[요지] 양도소득세 과세처분은 취득가액을 환산하는 일방실사방법보다는 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가에 의하는 것이 타당하나, 기준시가에 의한 산출세액이 일방실사에 의할 경우보다 더 크게 되므로 불이익변경금지원칙에 따라 기각하는 것이 타당
[요지] 양도소득세 과세처분은 취득가액을 환산하는 일방실사방법보다는 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가에 의하는 것이 타당하나, 기준시가에 의한 산출세액이 일방실사에 의할 경우보다 더 크게 되므로 불이익변경금지원칙에 따라 기각하는 것이 타당
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO 대지 330.5㎡와 같은동 OOOOOOO 대지 206.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.5.30, 83.11.15에 1/3지분, 2/3지분을 각각 취득하여 위 양지상에 근린생활시설 528.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.12.20 신축하였다가 95.12.12에 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액은 2,900,000,000원으로 하고 취득가액은 2,096,000,000원으로 하여 96.2.28 양도소득세 자진신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 가액중 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점건물의 취득가액은 인정할 수 있으나 쟁점토지의 취득가액은 신빙성이 없다고 하여 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 97.1.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 286,111,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.3 심사청구를 거쳐 97.6.25 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인과 청구외 OOO, OOO 등 3인이 83.5.30에 공동으로 취득한 쟁점토지의 가액에 대하여 (가) 청구인이 양도자 청구외 OOO과 OOO 등 2인의 요구에 의하여 770,000,000원, 913,000,000원, 1,380,000,000원, 1,698,000,000원의 거래사실확인서를 작성해 준 사실은 있으나 1,698,000,000원에 거래된 사실이 없었다면 4개의 금액중에서 양도자인 청구외 OOO외 1인이 자신에게 불리한 1,698,000,000원에 대한 토지거래확인원을 청구인외 2인에게 작성해 주지도 아니하였을 것이다. (나) 또한 양도자 청구외 OOO이 양도금액으로 진술한 830,000,000원은 위의 4가지 유형에도 속하지 아니하는 금액이며, 환산된 기준시가는 1,450,000,000원이나 됨에도 기준시가보다 싼 830,000,000원에 양도했다는 청구외 OOO의 기억에 의한 주장만을 처분청이 사실이라고 인정하는 것은 납득이 가지 아니한다. (다) 쟁점토지는 청구인 단독으로 취득한 것이 아니고 3인이 공동으로 취득한 것으로서 각자 지분에 대한 정산을 위해서 거래금액 1,698,000,000원에 대하여 소개인 청구외 OOO으로부터 토지거래사실확인서를 받아 공동투자자들에게 제시된 것으로서 실지거래가액임이 분명하다.
(2) 공동으로 취득한 쟁점토지중 2/3지분을 청구외 OOO과 OOO으로부터 청구인이 취득한 가액에 대하여 (가) 공동취득자 청구외 OOO과 OOO은 증권투자시 청구인에게 진 부채가 있었으며, 채권과 채무는 각자의 비망기록에 의하여 관리하여 왔으므로 차용증이나 이자를 지급한 사실이 없으며, 청구외 OOO과 OOO의 자금부담이 가중되어 청구인이 청구외 OOO과 OOO의 소유지분을 인수하기로 하여 서로의 비망기록을 대조하여 부채금액을 확정하고 공동으로 취득한 대금에 248,000,000원의 금액을 가산하여 1,380,000,000원에 인수하는 매매계약서를 작성하였다. (나) 청구외 OOO과 OOO의 지분을 인수하면서 작성한 매매계약서, 토지거래확인서, 현금차용증서, 합의서 등에 의하여 거래대금이 1,380,000,000원이 확인됨에도 인장의 인주가 묻어 나온다는 등의 이유를 들어 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하는 것은 부당하다. (다) 청구외 OOO과 OOO의 지분을 인수하면서 계약서를 2번 작성한 것은 사실이나 환지확정 전후의 것으로서 지목과 평수가 상이할 뿐 계약서상의 금액과 일자에는 변동이 없다.
(1) 청구인과 청구외 OOO, OOO 등 3인이 83.5.30에 공동으로 취득한 쟁점토지의 가액에 대하여 (가) 전 소유자중의 1인인 청구외 OOO이 거래대금이 830,000,000원이라고 진술하고 있다. (나) 처분청에서 제시한 OOO의 확인서와 문답서를 보면 청구인이 제시하는 매매계약서를 작성한 일이 없고 인장도 OOO 본인의 것이 아니라고 진술하고 있다. (다) 거래쌍방은 각각 다른 거래사실확인서와 인감을 주고받았고, 청구인은 이중에서 가장 높은 금액을 취득가액이라고 주장하고 있다. (라) 쟁점토지의 양도자인 OOO은 중개인 OOO이라는 사람은 전혀 모르는 사람이고 거래금액은 청구인으로부터 직접 받았다고 진술하고 있다.
