 97.2.16 과세한 처분은 부과제척기간이 경과한 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액은 확인되지 아니하고 제시한 증빙은 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하며, 설령 쟁점토지의 잔금청산일을 90.4.23로 보더라도 토지거래허가일인 96.2.5을 양도시기로 보아야 하므로 97.2.16 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부 및 국세부과제척기간의 경과 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 같은법 제97조 제1항 제1호 (가)에서 『부동산의 양도 및 취득가액의 계산은 기준시가에 의거 결정한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 『위 법 규정의 단서조항에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 결정한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 64,190,114원에 취득하여 청구인의 조카인 OOO에게 67,900,000원에 양도하였으며, 90.4.23 잔금을 청산하였다고 주장하면서 이의 증빙으로 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 거래사실확인서 및 청구인의 동생 OOO의 예금통장을 제출하였는 바 이를 살펴보면,

(1) 취득시의 매매계약서는 청구인과 매도인 OOO이 부동산 중개인 없이 쌍방합의하여 소급 작성한 것임이 계약서에 명시되어 있고, 거래금액에 대하여는 구체적인 증빙없이 매수인의 거래사실확인서만 제시하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없으며, 양도시의 매매계약서에는 90.4.23 잔금 17,900,000원을 지불하는 것으로 되어 있으나 청구인의 동생 OOO의 예금통장에는 90.4.23 32,886,460원이 입금되어 계약서상의 금액과 예금통장의 입금액이 일치하지 아니하여 제시한 증빙은 신빙성이 인정되지 아니하므로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점토지는 88.9.7 토지거래허가구역으로 고시되고, 청구인은 96.2.5 하남시장으로부터 쟁점토지의 거래허가를 받았음이 하남시의 관련공부와 토지거래계약허가증에 의하여 확인된다. 국토이용관리법상의 토지거래허가지역내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수 없는 것이며, 잔금청산 이후 토지거래허가를 득한 경우 그 양도시기는 토지거래허가일로 보는 것(대법원 92누8361, 93.1.15, 국심 93경2565, 94.8.10)이므로 설령 쟁점토지의 잔금이 90.4.23 청산되었다고 하더라도 하남시장이 쟁점토지의 거래허가를 한 96.2.5을 양도시기로 보아야 타당하므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 97.2.16 양도소득세를 과세한 처분은 부과제척기간이 경과되지 아니한 적법한 처분이라 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.