쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 44㎡ 건물 42.20㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1988.9.22 취득하여 1993.4.13 양도한 후 1993.11.24과 1996.11.28 과세적부심사 청구시 실지거래가액에 관한 해명자료를 제출하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 1997.1.16 청구인에게 양도소득세 4,652,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.3.25 심사청구를 거쳐 1997.7.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점주택 양도 후 매매계약서 등 해명자료를 제출하였음에도 처분청은 실지거래가액의 사실여부를 거래상대방에게 확인하지 아니하였고, 또 양도당시 시유지는 1평도 없었는데도 불구하고 매매계약서에 시유지 점유권·평수·매매대금 약정기재가 없는 것으로 보아 양도가액을 확인할 수 없는 계약서라고 한 점은 부당하므로 기준시가에 의한 과세를 취소하고 청구인이 신고한 실지거래가액으로 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 쟁점주택은 양도당시 OO 제2-1구역 재개발지역내에 위치하고 있음이 확인되고 있는 바, 일반적으로 재개발지역내의 토지는 일반주거지의 대지보다 높은 가격으로 매매되고 매매계약서에 점유하고 있는 시유지의 면적을 반드시 기재하여 시유지 면적도 매매하고 있는 것이 일반적 거래관행임에 비추어, 청구인이 제시하고 있는 양도계약서에는 시유지 면적도 기재되어 있지 아니하고, 시유지매매대금에 대한 약정이 없는 것으로 보아 양도가액을 확인할 수 있는 사실계약서라고 보기 어렵다. 둘째, 처분청에서는 쟁점주택이 최소한 50,000,000원 이상으로 거래되고 있다고 조사되었으나, 청구인이 제시한 매도계약서에는 양도가액이 6,150,000원으로 조사된 가액의 12.3%에 불과하고 매도계약서의 금액으로 거래되었다는 금융상의 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제시한 매도계약서만으로 쟁점주택의 양도당시 실거래가액이 확인되는 경우라고는 보기 어렵다고 판단된다. 그러므로 쟁점주택은 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 않으므로 기준시가에 의하여 양도차익과 세액을 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점주택을 1988.9.22 청구외 OOO으로부터 취득하여 1993.4.13 청구외 OOO에게 양도하였으며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점주택이 소재한 OO 제2-1구역은 주택개량재개발지역으로서 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전인 1990.7.16 사업계획이 결정고시되어 동 주택 양도 후인 1993.9.9 사업시행인가를 받았으며, 또한 위 재개발지역내 토지소유자에게는 사업시행일부로 시유지 점유권이 인정됨에 따라 쟁점주택의 경우 1995.8 시유지 12.4평의 점유권이 확정고시(2차 확정)된 것으로 알려지고 있다. 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴보면,

(1) 청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액(6,150,000원)은 기준시가(34,465,872원)의 17.8%에 불과한 것으로 나타나고 취득가액(3,452,590원)은 기준시가(17,460,606원)의 19.8%에 불과한 것으로 나타나고 있어 청구주장 가액은 기준시가와 현격한 차이를 보이고 있다.

(2) 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로서 매도증서만을 제시하였고, 양도가액에 관한 증빙으로서는 매매계약서와 거래상대방 확인서를 제시하였을 뿐 금융자료 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 자료는 제시하지 못하고 있다.

(3) 1996.12 처분청이 조사한 내용에 의하면 재개발사업의 영향으로 쟁점주택은 등기된 토지면적 44㎡에 시유지 점유면적 41㎡로 주택이 등기되어 있는 점에서 최소한 5,000만원 이상에 거래될 수 있으며 OO동 일대 토지는 특별한 사유가 없는 한 공시지가 미만으로 거래되는 경우는 거의 없는 것으로 조사 되어 있다. 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되고 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.