종전주택 멸실후 겸용주택을 신축하여 거주하지 아니하고 전체를 임대하던 건물중 임대에 공하던 부분이 1세대1주택이 아닌 “다른 목적의 건물”에 해당되는지 여부(취소)

[참조결정] 국심1996중1667

[주 문] 강남세무서장이 1996.12.1 청구인에 한 1994년도 귀속분 양도소득세 46,677,290원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOO 주택(건물 66.12㎡, 대지 135.2㎡)을 1976.12.24 취득하여 거주하다가 1988.8.18 건물을 멸실하고 겸용주택 350.42㎡(지층 97.01㎡, 1층 55.22㎡ 및 23.10㎡, 2층 78.32㎡, 3층 78.32㎡, 4층 18.45㎡, 공부상 용도: 지층 97.01㎡와 1층 중 55.22㎡는 점포, 1층 중 23.10㎡는 주차장, 2층 3층 4층 175.09㎡는 주택, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 거주하지 아니하고 임대하다가 1994.4.18 청구외 OOO에게 쟁점건물(부수토지 포함)을 양도하였다. 처분청은 쟁점건물중 2층 주택부분 78.32㎡와 이에 귀속되는 주차장 안분면적 5.60㎡(23.44㎡×78.32㎡/327.32㎡) 합계 83.92㎡의 건물부분 및 이 건물부분에 귀속되는 대지 안분면적 32.27㎡(135.2㎡×83.92㎡/350.42㎡)에 대하여는 1세대1주택 및 그 부수토지의 양도에 해당되는 것으로 보아 당해 양도소득세를 비과세 처리하고, 나머지 건물부분 266.50㎡(350.42㎡-83.92㎡)과 그 부수토지 102.83㎡(135.2㎡-32.27㎡)에 대하여는 기타 다른 목적의 건물 및 그 부수토지의 양도로 보아 1세대1주택 양도의 비과세규정 적용을 배제하고 1996.12.16 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 46,677,290원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.2.14 심사청구를 하고 1997.3.14 심사결정서를 받은 후 1997.5.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점건물은 겸용주택으로서 지층 97.01㎡는 공부상 점포로 등재되어 있으나 신축일 이후 현재까지 주택으로 사용하고 있으며, 1층 78.32㎡ 중 55.22㎡는 점포이며, 23.10㎡는 주차장이고, 2층 78.32㎡와 3층 78.32㎡, 4층 18.45㎡는 1가구용 주택임에도 처분청이 지층, 3층, 4층은 임대목적의 건물로 봄으로써 기타 다른 목적의 건물로 보아 과세하고 2층 78.32㎡와 주차장중 2층 주택의 지분 5.60㎡만을 1세대1주택으로 비과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 실제 주택으로 사용되었어도 임대목적의 주택은 소득세법 시행령 제15조 제3항의 “다른 목적의 건물”에 해당되므로 쟁점건물은 그 전체가 기타목적의 건축물에 해당된다고 볼 것이나, 멸실전 주택(66.12㎡)의 경우는 청구인의 세대가 3년 이상 거주하여 1세대1주택의 요건을 충족하였으므로 쟁점건물면적에서 멸실전 주택부분을 제외한 면적과 이에 부수되는 토지에 대하여 1세대1주택이 아닌 기타 다른 목적의 건물을 양도한 것으로 보아 본 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 있다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 종전주택 멸실후 겸용주택을 신축하여 거주하지 아니하고 전체를 임대하던 쟁점건물중 임대에 공하던 부분이 1세대1주택이 아닌 “다른 목적의 건물”에 해당되는지 여부에 있다 하겠다.
• 나. 관련법령

(1) 이 건 양도당시 소득세법(1994.12.22 전면개정전의 것) 제5조 제6호 자목 및 같은 법 시행령(1994.12.31 전면개정전의 것) 제15조 제1항에 의하면 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주를 한 경우 동 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세 하되, 다만 같은 법 시행령 제15조 제5항에서 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 이상이 되는 것 중에서 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액이 5억원 이상이거나, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액이 5억원 이상인 경우 또는 공동주택(다가구주택 포함)으로서 주택의 전용면적(지하실 제외)이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원 이상인 고급주택의 경우는 제외된다고 규정하고 있고, 위 시행령 제15조 제3항에서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 경우에는 주택이외의 건물은 주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있으며, 동 시행령 같은 조 제9항에서 소득세법 제5조 제6호 자목에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 도시계획구역 안의 토지는 5배, 도시계획구역 밖의 토지는 10배라고 규정하고 있다.

(2) 위 개정전 시행령 제15조 제3항이 94.12.31 동 시행령 제154조 제3항으로 개정되면서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하여 종전의 “점포 등 다른 목적의 건물”을 “주택외의 부분”으로 개정하였고 대통령령 제14467호 부칙 제1조에서 개정규정을 96.1.1일 양도분부터 시행하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계

(1) 이 건 쟁점주택의 신축 및 양도 경위를 보면 청구인은 이 건 부동산(대지 135.2㎡, 건물 66.12㎡ 이하 “구주택”이라 한다)을 1976.12.24 취득하여 11년 이상 거주하다가 1988.8.18 당초의 주택을 멸실하고 동 대지에 겸용주택으로서 지층 점포 97.01㎡, 1층 점포 55.22㎡ 주차장 23.10㎡ 계 78.32㎡, 2층 주택 78.32㎡, 3층 주택 78.32㎡, 4층 주택 18.45㎡ 계 350.42㎡인 쟁점건물을 신축하여 전체를 임대에 공하다가 신축후 5년 9월이 경과한 1994.4.18 청구외 OOO에게 양도하였고 이는 부동산 등기부등본 및 건축물대장에 의하여 확인되고 있으며,

