종전토지를 매수하여 재개발 건설중인 아파트를 취득하고 정산금을 지불한 경우 그 토지의 취득시기는 정산금을 청산한날이 됨.(경정)

[주 문] 강남세무서장이 97.1.16 청구인에게 결정고지한 94년도분 양도소득세 44,273,280원의 처분은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OOOO OOOOO(대지48.06㎡, 건물 136.61㎡)의 양도차익계산시 그 취득가액을 환산계산함에 있어 위 아파트 부속토지의 취득당시 토지등급을 212등급으로 하고 위 아파트에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시(94.7.1)의 토지등급을 217등급으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인이 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOOO(대지 48.06㎡, 건물 136.61㎡ 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.10.31(쟁점아파트 가사용승인일) 취득하여 94.10.20(등기접수일) 청구외 OOO에게 양도한후 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하여 97.1.16 청구인에게 94년도분 양도소득세 44,273,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.26 이의신청 및 97.4.30 심사청구를 거쳐 97.7.14 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점아파트 취득의 연고부동산인 종전주택(서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO 대지 72㎡, 건물 37.62㎡)을 92.5.15 청구외 OOO로부터 128,000,000원에 취득하였고 그 잔금지불일이 92.6.20이므로 쟁점아파트의 토지취득일은 92.6.20이고 쟁점아파트 건물의 취득시기는 92.10.31로 하여야 한다.

(2) 쟁점아파트 부수토지 및 건물의 취득시기를 공히 처분청과 같이 쟁점아파트 가사용승인일인 92.10.31로 보더라도 종전주택 부속토지의 92.1.1자 토지등급이 212등급이고 93.1.1자 토지등급이 217등급이므로 쟁점아파트 부수토지의 취득가액환산시 취득당시의 토지등급은 212등급으로 하고 쟁점아파트 기준시가고시일인 94.7.1 현재 토지등급은 217등급으로 하여 취득가액을 산정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트는 90.3.13부터 공사를 착공하였고 92.10.24 관리처분인가시 청구외 OOO는 토지만을 소유하고 있었고 쟁점아파트가 92.10.31 가사용승인 된 것을 보면, 청구인이 주장하는 종전주택 매매계약서상 잔금청산일인 92.6.20에는 아파트 건축이 상당부분 진행되어 있어 주택이 없었음을 미루어 짐작할 수 있다. 종전주택을 쟁점아파트가 완성된 기간으로부터 상당기간이 지난 93.3.22 소유권을 청구외 OOO로부터 청구인으로 이전등기한 점과 92.10.23 재개발조합의 관악구청에 대한 관리처분인가신청시에도 조합원이 청구외 OOO로 되어 있고 재개발조합에서는 조합원 변경으로 인한 관리처분변경신청을 구청에 한적이 없는 점 등을 볼때, 청구인이 제시한 매매계약서는 신뢰할 수 있는 진실된 계약서라고는 판단되지 아니한다. 상기와 같이 신고거래내용과 거래시기가 진실임을 입증할 수 있는 구체적·객관적인 입증자료 없이 신뢰성이 없는 청구인의 매매계약서에 의거 취득시기를 계산할 수는 없는 것이고, 동작구청의 확인에 의거 쟁점아파트의 가사용승인일이 92.10.31이므로 가사용승인일인 92.10.31이 쟁점아파트의 취득시기이고, 청구인이 이 건 양도소득세 신고를 하지 아니하였으며 양도소득세 결정전까지 관련증빙서류 제출이 없었음이 처분청에 의해 확인되므로 기준시가로 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.(쟁점아파트 취득가액 계산시 토지등급 적용이 잘못이라는 청구인의 주장은 심판청구시에 이루어져 이에 대한 국세청장의 의견은 없음)

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트의 부수토지 취득일이 언제인지 여부와

② 쟁점아파트의 부수토지 취득가액계산시 적용할 토지등급을 몇등급으로 보아야 할 것인지에 그 쟁점이 있다.

