기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OOOO OOOO(건물111.24㎡ 대지74.50㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 85.3.18 취득하여 95.11.11 청구외 OOO에게 양도한 후 96.1.30 실지거래가액(양도가액 110,000,000원, 취득가액 75,000,000원)에 의한 방법으로 자산양도차익예정신고 납부를 하였다. 처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액 114,000,000원, 취득가액 46,233,980원)에 의하여 양도차익을 산정하고 96.12.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 14,504,832원을 결정고지하였다. (처분청은 97.6.30 직권으로 예정신고납부세액공제 208,260원을 공제하고 납부불성실가산세 1,210,749원을 취소하여 13,085,823으로 감액 경정결정하였음) 청구인은 이에 불복하여 97.2.5 심사청구를 거쳐 97.5.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

1. 이건 양도에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 양도당시 및 취득당시의 매매계약서를 제출하였으나 이들 거래증빙에 의한 매매가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다고 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 과세함은 부당하고,

2. 청구인이 96.1.30 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여 예정결정을 함이 없이 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 1,186,590원 및 납부불성실가산세 1,210,749원을 적용함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

1. 청구인이 제시한 쟁점아파트 취득시의 매매계약서는 검인계약서 서식에 80.6.10을 매매계약일 및 잔금지급약정일로 하여 작성된 사실을 알 수 있으므로 이를 취득시기인 85.3.18 당시의 실지거래가액이라고 보기 어렵고, 양도시의 거래증빙으로는 청구인과 매수인인 청구외 OOO 쌍방합의로 작성된 매매계약서를 제시하고 있으나 그 내용이 95.11.11 잔금 50,000,000원을 중개인 입회하에 지불하는 조건으로 되어있고, 양도물건에 전세입자가 있는 경우 전세보증금상당액을 매매당사자가 매매잔금에서 공제하기로 하는 내용을 특약하여 매매되는 것이 관행이라고 보여짐에도 “매도인이 현재 거주하고 있는 입주인에 대한 문제를 전부 책임진다”라고만 특약하고 있음에 비추어 실지거래된 가액이라고 보기 어렵다. 따라서, 쟁점아파트의 양도는 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당하며 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분을 잘못이 없다고 판단된다.

2. 신고 및 납부불성실가산세는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때 신고불성실가산세를 적용하며, 과세표준확정 신고기한까지 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에 납부불성실가산세를 적용하는 것이다. 따라서 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제시한 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 양도차익을 결정함으로써 양도차익은 32,565,868원을 과소하게 신고한 결과이고, 납부할 세액은 11,899,233원을 과소납부하였으므로 처분청이 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 적용한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리고,

② 신고 및 납부불성실가산세의 부과가 정당한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령

1. 쟁점① 관련 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은법시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고 위 소득세법시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이영 시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.

2. 쟁점②에 관련 소득세법 제121조 제1항에서 신고불성실가산세는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때 부과하도록 하고 있고, 소득세법 제101조 제1항 제7의 2호에서는 양도소득만이 있는 자로서 자산양도차익예정신고를 한 자에 대하여는 과세표준확정신고를 면제하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점①에 대하여 관계법령에 의하면 이 건 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되는지 여부이므로 청구인이 제출한 쟁점아파트의 취득당시 및 양도당시 거래증빙을 살펴보면

• 가) 청구인은 쟁점아파트의 취득가액은 75,000,000원이라고 주장하고 이의 거증으로 부동산매매계약서 사본을 제출하고 있는데 동계약서상의 계약일은 80.6.10로 되어있고 동일자를 잔금지급약정일로 하여 검인계약서 서식으로 작성되었으며, 특약사항에 매매대금은 매도인이 매수인으로부터 그간 차용한 금액으로 대체키로 한다고 되어있다. 또한 청구인은 청구외 OOO와 형제지간으로서 평소 빈번한 금전대차관계가 있어 이에 따른 채권·채무에 의하여 쟁점아파트의 소유권을 양도·양수하였다고 하면서 80.4.25 작성된 차용증서를 제시하고 있는 바, 그 내용을 보면 80.1.21 12,000,000원, 80.4.15 10,000,000원, 80.4.25 10,000,000원으로 도합 32,000,000원이다. 위 사실관계를 볼 때 부동산매매계약서는 계약일자인 80.6.10 당시 사용되지 아니하는 검인계약서(90.8.1 제정된 부동산등기특별조치법의 시행일인 90.9.1부터 사용됨)로 작성되었고 계약서상 매도인인 OOO의 주소는 89.9월 이후의 주소인 서울특별시 송파구 OO동 OOOO로 기재되어 있어 그 계약서의 진실성이 의심되고, 매매계약서상의 특약사항에 매매대금은 매도인이 매수인으로부터 그간 차용한 금액으로 대체키로 한다고 되어 있으나 계약서상 매매대금은 75,000,000원이고 위 차용금액은 32,000,000원으로 차이를 보이고 있고 나머지 금액에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 매매대금(75,000,000원)을 실지거래가액이라고 보기 어렵다.
• 나) 양도당시의 거래증빙으로 제시하는 95.10.15 작성된 매매계약서를 보면 총매매대금은 110,000,000원이고 특약사항으로 매도인이 아파트에 현재 거주하고 있는 입주인에 대한 문제를 전부 책임진다로 되어 있는바, 전세입주자에 대한 전세금이 매매대금110,000,000원에 포함되어 있는지의 여부가 불분명하고 매매대금의 거래사실을 증명할 금융자료등의 제시가 없어 이를 확인할 수 없으므로 실지거래가액이라고 보기 어렵다 하겠다. 따라서, 쟁점아파트의 취득당시 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 위 관계법령에 의하여 기준시가(설혹 양도당시의 실지거래가액이 확인된다 하더라도 기준시가로 양도차익을 계산하는 것임)로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

2. 쟁점②에 대하여 청구인은 95.11.11 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 양도하고 96.1.30 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였으나 과세표준확정신고를 하지 아니하였으며, 양도소득 이외에 근로소득(OO시멘트(주) 근무)이 있음이 국세청 D/B자료에 의하여 확인된다. 위 사실과 관계법령에 의하면 신고불성실가산세는 과세표준확정신고 의무가 있는 거주자에게 그 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것인 바, 청구인의 양도소득외에 다른 근로소득이 있어 과세표준확정신고 의무가 있다 할 것이므로 신고불성실가산세 부과는 정당하다고 판단된다. 한편 납부불성실가산세에 대하여는 처분청이 이를 취소하는 내용으로 97.6.30 경정결정하였으므로 심리를 생략한다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.