(2) 공동으로 취득한 쟁점토지중 2/3지분을 청구외 OOO과 OOO으로부터 청구인이 취득한 가액에 대하여 (가) 청구인이 대물변제로 취득한 바 있다고 주장하는 대여금 1,380,000,000원에 대한 차용증서, 영수증, 이자지급사실에 대하여 입증하지 못하므로 청구인이 주장하는 취득가액 1,380,000,000원은 신빙성이 없다. (나) 처분청이 조사한 바에 의하면 차용시기, 금액등에 대하여 청구외 OOO과 OOO의 진술내용이 서로 상이하고 작성된지 14년이 경과한 차용각서의 원본에서 인주가 묻어 나오는 등 차용각서는 최근에 작성된 것으로 추정된다. (다) 청구인이 제시한 부동산 매매거래사실확인서가 실지조사시 제출한 것과 과세적부심시 제출한 것이 그 기재내용등에 있어서 서로 다른 점으로 보아 2통이상의 증빙서류가 작성된 것으로 추정된다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제96조 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각 목에 의하여 계산한 가액
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있다.
(2) 같은법 시행령 부칙(95.12.30. 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1.)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
(1) 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점부동산중 건물의 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 처분청은 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 것으로 보아 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 주장하는 1,946,000,000원을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 쟁점토지에 대한 양도당시의 실지거래가액 2,687,000,000원에 기준시가를 적용하여 취득가액을 1,452,929,064원으로 환산한 후 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나 이에 대하여 청구인은 자신이 신고한 쟁점부동산의 거래가액중 토지의 취득가액 1,946,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 다투고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인 신고내용 및 처분청 조사가액 등에 의한 양도차익(필요경비제외)은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 취득가액 양도가액 양도차익 (필요경비제외) 계 토지 건물 신고가액 2,096,000,000 1,946,000,000 150,000,000 2,900,000,000 804,000,000 기준시가 1,932,148,000 1,839,634,000 92,514,000 3,519,234,000 1,587,086,000 조사가액 1,602,000,000 1,452,000,000 150,000,000 2,900,000,000 1,298,000,000 (나) 청구인 및 청구외 OOO과 OOO 등 3인이 쟁점토지를 청구외 OOO과 OOO으로부터 취득할 때 거래당사자 쌍방이 770,000,000원, 913,000,000원, 1,380,000,000원, 1,698,000,000원의 각각 다른 4개의 매매계약서 및 거래사실확인서 등을 작성하였던 사실이 청구인의 진술에 의하여 확인된다. (다) 처분청은 쟁점토지를 청구인에게 830,000,000원에 양도하였다는 청구외 OOO의 진술내용에 의하여 청구인이 제시한 1,698,000,000원이 기재된 매매계약서가 허위계약서라는 사실을 객관적으로 입증하지는 아니하였으나 신빙성은 없는 것으로 판단하고, 이건 양도가액을 실지거래가액으로 터잡아 일방실사에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 실사조사서, 양도소득세결정결의서등에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점토지를 83.5.30, 83.11.15에 1,698,000,000원(청구인 해당분 566,000,000원), 1,308,000,000원에 각각 취득하였다고 주장하고 있으나 이를 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없다. 위의 사실을 종합하여 관련법령을 적용하면, 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO과 OOO으로부터 취득시 거래당사자 쌍방간에 4가지 계약서를 작성하였는 바, 이 계약서들이 모두 허위로 작성되었다는 사실이 객관적으로 입증되지 아니하였다면 그 중 실지거래가액에 의하여 작성된 계약서가 있을 가능성을 배제하기 어렵다 하겠고, 그러하다면 처분청이 허위계약서 여부를 입증하지 아니한 상태에서 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하였다고 추정하여 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 및 제4항 제2호의 규정에 의한 일방실사에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 정당하지 아니하다고 판단된다. 따라서 이 건 양도소득세 과세처분은 양도가액을 터잡아 취득가액을 환산하는 일방실사방법보다는 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가에 의하는 것이 타당하나, 기준시가에 의한 산출세액이 일방실사에 의할 경우보다 더 크게 되므로 국세기본법 제79조에서 규정하고 있는 불이익변경금지원칙에 따라 기각하는 것이 타당하다고 판단된다.