쟁점부동산의 주택의 면적과 주택이외의 면적중 어느부분의 면적이 더 큰 것인지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1995경0331

[주 문] 대방세무서장이 97.4.1 청구인에게 결정고지한 91년 귀속 양 도소득세 20,041,460원은 양도자산의 전체 건물면적중 주택면 적 72.15㎡(2층 주택면적 62.15㎡ + 1층 계단면적 10㎡)와 이 에 부수되는 토지는 비과세 대상으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 116㎡ 및 동 지상건물 178.85㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 82.12.17 취득하여 91.8.26 청구외 OO에게 양도하고 1세대 1주택 비과세로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 이 건 자산양도에 대하여 92.1.31 1세대 1주택 비과세결의를 하였다가 쟁점부동산을 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 적으므로 당초 비과세결의에 착오가 있었다고 보아 주택이외의 부분에 대하여 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 97.4.1 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 20,041,460원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.12 심사청구를 거쳐 97.7.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산중 주택의 면적(117.62㎡ = 지하1층의 창고 및 계단 + 1층의 점포에 딸린방 및 계단 + 2층의 주택)이 주택이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세하여야 하며, 또한 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 91.9.30 1세대 1주택 비과세 신고를 하였고 처분청도 당시 조사공무원의 확인을 거쳐 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보아 92.1.31 비과세결정한 바 있으므로 당초의 비과세 결의를 무시하고 양도당시의 현황을 이 건 처분일 현재에서 소급 짐작하여 과세한 처분은 국세기본법 제15조 “신의성실의 원칙”에 위배된다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 주택과 점포가 1～2층 공히 62.15㎡로 같은 면적인 반면, 지하 면적 54.55㎡은 쟁점부동산을 양도하기 약 13년전부터 음식점으로 용도변경된 사실을 알 수 있으며, 지상1층은 점포로 임대하고 있는 것이지 주택으로 임대한 것이 아닐 뿐만 아니라 처분청의 당초 비과세 결의서의 내용에서도 단순히 5년이상 보유요건을 충족하고 양도일 현재 다른주택을 소유하고 있지 아니하므로 1세대 1주택으로 비과세한다는 사유만을 기재하고 있지 구체적인 양도당시의 상황을 기재하고 있지 아니한 사실 등으로 보아 “당초 비과세결의를 한 바 있으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다”라는 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 이 건 처분이 국세기본법에 의한 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하고 있지만 처분청의 당초결정에 하자가 있음이 사후에 발견되었다고 한다면 이는 제척기간이 경과하지 아니하는 한 정당하게 바로 잡을 수 있다고 보는 것이 타당하다고 보여지므로 당초 비과세결의를 하였으니 다시 비과세결정을 거두는 것이 신의성실에 위배된다고 하는 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 주택의 면적과 주택이외의 면적중 어느부분의 면적이 더 큰 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하면 『거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 경우 동 주택 및 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세한다』고 규정하고 있고, 동법시행령 제15조 제3항에서 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며, 제4항에서는 『제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 면적 및 그 용도를 보면, 건축물관리대장상으로는 지하1층 54.55㎡ 지상1층 62.15㎡ 지상2층 62.15㎡ 도합 178.85㎡이고, 그 용도는 층별로 구분되지 아니하고 “점포 및 주택”으로 표기되어 있다. 그런데 청구인은 쟁점부동산을 다음과 같이 구체적으로 구분하여 제시하면서 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 크다고 주장하고 있고, 처분청은 지상2층의 주택면적만을 주택으로 보았다. 지하 1층 지상 1층 지상 2층 총 면 적 54.55㎡ 62.15㎡ 62.15㎡ 공부상표시 점포 및 주택(층별로 구분되지 아니함) 실제용도 청구주장 점포: 22.28㎡(임대) 창고: 22.27㎡(청구인 사용) 계단: 10㎡ 점포: 38.95㎡(임대) 주택: 13.2㎡(점포에 딸린 방) 계단: 10㎡(2층주택 전용계단) 주택: 62.15㎡ 처 분 청 기타건물 기타건물 주택 한편, 이 건 과세처분 이후 청구인이 97.4.23 제출한 시정요구(민원)에 대하여 처분청의 담당공무원은 현지조사를 하였는 바, 지하1층에는 OO(룸)주점이 있으며, 1층에는 OO주점 및 기타주점이 있고 2층 주택으로 오르는 좁은 계단이 있으며, 지상2층은 주택임을 조사·확인한 사실이 있다.

