[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 경기도 의왕시 OO동 OOOOO 대지 203.7㎡, 주택 166.86㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.1.15 양도하고 93.1.31 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 96.12.16 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 48,244,990원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.10 심사청구를 거쳐 97.5.7 이 건 심판청구를 제기하였다
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 매매계약 당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 검인 계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도사이의 거래가액상승율이 실제의 시가상승율보다 현저히 낮다거나 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에 의하여 취득 및 양도사이의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수 없고 신고된 거래가액이 기준시가의 상승율에 못미치는 가액으로 이루어졌다는 것만으로는 매매계약서가 사실과 다르게 작성되었다고 단정할 수 없으며 자진신고한 실지거래가액은 사실 그대로 신빙성이 있다. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 적법하게 신고하였으므로 이 건 기준시가에 의한 양도소득세 결정은 취소되어야 하고 청구인이 당초 신고한 실지거래가액에 의해 결정되어야 한다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 개별공시지가를 보면 취득시 평방미터당 183,035원에서 707,000원으로 386.2%가 상승하였음이 토지대장 및 개별공시지가확인서에 의하여 확인되고, 또한 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 책정된 것이 일반적임에도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 95,900,000원으로 기준시가 46,795,249원의 204.9%에 달하는데 비하여 양도가액은 125,000,000원으로 기준시가 156,655,545원의 79.8%에 불과하여 신빙성이 없으며 청구인이 제시한 양도시 매매계약서는 중개인의 표시가 없이 쌍방합의로 작성된 검인계약서로 실지매매거래시 작성된 계약서가 아니라 등기이전을 위하여 필요에 따라 작성된 것으로 보이므로 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류라고 보기는 어렵다고 판단된다. 사실이 이와 같다면 청구인이 신고시 제출한 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 전시한 법령의 규정에 의하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 사건을 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 “토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 실지거래가액에 의하는 경우로 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 그 제5항 제2호에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액에 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 88.8.17 쟁점부동산을 취득하여 93.1.15 양도하고 93.1.31 취득가액을 95,900,000원(기준시가는 46,795,249원)으로 하고, 양도가액 125,000,000원(기준시가는 156,655,545원)으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 실지거래가액을 부인하고 이 건 기준시가로 과세한 바 있다. 청구인은 쟁점부동산 매입당시인 88.8월에는 서울올림픽의 영향으로 전국적으로 부동산 가격이 치솟고 있던 중이었고 89.1.1을 기점으로 의왕읍이 의왕시로 승격될 예정이었기 때문에 매매가는 계속 상승중이었으나, 양도시에는 토지초과이득세등 투기억제책으로 부동산 가격이 하락 일변도이었으며 특히 쟁점부동산의 경우 뒷산중턱으로 OO·OO간을 연결하는 고속화도로의 건설로 취득시 각광받았던 전원주택지의 장점이 없어지게 되어 가격이 하락되었으며 이러한 가격하락이 공시지가에 반영되어 공시지가가 하락추세에 있었으므로 이 건 실지거래가액이 신빙성이 있다는 주장이나, 청구인이 제출한 취득가액에 대한 증빙서류는 부동산 매매계약서 이외에 다른 거증서류의 제시가 없고, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액이 기준시가보다도 현저히 낮은 가액이며 그 양도가액이 실지거래가액이라고 청구인이 제시하는 증빙서류는 부동산매매계약서와 양수인 OOO의 거래사실 확인서 이외에 금융자료등 객관적 거증서류의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 있다고 보기 어렵다고 판단되므로처분청이 이 건 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다
- 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.