[요지] 쟁점아파트의 시세는 취득당시에 비해 양도시 하락하였음이 확인되고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출증빙에 의해 신빙성이 있는 것으로 보이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 이 건 과세처분을 경정하는 것이 타당함
[요지] 쟁점아파트의 시세는 취득당시에 비해 양도시 하락하였음이 확인되고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출증빙에 의해 신빙성이 있는 것으로 보이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 이 건 과세처분을 경정하는 것이 타당함
[주 문] 동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO 대지 71㎡ 및 건물 76.84㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 110,000,000원으로 하고 취득가액은 125,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO OOOO OOOO 대지 71㎡ 및 건물 76.84㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 91.9.4 청구외 OOO로부터 125,000,000원에 취득하여 93.7.7 청구외 OOO에게 110,000,000원에 양도한 후 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 이 건 양도소득세 결정고지전인 96.9.20 처분청에 제출하였으나 처분청은 이를 부인하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 97.3.3 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 9,888,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.14 심사청구를 거쳐 97.6.13 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점아파트를 양도하고 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하였음에도 불구하고 기준시가로 과세함은 부당하며 쟁점아파트는 OO 고층아파트이나 처분청은 OO 저층아파트의 시세를 근거로 하여 청구인의 실지거래가액을 부인하고 있는바, 쟁점아파트는 아파트의 가격이 가장 비쌀 때 매입하여 하락시에 매도한 것으로서 당시의 아파트시세를 살펴보아도 확인이 가능하다.
(2) 쟁점아파트에 대한 기준시가는 91.9.4 취득일 이후 93.7.7 양도시까지 2회에 걸쳐 전국적인 기준시가의 조정이 있었음에도 새로운 기준시가의 고시가 없이 69,000,000원으로 동일하였으나 처분청은 이를 동일한 기준시가 조정기간내에 취득 및 양도한 것으로 보아 구 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 규정에 따라 취득 및 양도가액을 계산하여 양도차익을 산정, 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구주장①과 관련하여, 청구인은 쟁점아파트를 91.9.4 금125,000,000원에 취득하여 93.7.7 금110,000,00원에 양도하였다고 주장하고 있으나 처분청이 쟁점아파트 단지내 부동산소개업소에 출장하여 조사한 조사서에서 쟁점아파트의 양도 당시 거래가액이 2～4층의 경우 160,000,000원에서 165,000,000원에 거래되었고, 1층 및 5층의 경우 150,000,000원에서 155,000,000원 정도에 거래되었음이 확인됨에도 불구하고 청구인이 신고한 양도가액은 조사확인된 최저가액의 73.3%에 불과하고, 부동산관련 전문잡지인 OOOOO지의 발행사에 문의한 바에 의하면 처분청의 조사가액과 비슷한 최하 150,000,000원에서 최고 170,000,000원 정도에 거래되었음이 확인되는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 쟁점②와 관련하여, 아파트 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우 양도가액의 계산산식을 규정한 구 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제1항 제1호에서 동일한 기준시가조정기간이라함은 국세청장이 자산의 종류와 규모 및 거래상황등을 참작하여 당해 부속토지와 건물가액을 일괄하여 평가·고시한 날로부터 다음 고시일 전일까지를 말하는 것이므로 쟁점아파트의 경우 90.9.1부터 변경고시된 94.7.1의 전일인 94.6.30까지가 동일한 기준시가조정기간임을 오인한 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
① 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분과
② 취득일로부터 양도일까지 당해 아파트에 대한 기준시가의 변경고시가 없는 경우 동일한 기준시가 조정기간내에 취득 및 양도한 것으로 보아 구 소득세법시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 이 건 심리자료에 의하면 청구인의 실지거래신고가액을 처분청이 부인한 사유가 쟁점아파트를 양도한 시기에 쟁점아파트가 위치한 서울특별시 강동구 OO동 OO아파트 단지내의 쟁점아파트와 같은 평형인 25평형의 거래시세와 현저한 차이가 있기 때문으로서, 처분청은 쟁점아파트 단지내의 25평형 OO아파트의 거래시세를 쟁점아파트의 양도 당시인 93.7.7현재 150,000,000원 내지 160,000,000원으로 파악하고 있고, 이에대해 청구인은 쟁점아파트는 10층이상의 고층아파트이고 처분청이 조사한 아파트 시세는 5층이하의 저층아파트에 대한 거래가액으로서 같은 평형의 아파트라도 저층아파트는 고층아파트에 비하여 거래가액이 현저하게 높은 것임에도 불구하고 저층아파트의 시세와 고층인 쟁점아파트의 시세를 비교하여 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하다고 주장하면서 쟁점아파트의 취득시기와 양도시기에 발행된 부동산관련 전문잡지인OOOOO지의 아파트거래시세표와 이 건 양도소득세의 결정고지전에 청구인이 처분청에 제시한 실지거래가액증빙을 심리자료로 제출하고 있어 이에 대해 살펴보면, 청구인이 제출한 쟁점아파트의 양수시 매매계약서는 부동산중개업자(OO부동산)의 입회하에 작성된 계약서로서 매매금액을 125,000,000원으로 하여 91.7.27 매매계약체결한 것으로 되어 있고, 양도시 매매계약서는 역시 부동산 중개업자(OO공인중개사)의 입회하에 작성된 계약서로서 매매금액을 110,000,000원으로 하여 93.6.23 매매계약체결한 것으로 되어 있으며, 쟁점아파트를 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO이 인감증명을 첨부하여 제시한 거래사실확인서에 의하면 쟁점아파트를 매매계약서상의 금액인 110,000,000원에 매입하였다고 확인하고 있고, 쟁점아파트의 취득과 관련한 금융자료로 제시된 영수증 및 무통장예입영수증(서울OO우체국)에 의하면 계약금·중도금·잔금의 매매대금지급시기와 지급금액이 쟁점아파트 취득시 매매계약서의 내용과 일치하고 있다. 또한 등기부동본에 의하면 쟁점아파트는 서울특별시 강동구 OO동 OO아파트 단지내 10층이상 고층아파트의 2층에 위치한 25평형아파트임이 확인되고, OOOOO지에 게재된 서울특별시 강동구 OO동 OO고층아파트의 매매시세는 쟁점아파트 취득계약일과 비슷한 시기(잡지발행일:91.7.30)에 상한가 162,500,000원, 하한가 142,500,000원으로 나타나 있으며, 쟁점아파트의 양도계약일과 비슷한 시기(잡지발행일:93.6.29)에는 상한가 120,000,000원, 하한가 110,000,000원으로 나타나 있고, 같은평형 저층아파트의 경우는 상한가 175,000,000원, 하한가 160,000,000원으로 나타나 있다. 이외에도 당 심판소에서는 처분청에서 조사한 아파트의 거래시세가 서울특별시 강동구 OO동 OO고층아파트 25평형에 대한 매매가를 특정하여 조사한 것이 아니고 동 단지내의 일반적인 OO아파트 25평형에 대한 거래시세를 부동산중개업소에 문의한 내용임을 확인하였다. 위와같은 사실관계를 종합해 볼 때 쟁점아파트의 시세는 취득당시에 비해 양도시 하락하였음이 확인되고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 제출증빙에 의해 신빙성이 있는 것으로 보이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 이 건 과세처분을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(2) 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.