• 나. 쟁점①에 대하여 본다. 쟁점아파트 양도까지의 사업시행과정을 살펴보면, 89.9.29 재개발사업시행인가, 89.11.14 구획정리사업 신고, 90.3.13 공사착공, 92.3.24 관리처분인가, 92.10.30 청구인 쟁점아파트공사금 납부, 92.10.31 쟁점아파트 가사용승인, 94.10.20 청구인 쟁점아파트 소유권보존 및 청구외 OOO에게 소유권이전의 과정을 밟았으며, 종전주택이 등기부상 청구인에게 소유권이전된 날은 93.3.22(원인일 92.5.15)임이 확인되고, 처분청은 쟁점아파트 취득시기를 쟁점아파트 가사용승인일인 92.10.31, 양도시기를 94.10.20로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 사실이 확인된다. 구 소득세법시행령(94.12.31 개정전의 것) 제53조 제3항에서 “토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다”고 규정하고 있으나, 쟁점아파트의 관리처분인가일이 92.3.24임을 볼 때 청구인이 주장하는 종전주택의 부동산매매계약체결일인 92.5.15에는 아파트건축이 상당부분 진행되어 주택이 없었을 것으로 판단되므로 청구인 제시 매매계약서는 신빙성이 없고, 종전주택의 청구인에게로의 소유권이전이 등기부상 93.3.22 이루어졌으므로 쟁점아파트 부수토지의 취득시기가 잔금청산일인 92.6.20이라는 청구인 주장은 인정하기 어렵다. 이 건과 같이 도시재개발법 제41조의 규정에 의하여 종전토지를 매수하여 건설중인 아파트를 취득한후 정산금을 지불한 경우에는 정산금을 청산한 날을 그 토지의 취득시기로 보아야 할 것이므로 종전주택과 쟁점아파트 가액의 차액인 건축비 정산금을 청구인이 “재개발조합”에 완납한 92.10.30이 청구인의 쟁점아파트 부수토지의 취득일이라 할 것이다.(쟁점아파트 부수토지의 취득일을 92.10.30로 보더라도 당초 처분에 영향없으며, 쟁점아파트 건물부분의 취득일을 아파트 가사용승인일인 92.10.31로 본 당초 처분에는 다툼 없음)
• 다. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 관련법령 구 소득세법시행령(94.12.31 개정되기 전의 시행령) 제115조 제2항에서 “건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택등의 기준시가로 한다”고 규정하고, 같은조 제5항에서는 “제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 라고 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 처분청은 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하면서 양도가액은 94.7.1(최초고시일) 국세청 고시가액인 182,000,000원으로 하고, 취득가액은 으로 환산계산하여 118,847,294원으로 하였다. 청구인은 위 쟁점아파트 취득가액 계산산식중 쟁점아파트 부수토지 등급적용이 잘못되었다고 주장하고 있으며 쟁점아파트에 대하여 최초로 고시한 기준시가가 94.7.1 고시한 182,000,000원과 쟁점아파트 건물의 시가표준액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점아파트 취득가액을 환산하면서 적용한 산식중 “취득당시의 과세시가표준액”을 결정하는 토지등급과 “당해 자산에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시의 과세시가표준액”을 결정하는 토지등급 적용에 불복하고 있으므로 쟁점아파트 부수토지의 취득당시 적용할 토지등급에 대하여 먼저 살펴보면, 처분청에서는 200등급을 적용하였으나 이는 쟁점아파트에 편입된 서울특별시 동작구 OO동 O OOOOOO의 92.10.30자 등급으로 청구인이 취득한 같은곳 OO동 OOOOOOOO 소재 종전주택의 토지등급이 아님이 확인되고 종전주택의 토지는 쟁점아파트 부수토지의 취득시기인 92.10.30 현재 212등급임이 토지대장에 의하여 확인되고 있어 “취득당시 시가표준액”을 산정할 때에는 212등급을 적용하여야 할 것이다. 한편, 쟁점아파트에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시인 94.7.1 현재 쟁점아파트 부수토지의 토지등급에 대하여 살펴보면, 처분청에서는 쟁점아파트 부수토지인 OO동 OOOOO 및 OOOOOOO에 94.7.25 최초설정된 토지등급인 228등급을 적용하였으나, 위 OO동 OOOOO 및 OOOOOOO는 토지구획정리 완료로 94.7.23 새로이 설정된 지번이고 위 토지위에 94.7.25 228등급이 최초로 설정되었음이 토지대장에 의하여 확인되고 쟁점아파트에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시인 94.7.1 현재에는 OO동 OOOOO 및 OOOOOOO는 존재하지 않았던 지번임이 토지대장상 확인되므로 위 지번의 토지등급인 228등급을 쟁점아파트 취득가액 환산시 적용할 수는 없다 할 것이고, 쟁점아파트에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시인 94.7.1 현재 종전주택의 부수토지인 OO동 OOOOOOOO의 토지등급이 217등급임이 토지대장상 확인되므로 쟁점아파트 취득가액 환산시 적용할 토지등급은 취득당시(92.10.30)에는 212등급, 쟁점아파트에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시(94.7.1)의 토지등급은 217등급을 적용하여 쟁점아파트 취득가액을 계산해야 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.