부동산이 1세대1주택의 비과세대상에 해당하는지(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 1963.12.31 서울특별시 종로구 OO동 OOOO 소재 공부상 주택(대지 158.2㎡, 건물 73.39㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 1994.6.4 이를 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 공장용도로 임대하여 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택에 해당되지 않는다 하여 이의 비과세를 배제하고 1996.12.16 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 214,250,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.1.15 심사청구를 거쳐 1997.4.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1963.12.31 취득하여 계속 거주하여 오다가 1982.9월 청구외 OOO에게 주택용도로 임대하였으나 임차인인 청구외 OOO는 청구인의 승낙도 없이 건물구조를 무단으로 변경하여 제3자에게 전대를 하던 중 1986.2.8 화재로 주택건물이 일부 소실되었는 바, 관계기관의 조사 결과 전소가 아니고 일부 소실로 판명되어 부동산말소등기가 불가능하였으므로 약간의 수리를 거친 후 이를 양도하려 하였으나 매매되지 아니하였으며, 1990.10월경 임차인을 퇴거시킨 후 3년 7개월동안 공가상태로 있던 중 1994.6.4 양도한 것으로서 쟁점부동산은 1세대1주택의 비과세대상이 됨에도 불구하고 처분청이 이를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 설사 양도소득세가 과세된다 하더라도 쟁점부동산의 양도가액이 380,000,000원으로서 기준시가 양도차익(570,090,742원)이 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구외 OOO는 쟁점부동산을 임차하여 그 일부를 상패케이스 생산공장으로 사용하고, 일부는 “OO공예”를 운영하는 청구외 OOO에게 1988.1월부터 1990.10월까지 아크릴 가공공장으로, 일부는 청구외 OOO에게 상패생산공장으로 전대하다가 1990.10월경 청구인에게 인도하였음이 임차사용하였던 청구외 OOO와 OOO의 진술서에 의하여 확인되고 있으며, 또한, 1986.2.8 화재로 내부시설이 전소된 이후에도 주택으로 사용된 사실이 없을 뿐 아니라, 앵글을 받쳐 천막을 친 건물에 수도시설은 있었으나 화장실도 없이 공장용도로 사용되었음이 청구외 OOO의 진술서에 의하여 확인되고 있다. 따라서, 쟁점부동산은 1982년 당시 공부상으로만 주택으로 등재되어 있었을 뿐 1990.10월까지 공장용도로 사용되다가 1990.10월부터 1994.5.13까지는 공가인 상태로 있었고, 주택으로 용도가 변경된 사실없이 양도된 것이므로 이를 1세대1주택의 비과세 대상에서 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산은 상업용건물이 밀집하여 있는 곳에 위치하고 있고, 청구주장 실지양도가액 380,000,000원은 개별공시지가의 60%에 불과하여 신빙성이 없을 뿐 아니라 청구인은 당시 쟁점부동산의 매수자로부터 받은 매도대금 관련 금융자료를 제시하고 있으나 이 자료상의 금액이 매매대금의 전부인지도 불분명하므로 쟁점부동산의 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것으로서 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산이 1세대1주택의 비과세대상에 해당하는지

(2) 기준시가 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지의 여부에 그 다툼이 있다.

• 나. 쟁점1에 대하여 본다.

(1) 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조 제1항에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우』라고 규정하고 있으며, 위 같은 조 제3항에서 『주택의 일부에 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 1963.12.31 쟁점부동산을 취득하여 1994.6.4 청구외 OOO에게 양도하였고, 건축물관리대장에 의하면 목조와즙의 주택건물로 등재되어 있다. 한편, 처분청의 과세자료와 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 1982.10.13 청구외 OOO에게 임대하였고, 임차인 OOO는 청구외 OOO 및 OOO 등에게 아크릴 및 상패가공공장으로 1990.10월까지 임대하였는 바, 이 사실은 1990.6월 청구인이 청구외 OOO 및 OOO 등을 상대로 서울민사지방법원에 제기한 퇴거관련 소장에서도 확인되고 있으며, 임대사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구외 OOO가 처분청의 조사시 진술한 바에 의하면 쟁점부동산은 1986.2.8 화재로 건물내부가 전소되었으나 원래대로 복구되지 아니하였으며, 앵글을 받쳐 천막을 친 상태에서 화장실도 없이 공장용도로 사용하였음을 알 수 있고, 이후 1990.10월 임차인이 퇴거할 때까지 공장용도로 사용하였음은 물론 퇴거이후에도 주택으로 복구하거나 사용한 사실이 없는 것으로 확인되고 있으며, 청구인 또한 주택으로 복구하거나 사용한 사실을 입증하지 못하고 있다.

(4) 위 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 공부상 주택으로 되어 있을 뿐 실제로는 장기간 공장용도로 사용하였고, 양도당시 주택으로 사용한 사실이 없으므로 사실상 공장건물로 봄이 타당하다 할 것으로서 처분청이 쟁점부동산을 1세대1주택의 비과세 대상에서 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점2에 대하여 본다.

(1) 소득세법 제96조 제1호와 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실지양도가액을 한도로 하여야 할 것이나(대법원 91누 360, 1991.5.28 및 국심 93서 1124, 1993.8.24, 같은 뜻), 청구인은 법령에서 정한 신고를 하지 아니하였을 뿐 아니라, 청구주장 양도가액(380,000천원)은 쟁점부동산이 소재한 일대가 상업지역으로서 상업용건물이 밀집해 있는 실정임에도 불구하고 개별공시지가(634,080천원)의 59.9%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인이 제시하는 OO은행 OO아파트지점발행 예금통장 및 동 지점의 사실확인서에 의하면 청구인이 매수자인 청구외 OOO으로 지급받은 것으로 확인되는 금액은 306,000천원에 불과하여 청구주장 양도가액에도 미치지 못함을 알 수 있으며, 청구인은 달리 실지양도가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 따라서, 청구주장 실지양도가액은 확인되지 않는다 할 것이고 기준시가 양도차익이 실지양도가액을 초과한다는 청구주장 또한 이를 받아들일 수 없다 할 것으로서 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.