(2) 쟁점건물 양도당시 청구인의 세대가 소유한 주택은 쟁점건물과 서울특별시 강남구 OOO동 OOO OOOOO OOO OOOOO 뿐이었으며, 한편 동 아파트는 1994.3.16 취득한 것이고, 쟁점건물은 동 아파트 취득일로부터 1년 이내인 1994.4.18 양도하였음이 청구인 세대의 부동산 소유에 관한 국세청 전산자료와 당해 부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점건물의 지층은 공부상 점포로 되어있으나 그 양도 당시까지 주택으로 임대 사용되고 있었던 사실이 처분청의 조사관계기록과 그 세입자의 주민등록등본 등에 의하여 확인된다.

(4) 1세대1주택 비과세요건을 충족하는 구주택을 증·개축하여 양도하는 경우 신주택의 건물 및 토지에 대한 과세여부판단은 신주택이 비과세요건을 충족시는 당연히 비과세 되는 것이고 비과세요건을 충족하지 못한 때에는 건물은 신·증축으로 인하여 증가된 면적을 과세하고, 토지는 구주택의 바닥면적의 일정비율(도시계획구역 안의 토지는 5배, 기타는 10배)을 초과하는 토지면적에 대해서만 과세하는 것(국심96중1667 96.12.28, 국심95서0581 95.7.3 등)인 바 이 건의 경우 위의 사실에서 본 바와 같이 구주택은 1세대1주택 비과세요건을 충족하고 있고 쟁점주택의 경우 보유기간 5년을 충족하고 있음에는 다툼이 없다.

• 라. 판단 상기사실과 전시법령에 의해 살피건대, 첫째, 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 거주생활을 영위할 수 있도록 구획된 구조의 주택으로서 사회통념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당되고 임대목적을 가진다면 소유자가 거주용으로 사용하지 아니하고 타인에게 임대한 부분은 전시 소득세법 시행령 제15조 제3항의 “다른 목적의 건물”에 해당되어(국심96중2548, 96.12.5 ; 대법원88누1004, 1988.2.28 같은 뜻) 주택의 면적에서 제외하는 것이나, 주택구조로 보아 한 가구가 독립적으로 거주하도록 지어진 단독주택으로서 그 중 일부를 주거용으로 임대한 경우는 “다른 목적의 건물”에 해당하지 아니하는 것(국심94서6058, 1995.7.7 ; 국심96중1667, 1996.12.28 참조)을 알 수 있다. 둘째, 쟁점건물의 경우 지층은 사실상 주택이었음이 확인되고, 한편 신축 당시의 건축설계사에 의하면 2층에는 주방시설이 없고 4층에는 화장실도 없이 방1칸으로 구성되고 3·4층으로 올라가는 외부계단은 없이 2층의 내부계단을 통해서만 3·4층 출입이 가능한 점으로 볼 때 이는 일반적인 경우와 달리 2, 3, 4층 전체를 하나의 “거주단위”로 건축한 것으로 보여 순수한 임대목적의 건물이 아니므로 “다른 목적의 건물”에서 제외해야 된다고 판단된다. 그렇다면 쟁점건물은 지층을 주택에 포함하는 경우에는 당연히 주택부분이 주택이외의 부분보다 크고, 만약 2, 3, 4층만 주택으로 보는 경우에도 주택의 면적은 주택부분 175.09㎡(2층 78.32㎡, 3층 78.32㎡, 4층 18.45㎡)에 동 면적에 해당하는 주차장 안분면적 12.36㎡{23.10㎡×175.09㎡/(350.42㎡-23.10㎡)}을 합쳐 187.45㎡이 되고 주택외의 면적은 1층 점포 55.22㎡ 지층 97.01㎡ 계 152.23㎡에 동 면적에 해당하는 주차장 안분면적 10.74㎡{23.10㎡×152.23㎡/(350.42㎡-23.10㎡)}를 합쳐 162.97㎡로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크므로 1세대1주택 해당여부 판정에 있어 쟁점건물 전체는 주택에 해당된다고 인정된다. 또한 쟁점건물은 그 전체(350.42㎡)가 주택에 해당되므로 264㎡를 초과하나 토지 및 건물전체의 양도가액이 178,539,607원으로서 주택 및 그 부수토지의 양도가액 기준 5억에 미치지 못하고, 대지면적이 135.20㎡로서 주택에 부수되는 토지의 연면적 기준인 495㎡보다 작으므로 고급주택에 해당되지 않음이 확인된다. 위 심리내용을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점건물중 2층 주택부분 78.32㎡ 및 이에 귀속되는 주차장 안분면적 5.60㎡을 제외한 나머지 건물부분 266.50㎡와 그 부수토지 102.83㎡에 대하여 1세대1주택이 아닌 기타 다른 목적의 건물을 양도한 것으로 보아 과세한 본 건 처분은 부당한 반면, 쟁점건물(부수토지 포함)의 양도소득 전부는 1세대1주택의 양도소득으로서 비과세대상인 바 본 건 처분의 취소를 구하는 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.
• 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.