겸용주택인 부동산 양도에 대하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택의 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 삼성세무서장이 1996.12.16 청구인에게 결정고지하고1997.5.29 경정결정한 1991년도 귀속분 양도소득세 15,481,670원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 1층 2호 대지 52.4㎡ 건물 52.16㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1987.1.19 취득하여 1991.5.8 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산 전체를 공부상 용도인 점포로 보아 1996.12.16 기준시가에 의해 산출된 양도소득세 33,903,610원을 결정고지 하였다. 청구인은 1997.2.15 심사청구를 제기한 바, 쟁점부동산 일부를 주택으로 인정한 국세청장의 심사결정에 따라 처분청은 공부상 건물면적의 ½까지를 주거용 면적으로 하여 1997.5.29 위 고지세액 33,903,610원을 15,481,670원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.6.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산이 공부상으로는 점포로 되어 있으나 실제는 주택과 점포 겸용으로 사용되었고, 주택으로 사용한 면적(29.725㎡)이 점포로 사용한 면적(20.35㎡)보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도한 쟁점부동산에서 청구인 가족이 거주하고 있었음이 관계서류 및 인우보증에 의해 확인되고 청구인이 양도당시 타주택이 없었음이 당청이 확인한 전산자료에 의해 확인되므로 그 공부상의 용도에 불구하고 점포에 딸린 방 2개는 주택으로 인정되는 것이고, 주민등록표상 거주자가 아니라 하더라도 실제로 가족과 함께 거주하였다면 주택의 양도로 인한 소득은 비과세하여야 할 것이므로 실질적으로 청구인 등이 거주한 쟁점부동산의 방 2칸 부분은 청구인의 1세대1주택으로 보아 비과세함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 겸용주택인 쟁점부동산 양도에 대하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택의 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호(자)목에 의하면, 『대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항을 보면, 『법 제5조 제6호(자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(단서 생략)』라고 되어 있고, 제3항에서 『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 이 건 1세대1주택의 거주요건에 대하여는 이미 심사결정 단계에서 청구인 가족 3인이 쟁점부동산에서 3년이상(1987.3～1991.5) 거주한 사실을 인정하였고 또 당해 건물내 주거용 방 2개의 존재에 대하여도 다툼이 없으므로 쟁점사항으로 남아 있는 양도당시 점포와 주택부분의 면적 크기에 대하여 살펴본다.

(1) 1997.4.11자 국세청장의 심사결정서에 의하면, 주문에서 쟁점부동산중 『점포를 제외한 방 2개 주택부분은 1세대1주택으로 보아 이를 경정한다』고 하면서 비과세되는 주택부분의 면적은 따로 명시하지 아니한 바, 처분청이 위 심사결정에 의거하여 주택부분을 공부상 건물면적의 ½까지만 인정한 것은 양도당시 점포와 주택의 실제 사용면적이 확인되는 근거가 있어서라기 보다는 만약 청구주장대로 주택면적을 ½ 초과하여 인정하게 되면 소득세법시행령 제15조 제3항 단서규정에 의하여 쟁점부동산 전체가 비과세되므로 이를 피할 수 있는 최대범위까지 주거용 면적을 인정한 것으로 보인다.

(2) 사실판단에 앞서 청구인이 제시한 양도당시 쟁점부동산의 건물구조도를 그려본다.

①

②

③

⑤

④

① 점포, ② 큰방, ③ 작은방, ④ 주방, ⑤ 욕실 당심이 1997.10.9 현지 출장시 조사·확인한 바에 의하면 쟁점부동산은 현재 전체가 점포(표구점)로 사용되고 있으며, 쟁점부동산의 가로길이(도로 전면)는 3.7m이고 세로길이(도로측면)는 11.5m이나, 단 세로길이는 뒤에 달아 낸 무허가건물(점포에 딸린 방)을 포함하면 3.8m가 더 추가되어 총 사용면적은 56.61㎡(3.7m×15.3m)가 되는데 이 면적은 쟁점부동산의 건축물대장상 공유면적을 포함한 건물면적 52.16㎡와 큰 차이가 없는 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에는 여기에 점포외에 방2 과 주방 및 욕실이 존재하였음을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산의 양도후 건물내부가 개조되었을 뿐만 아니라 양도전 건물현황을 입증할 수 있는 공적 증거서류가 기간경과로 인하여 보존되어 있지 아니한 현시점에서 양도당시의 건물상황을 정확히 파악하기는 어려우나 청구인이 주장하는 건물의 세부 면적이 타당성 있다고 인정된다면 최소한 주택부분(②③④⑤)의 합계면적과 점포부분(①)의 면적을 비교하여 어느 쪽이 더 큰 지를 가리는 것은 그리 어렵지 않다고 본다. 먼저 청구인이 심판청구시 산정하여 제시한 쟁점부동산 양도당시의 건물구조 및 그 세부면적은 다음과 같다. 구 분 청구주장 면적 비 고

