쟁점임야의 양도차익을 산정함에 있어 청구주장 실지양도가액 2,350만원을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 강원도 횡성군 우천면 OO리 O OOO외 2필지의 임야 170,354㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 71.11.11 취득(의제취득일: 77.1.1)하여 등기부등본상 95.2.11과 95.6.14 청구외 OOO에게 소유권이 이전되었다. 처분청은 청구인의 자산양도차익예정 및 과세표준 확정신고가 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 96.9.16 청구인에게 95귀속분 양도소득세 27,183,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.10.11 이의신청, 97.1.7 심사청구를 거쳐 97.4.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점임야를 청구외 OOO와 93.6.18자로 6,000만원에 매매계약을 체결하고 그 매매계약서는 OO합동법률사무소에 공증까지 한 후, 계약금은 현금으로 1,000만원, 약속어음으로 1,500만원을 받았으나 청구인이 약속어음의 확인을 받고자 매수자인 OOO에게 되돌려주었는데 위 OOO는 처음에는 어음을 할인하여 준다고 하더니 다음에는 쟁점임야 경계선에 붙어있는 밭과 주택이 포함되지 않았다는 이유로 계약파기를 주장하여 부득이 계약서를 재작성하여 쟁점임야의 매매대금을 2,350만원으로 하고 93.7.30을 잔금청산일로 하여 계약을 종결한 것이므로 이 건 양도차익은 실지양도가액인 2,350만원을 한도로 하여 과세해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 첫째, 청구인이 제출한 재계약서상 93년 양도당시 쟁점임야의 기준시가는 71,825,260원이나 재계약서상 양도가액은 그 1/3에도 미치지 못하는 23,500,000원에 불과하고 재계약서상 양도가액에 대한 금융자료 등의 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있고, 둘째, 93.6.18 작성된 계약서에 의하면 청구인은 양도가액 6천만원에 계약금 25백만원을 받고 계약을 체결하였고, 매수인의 위약시 매도금으로 지불한 전액은 환불받을 수 없다고 되어있으며 본 계약을 준수키 위하여 공증(93.6.30)한 후 효력을 발생시킨다고 하였음에도 불구하고 매수인인 청구외 OOO가 계약파기를 주장한다고 하여 청구인이 그것도 당초 계약서상 잔금약정일(93.6.30)이 지난 93.7.15 동일한 매수인인 청구외 OOO와 재계약하여 당초계약금에도 못 미치는 양도가액 23,500천원으로 재계약을 체결하였다는 것은 전혀 신빙성이 없다고 보여지며, 셋째, 등기부등본상 계약前인 93.5.1 근저당권 설정 채권최고액이 75백만원임에도 불구하고 그보다 현저히 낮은 가액인 23,500천원으로 재계약하였다는 것은 신빙성이 없고, 넷째, 계약서상 쟁점토지의 명도시기는 당초계약서에 의하면 매수인이 필요한 시기에 하기로 하되 1년을 초과할 수 없다고 하였다가 재계약서에 의하여 매수인이 필요한 시기에 하기로 하며 쌍방협의 처리하기로 한다고 되어있어 잔금청산일이 불분명하므로 처분청이 등기부에 기재된 접수일을 양도시기로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점임야의 양도차익을 산정함에 있어 청구주장 실지양도가액 2,350만원을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 양도·취득가액을 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 대통령령인 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우를 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14760호로 개정된 것) 제8조 제2항에서는 위 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

1. 쟁점임야의 양도와 관련하여 기준시가로 과세한데 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며 단지 실지양도가액을 한도로 하여 과세하여야 한다고 청구인은 주장하고 있다.

2. 청구인이 제시한 계약서(2매)내용과 처분청이 조사한 관인계약서 내용을 비교하면 다음과 같다. < 다 음 > (금액단위: 원) 구 분 당초계약서 재계약서 관인계약서 계약일자 93.6.18 93.7.15 95.2.13 매매대금 ◦ 계약금 ◦ 중도금 ◦ 잔 금 60,000,000 25,000,000

• 35,000,000 23,500,000 10,000,000 5,000,000 8,500,000 68,000,000 63,000,000

• 5,000,000 잔금약정일 93.6.30 93.7.30 95.6.17

3. 쟁점임야의 등기부등본(강원도 횡성군 우천면 OO리 O OOO)·을구를 보면 청구외 OOO은 쟁점임야 3필지를 공동담보로 하여 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 75백만원으로 하여 93.5.3 근저당권을 설정(원인: 93.5.1 설정계약)한 사실이 확인되고 있다.

• 라. 판단

1. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점임야는 93.6.18에는 매매대금을 6,000만원으로 하여 계약을 하였으나 매수자인 청구외 OOO가 쟁점임야 경계선에 붙어있는 밭과 주택이 포함되지 않았다는 이유로 계약파기를 주장하여 부득이 쟁점임야를 2,350만원에 양도하였다고 주장하고 있으나,

2. 청구주장 양도가액 2,350만원은 당초 93.6.18자 매매계약시 계약금 및 중도금조로 받은 2,500만원보다 적은 금액으로 93.6.18자 매매계약서 제9조(위약의 경우)에 의하면 매수인이 위약시는 매도금으로 지불한 위 금액을 환불받을 수 없다고 기재되어 있고 위 매매계약서는 같은 날에 OO합동법률사무소에 공증까지 되었음에도 청구인은 하등의 그 권리를 주장하지 아니한 채 93.7.15 쟁점임야의 매매대금을 2,350만원으로 재계약하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 보기 어렵고,

3. 쟁점임야의 등기부등본(강원도 횡성군 우천면 OO리 산 OOO)·을구를 보면 청구외 OOO은 쟁점임야 3필지에 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 75백만원으로 하여 이 건 양도계약체결전인 93.5.3 근저당권을 설정한 사실로 미루어 볼 때 청구인 주장 양도가액 2,350만원은 인정하기 어려우며,

4. 쟁점임야중 같은 곳 OOOOO의 등기부등본·을구를 보면 매수자인 위 OOO는 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 4,000만원으로 하여 93.10.11 근저당권을 설정(원인: 93.7.21 설정계약) 하였다가 그 근저당권이 쟁점임야가 위 OOO에게 소유권이 이전된 95.2.11 말소된 점을 볼 때 쟁점임야의 매매대금이 2,350만원이고 잔금시기가 93.7.30이라는 청구주장을 믿고 받아들이기에는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 등기부에 기재된 접수일을 양도시기로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 아무런 잘못이 없다고 판단된다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.