청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 593.2㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은동 OOOOO 대지 792.5㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 1985.4.15 취득하여, 쟁점①토지는 2필지로 분할하여 1992.3.28 청구외 OOOO건설산업(주)와 (주)OO건설에, 쟁점②토지는 4필지로 분할하여 1992.9.1 청구외 OOO외 3인에게 각각 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 금액이 신빙성 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.1.16 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 213,338,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.2.27 심사청구를 거쳐 1997.6.26 심판청구를 재기였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 443,000,000원에 취득하여 587,972,800원에 양도한 후 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 법정기일내에 예정신고를 필하였음에도 동 가액에 대한 조사·확인 없이 일방적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 결정함은 부당하다. 또한 쟁점토지중 국민주택건설용지로 양도된 부분(쟁점①토지)에 대하여는 1992.11월 수정신고를 하면서 세액감면신청서를 주소지 관할세무서에 제출하였으므로 관련법규에 의하여 양도소득세의 50%가 감면되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 신고금액을 기준시가와 대비하여 볼 때 양도가액은 114.4%인 반면 취득가액은 476%로서 1980년대 말 부동산가격이 급등한 점으로 미루어 볼 때 청구주장 실지거래가액은 신빙성 없는 것으로 판단되고, 청구인이 취득 및 양도가액에 대한 객관적인 입증서류를 제시하지 않는 한 청구인의 주장은 받아들일 수 없으며 처분청의 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인이 쟁점토지를 1985.4.15 청구외 OOO로부터 취득한 후 쟁점①토지(대지 593.2㎡)는 1992.3.28 인천시 북구 OO동 OOOOO 199.7㎡와 같은동 OOOOOO 393.5㎡로 분할되었고, 쟁점②토지(대지 792.5㎡)는 1992.7.28 같은동 OOOOO 183.5㎡, 같은동 OOOOOO 159.7㎡, 같은동 OOOOOO 192.4㎡, 같은동 OOOOOO 186.9㎡로 분할되었음이 등기부등본 및 토지대장에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점①토지 2필지를 1992.3.28 OOOO건설산업(주)와 OO건설(주)에 양도한 후 같은해 4.29에 자산양도차익예정신고를, 쟁점②토지 4필지는 1992.9.1 청구외 OOO외 3인에게 양도한 후 같은해 10.23에 자산양도차익예정신고를 각각 실지거래가액으로 신고한 사실이 확인된다.

(3) 건설부 지가동향 조사표에 의할 때, 쟁점토지 소재지인 인천시 북구의 경우 1985～1992 기간동안 연평균 지가상승율은 약 20%(전년대비) 수준으로 나타나고 있다. 다음으로 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴보면,

(1) 쟁점①토지의 경우 청구인이 신고한 양도가액(298,972천원)은 기준시가(225,416천원)의 132.6%인데 비해 취득가액(205,000천원)은 기준시가(39,831천원)의 무려 514.6%로 높게 나타나고, 쟁점②토지의 경우 청구인이 신고한 양도가액(289,000천원)은 기준시가(288,277천원)의 100.2%인데 비해 취득가액(238,000천원)은 기준시가의 447.0%로 역시 높게 나타나고 있으며,

(2) 쟁점①토지의 경우 보유기간(1985.4.15～1992.3.28)중 기준시가의 상승률이 565.9%인데 비해 신고된 양도가액의 취득가액에 대한 상승율은 145.8%에 불과하고, 쟁점②토지의 경우 보유기간(1985.4.15～1992.9.1)중 기준시가의 상승율이 541.5%인데 비해 신고된 양도가액의 취득가액에 대한 상승율은 121.4%에 불과한 것으로 나타나고 있다.

(3) 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 첨부하여 신고하였을 뿐 금융자료 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 자료는 제시하지 못하고 있다. 위의 사실에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액은 기준시가와의 현격한 차이 및 평균지가상승율을 반영하지 못하고 있는 점에서 신빙성이 없는 것으로 판단되고 처분청이 청구주장 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 또한 청구인이 심판청구시 주장한 조세감면규제법상 국민주택건설용지의 세액감면에 관한 양도소득세 수정신고서는 관할 세무서에 접수된 사실이 없는 것으로 조사되고 청구인의 추가 증거자료의 제시가 없으므로 적법한 감면신청이 있었던 것으로 인정되지 아니한다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.