청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] OO세무서장이 1997.1.16 청구인에게 한 1995년 귀속분 양도소득세 142,839,000원의 부과처분은 경기도 고양시 OO동 OOOOOO 대지 269㎡의 양도가액을 392,740,000원으로 하고 취득가액을 331,320,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 경기도 고양시 OO동 OOOOOO 대지 269㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1994.3.17 취득하여 보유하다가 1995.6.30 양도한 후 취득가액은 331,320,000원, 양도가액은 392,740,000원을 실지거래가액으로 1996.5.30 과세표준확정신고를 하고 관련 양도소득세 23,245,020원을 자진납부하였다. 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산, 1995년 귀속분 양도소득세 142,839,000원을 1997.1.16 청구인에게 결정고지하였다. (위 처분고지시 청구인이 자진납부한 세액을 공제하지 아니한 사실을 처분청에서 발견하고 자진납부세액을 공제하여 그 고지세액을 114,413,650원으로 1997년 2월 감액경정하였음) 청구인은 이에 불복하여 1997.3.7 심사청구를 거쳐 1997.6.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 331,320,000원을 주고 취득하여 보유하다가 사업부진에 따른 자금조달 목적으로 청구외 OOO에게 392,740,000원을 받고 양도하고 법정기한내 관련증빙을 첨부 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 한 후 관련세액 23,245,020원을 자진납부하였는데도 불구하고, 처분청에서는 부동산중개업소의 일방적인 매매호가를 시가로 추정하여 그 추정된 시가보다 저렴하게 양도하였다는 이유만으로 기준시가로 과세하였는 바, 아무런 구체적 근거도 없이 임의적인 추정에 의거 기준시가로 과세한 이 건 과세처분은 위법 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 개별공시지가를 보면 청구인이 취득할 당시 ㎡당 710,000원에서 양도할 당시에는 1,460,000원으로 205.6%가 상승하였음이 개별공시지가확인서에 의하여 확인되고, 처분청의 현지조사서에 의하면 쟁점토지는 대로변에 위치한 상업용지로 양도당시 평당가액이 8,000,000원을 호가하였음이 확인되었음에도 청구인이 신고한 양도가액은 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가인 평당 4,826,446원(㎡당 1,460,000원)으로 조사가액의 2분의 1정도에 불과하며, 청구인이 제시한 취득 및 양도시 매매계약서는 검인계약서로서 실지매매거래시 작성된 계약서가 아니라 등기이전을 위하여 필요에 따라 작성된 것으로 보여져 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류라고 보기는 어렵다 할 것이므로 청구인신고 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.29 법률 제5108호로 개정된 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호, 같은조 제5항 제2호, 같은법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제2항의 규정을 종합해 보면, 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것의 경우 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 과세할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실질거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 1994.3.17 취득하여 보유하다가 1995.6.30 양도한 후 취득가액은 331,320,000원, 양도가액은 392,740,000원이 실지거래가액이라 하여 법정기한내에 과세표준확정신고를 하고 이에 따른 양도소득세 23,245,020원을 자진납부한 사실이 있고, 이와 같은 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지의 경우 1993.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 710,000원, 1994.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 1,550,000원, 1995.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 1,460,000원, 1996.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 1,130,000원인 사실이 고양시 OO구청장이 발행한 토지가격 확인서에 의해 확인되는 바, 개별공시지가 평가기준일(매년 1월 1일)로 비교하여 보면 1994.1.1부터 1996.1.1까지 계속하여 지가가 하락하고 있는 것으로 나타나 청구인이 보유한 기간(1994.3.17～1995.6.30)중 쟁점토지의 개별공시지가는 하향추세였다는 사실을 알 수 있다.

(3) 이 건 과세처분 당시 처분청 담당공무원(8급 OOO)이 1996년 12월 작성한 조사복명서에는 인근부동산등에 탐문조사한 바 쟁점토지의 경우 양도당시 평당가액이 8,000,000원을 호가하고 있으나, 청구인신고 양도가액은 평당 4,826,446원에 불과하여 청구인 신고가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세하는 것이 타당하다는 내용이 기재되어 있고, 처분청은 위 조사복명서를 근거로 기준시가로 과세하면서 1994.1.1 기준 개별공시지가(㎡당 1,550,000원) 고시일(1994.6.30) 이전인 1994.3.17 쟁점토지를 취득한 관계로 1993.1.1 기준 개별공시지가(㎡당 710,000원)를 적용 취득가액을 계산 과세한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다.

(4) 청구인은 청구인 신고가액이 실지거래가액이라는 증빙으로 부동산매매계약서와 쟁점토지를 청구인에게 매도한 청구외 OOO 및 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO가 본인들의 인감증명서를 첨부하여 작성한 사실확인서를 제출하였고, 양도가액 증빙보충자료로 쟁점토지 소재지와 인접한 경기도 고양시 덕양구 OO동 OOOO에서 OO부동산 중개인사무소를 운영하는 청구외 OOO이 작성한 소견서를 제출하였는데 그 소견서에는 쟁점토지는 OO신도시 개발 구시가지에 위치하고 있고, 동 지역은 1993년부터 1997년까지 토지거래가 한산하여 거래시세는 보합상태였으며 1995년 매매추정시가는 평당 4,500,000원에서 5,000,000원 정도였다는 내용이 기재되어 있다. 살피건대, 처분청은 담당공무원의 탐문조사 양도가액이 청구인신고 양도가액보다 높다는 이유만로 청구인 신고가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 이 건의 경우 위 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시보다 양도할 당시의 개별공시지가가 사실상 하락하였고, 청구인은 개별공시지가가 하락추세에 있는 쟁점토지를 취득 약 1년 3개월간 보유하다가 양도한 후 취득가액(331,320,000원) 대비 약 18.5% 상승한 392,740,000원을 실지거래 양도가액으로 하여 법정기한내에 과세표준확정신고를 하였으며, 거래상대방들이 청구인 신고가액이 실지거래가액이라고 인감증명서를 첨부 확인하고 있고 쟁점토지 소재지 인근 부동산중개업소 대표가 처분청 담당공무원의 탐문조사 내용과는 다르게 청구인신고 양도가액이 당시 거래시세에 근접하다는 내용의 소견서를 제출하고 있는 점등을 종합해 볼 때 청구인 신고가액이 실지거래가액이 아니라는 객관적이고 구체적인 다른 반증이 없는 한 청구인 신고가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니할 수는 없다 하겠고, 따라서 탐문조사가액만을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정 과세한 이 건 처분은 정당하지 아니한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.