토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1995경2578

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구법인은 1995.10.17 서울특별시 마포구 OO동 OOOO 대지 198㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 양도한 후 법인세 특별부가세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 위와 같은 내용의 전산출력 법인양도자료를 근거로 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1997.1.16 청구법인에게 95사업년도 특별부가세분 법인세 71,185,960원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1997.2.27 심사청구를 거쳐 1997.6.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 쟁점토지의 실지매매계약서와 매수인의 거래사실확인서에 의하여 실지양도가액이 확인되고, 또 이는 기준시가에 의하여 계산된 양도차익에 미달되므로 실지양도가액 60,000,000원을 양도차익으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

(2) 쟁점토지는 경사도가 70도 이상이며 붕괴위험이 있고 30년 가까이 방치되어 왔던 관계로, 이웃 주민들의 무허가 건축물이 무단점유하고 있어 많은 철거비용이 소요되며 비록 지적상의 면적은 198㎡이나 수평투영면적은 약 94㎡에 불과하고, 건축을 위한 토지조성비용과 무허가 건축물의 명도이전문제 등 어려움이 많아 기준시가보다 낮은 가격으로 매각할 수밖에 없었다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 양도과정을 살펴보면 검인계약서상의 양도가액과 매매계약서상의 양도가액이 각 50,000,000원과 60,000,000원으로 상이하며, 또한 잔금청산일도 각 1995.10.17과 1995.10.14로 서로 일치하지 아니하고 매매대금과 잔금청산에 관한 사실을 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구법인은 성실하게 법인세 특별부가세를 신고할 의무에도 반하여 무신고한 사실 및 검인계약서상의 매매대금과 매매계약서상의 매매대금은 양도당시의 기준시가 대비 각 31.6%, 37.9%로서 이처럼 현저히 낮은 가격으로 매매가 형성되었다고 보여지지 아니하므로 청구법인이 주장하는 실지양도가액은 양도시의 교환가치에 해당하는 실지거래금액이라고 인정하기 어려워 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 청구법인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 법인세법 제1조 제1항에는 국내에 본점 또는 주사무소를 둔 법인(이하 “내국법인”이라 한다)은 이 법에 의하여 법인세를 납부할 의무가 있다. 다만, 비영리내국법인은 그 법인의 정관 또는 규칙상의 사업목적에도 불구하고 다음 각호의 수익사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생긴 소득에 대하여만 법인세를 납부할 의무가 있다.라고 하고, 제1호에 수익사업의 종류를 열거하고, 제6호에 고정자산의 처분일 현재 2년이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 법 제1조 제1항 제1호에 정한 수익사업을 제외한 고유목적사업에 직접 사용한 고정자산을 제외한 고정자산의 처분으로 인한 수입을 규정하고 있다. 같은 법 제59조의 2 제2항에 “양도”라 함은 토지 등에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)라고 규정하고, 같은 조 제3항에는 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 하되 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다.라고 규정하고, 제1호에는 취득가액을, 제2호에는 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용을, 제3호에는 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 보유기간을 곱하여 계산한 금액을 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제124조의 2 제13항에 의하여 준용되는 소득세법 시행령 제53조 제1항에 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 제1호에 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.라고 규정하고 있다. 법인세법 제59조의 6 제1항에는 법 제1조 제1항 제1호의 수익사업을 영위하지 아니하는 비영리내국법인이 부동산등 양도소득이 있는 경우에는 법인세 과세표준신고를 아니할 수 있다.(이하 생략, 1994.12.22 신설)라고 규정하고, 제2항에는 제1항에 의하여 과세표준신고를 하지 아니한 부동산등 양도소득에 대하여는 법인세법상 특별부가세 과세표준 계산규정에 불구하고 소득세법 제15조의 규정을 준용하여 계산한 과세표준에 같은 법 제70조 제3항 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 특별부가세로 납부하여야 한다.라고 규정하고, 같은 법 시행령 제124조 14 제1항에 법 제59조의 6 제2항의 규정에 의한 비영리내국법인의 부동산등 양도소득에 대한 과세표준은 제1호에서 부동산 등의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(양도가액)에서 필요경비를 공제하여 양도차익을 구하고, 제2호에서 소득세법 제23조 제2항 각호의 금액(양도소득특별공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제)을 공제하여 계산한다.라고 규정하고 있으며, 같은 법 제59조의 6 제3항에 제2항의 규정에 의한 특별부가세의 과세표준에 대한 신고·납부·결정·경정 및 징수에 관하여는 제59조의 5의 규정을 준용한다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 검인계약서와 매매계약서는 매매대금 및 잔금지급약정일이 서로 상이하고, 또한 청구법인은 쟁점토지의 양도가액을 입증할 수 있는 매매대금 지급영수증, 결제대금의 출금 및 입금상황 등을 증명할 수 있는 예금통장사본 등의 객관적 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

(2) 또한, 청구법인이 제출한 쟁점토지의 현장사진과 동장의 사설위험시설물 확인서 및 관리카드와 토지가격확인원상의 기준가격을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 기준시가는 장기간 방치된 나대지로서 인근 주택지의 그것에 비하여 높게 책정된 점이 인정되기는 하나, 쟁점토지의 등급설정의 부당함을 이유로 그 등급에 따른 양도소득세의 위법함을 다툴 수는 없다하겠다. (국심 95경2578, 95.12.8)

(3) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하고, 또한 쟁점토지는 실지양도가액이 객관적으로 확인되지 아니하는 경우에 해당되어 청구법인이 주장하는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 원칙도 적용할 수 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.