① 점포 부분 20.35㎡ (6.15평) 철물 소매점 주택 부분

② 큰 방 12.025㎡ (3.64평) 청구인 부부 사용

③ 작 은 방 4.9㎡ (1.48평) 청구인 아들 사용

④ 주 방 5.6㎡ (1.7 평)

⑤ 욕실(세면장) 7.2㎡ (2.2 평) 무허가 건물 소 계 29.725㎡ (9.02평)

(4) 청구인이 1992년 고지전 사전안내문을 받고 처분청에 제출하였다는 쟁점부동산의 주택내부 촬영사진 및 내부약도와 당심이 현지에 출장나가 조사한 결과에 기초하여 위 표에 계산된 청구인이 주장하는 주택부분 각 면적의 타당성을 평가하면,

① 달리 확인하기 어려운 점포부분의 면적은 전체면적에서 주택부분의 면적을 빼면 산출가능하므로 일단 보류해 두고,

② 청구인 부부가 사용한 큰방에는 장2(1.2m×2)와 TV·오디오 등이 놓여 있어 청구주장 3.64평은 부부가 기본적인 생활도구를 가지고 기거하는 최소한의 공간이라 할 수 있고,

③ 청구인 아들이 사용한 작은방은 침대(2m)와 책장 및 책상(1.5m)이 있어 청구주장 1.48평은 오히려 좁게 계산된 감이 들며,

④ 주방은 씽크대(0.7m×2.95m)와 한 사람이 활동할 수 있는 공간의 넓이로서 청구주장 1.7평은 적정하다고 할 수 있고

⑤ 주방과 이어지는 욕실(세면장)은 증거사진 뒷편에 세탁기가 보이고 보일러가 설치되어 있었던 점을 고려하면 청구주장 2.2평이 상당하다고 보임.

(5) 위 표에서 보듯이 쟁점부동산 건물의 주택부분에는 방 2개 외에 주방과 욕실(세면장)이 포함되어 있는데 이 두가지는 청구인 세대의 거주를 인정하는 이상 필수적인 생활공간으로 볼 수 있고, 당심이 현지 출장조사시 확인된 사항으로서 양도당시(1991.5.8) 주거용 방에 붙어 있던 주방의 씽크대 위치에 배수구 막은 자리와 수도파이프 흔적이 남아 있음을 확인할 수 있었으며, 또한 양도당시 같은 건물의 2층 거주자였고 현재 1층 쟁점부동산 위치에서 표구점(OO화랑 표구)을 운영하고 있는 청구외 OOO에게 문의한 바, 양도당시 청구인 소유 부동산에는 방 2개(약 9평), 가게(약 6평)이 있었다고 진술하고 있다. 이상 청구인이 제시한 자료와 출장조사 결과를 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 주거용 면적 약 9평은 과장이 없다고 여겨지고 또 청구주장 방 2·주방 및 욕실의 개별면적은 건전한 상식에 비추어 볼 때도 사실로 인정하기에 무리가 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 주택면적을 다른 근거없이 공부상 건물면적의 ½로 결정한 것은 사실조사를 소홀히 한 것으로 판단된다. 따라서, 소득세법상 1세대1주택에 해당하는 쟁점부동산은 겸용주택으로서 주택면적이 점포면적 보다 큰 것으로 인정되므로 쟁점부동산 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세가 전액 비과세되어야 할 것으로 판단된다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.