(2) 지하1층은 건축물관리대장상에 78.6.2 음식점으로 용도변경된 것으로 기재되어 있고, 청구인이 주장하는 점포 22.28㎡ 창고 22.27㎡ 계단 10㎡ 도합 54.55㎡에 대하여 청구인은 객관적 증빙은 제시하지 못하고 양도당시의 같은동(영등포구 OO동)의 사람들인 청구외 OOO외 2인의 사실확인서를 제출하고 있을 뿐이다. 당심판소가 청구인과 97.11.13 전화통화한 바에 의하면 양도당시 지하1층은 주위 하수구로부터 오염수질이 스며들어 악취등으로 점포로 사용이 어려운 실정이어서 청구인 및 점포임차인들의 가재도구등을 보관하는 장소로 활용하였다고 진술하고 있으나 이는 일시적 보관장소이지 지상2층 거주자의 주택시설로 보기 어렵다 하겠다. 따라서 지하1층은 78.6.2 음식점으로 용도변경 되었다는 사실 이외에 창고로 용도변경하였다는 객관적 증빙이 없는 한 당초의 건물목적인 점포로 보지 아니할 수 없다 할 것인 바, 지하1층(54.55㎡)은 주택이 아닌 다른 목적의 건물로 보아야 할 것이다.

(3) 지상1층은 점포 38.95㎡ 점포방 13.2㎡ 2층으로 오르는 계단 10㎡라고 청구인은 주장하고 있고 97.5.15 처분청의 현장조사에서 2층으로 오르는 계단을 인정하고 있다. 점포방 13.2㎡는 그 구조로 보아 주거전용이기보다는 영업용 점포에 딸린 단순한 점포관리용 방으로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 이는 임대목적용 건물로서 주택이 아닌 다른 목적의 건물로 보는 것이고(국심 95경0331, 95.7.19외 다수 같은 뜻), 2층으로 오르는 계단(10㎡)은 소득세법시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제3항에서 주택면적이라 함은 주거용 생활공간에 제공된 건물면적을 의미하므로 주거용 생활공간이라 할 수 있는 2층으로 오르는 계단 10㎡는 주택에 포함하여야 할 것이다.(국심 95서2349, 96.1.17도 같은 뜻) 따라서 2층주택 전용계단 10㎡는 주택으로 나머지 점포 및 점포방은 주택이 아닌 다른 목적의 건물로 보아야 할 것이다.

(4) 지상2층 주택에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(5) 한편, 처분청이 92.1.31 비과세결의한데 대하여 다시 이 건 처분함은 국세기본법에 의한 신의성실의 원칙에 위배라고 청구인은 주장하고 있으나 처분청의 당초 비과세결의서를 보면 단순히 5년이상 보유요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 아니하므로 1세대 1주택으로 비과세한다는 사유만 있지 소득세법시행령 제3항에서 규정하는 소정의 상황을 기재하지 아니한 사실등으로 보아 처분청의 당초결정에 착오가 있음이 사후에 발견되었다면 이는 제척기간이 경과하지 아니하는 한 정당하게 바로잡을 수 있다고 보는 것이 타당하다고 보여지므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

(6) 위 사실관계 및 판단을 종합하여 볼 때, 주택의 면적은 지상2층 62.15㎡와 지상1층중 계단 10㎡를 합하여 72.15㎡로 보아야 할 것이고 전체건물면적중 나머지는 주택이외의 면적으로 보아야 할 것이다. 그러므로 전체건물 면적중 주택면적 72.15㎡(2층주택면적+1층계단면적)와 이에 부수되는 토지는 비과세대상이라고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.