[요지] 전세보증금 채무를 인수하였다고 보기에도 어렵고 그렇게 볼 아무런 거증도 없으므로 쟁점주택을 명의신탁이 아닌 부담부증여로 본다고 하더라도 이 건 전세보증금을 증여재산가액에서 공제하기에는 어려움
[요지] 전세보증금 채무를 인수하였다고 보기에도 어렵고 그렇게 볼 아무런 거증도 없으므로 쟁점주택을 명의신탁이 아닌 부담부증여로 본다고 하더라도 이 건 전세보증금을 증여재산가액에서 공제하기에는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인의 아들인 OOO는 서울특별시 종로구 OO동 OOOO 소재 대지 668㎡를 94.10.10 서울민사지방법원으로부터 낙찰(경락가액: 302,500,000원)받아 94.11.11 소유권이전한 후 이를 95.8.8 청구인의 남편인 OOO등 8인에게 각각 83.5㎡(668㎡의 8분의 1 지분임)씩 소유권이전(원인: 95.6.10 매매)하였고, 위 OOO등 8인은 94.12경 위 토지 668㎡위에 연립주택 신축공사를 공동으로 착공(건축주는 당초 위 OOO이었으나 95.8.21 건축주를 OOO등 8인으로 명의변경하였음)한 후 95.12.28 각각 소유권보존등기를 하였으며 위 OOO의 연립주택은 2층 202호(토지 83.5㎡, 건물 93.04㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)이다. 처분청은 쟁점주택의 부수토지가 위 OOO로부터 부친인 OOO에게 95.8.8 소유권이전되고 위 연립주택이 부친 명의로 95.12.28 소유권이전된 것은 기존의 주택을 가지고 있던 OOO가 1세대 2주택이 되어 향후 주택양도시 양도소득세를 회피하기 위하여 명의신탁한 것이라 하여 그 수증가액을 76,758,492원(토지는 공시지가로 평가한 58,450,020원, 건물은 과세시가표준액으로 평가한 18,308,492원)으로 하는 한편 위 OOO가 96.3.14 사망함에 따라 상속인인 청구인(위 OOO의 妻)에게 96.10.24자로 95년분 증여세 12,596,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.12.17 심사청구를 거쳐 97.3.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
1. 쟁점주택이 위 OOO명의로 등기당시에는 위 OOO가 배우자(OOO)와 자녀2인(OOO, OOO) 및 부·모인 OOO와 청구인 등 6인이 1세대가 되어 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOO에 거주하고 있었는바, 위 OOO는 부친에게 주택을 마련하여 드릴 목적으로 쟁점토지를 부친(OOO) 명의로 등기를 하고 또한 주택신축자금이 부족하여 전세자금으로 주택을 신축하였으며 위 OOO가 부친과 합의없이 일방적으로 등기한 것이므로 명의신탁규정을 적용할 것이 아니라 직계존비속간의 부담부증여규정을 적용하여야 하고
2. 쟁점주택의 신축은 위 OOO가 95.7.10 청구외 OOO와 주택전세계약(전세보증금: 8,000만원)을 체결한 바 있고 그 전세보증금은 계약당일에 500만원, 95.7.23에 중도금조로 2,500만원, 95.8.13에 잔금조로 5,000만원 합계금액 8,000만원을 받아 신축한 것이므로, 이건 증여가액은 8,000만원으로 평가하여야 되며, 또한 쟁점주택의 증여당시 이미 임대차계약이 되어있었고 그 전세계약서 단서에 이 건 전세금액에 대한 전세권설정을 약정하고 있었으므로 그 채무액을 공제하여야 하며
3. 나아가 이 건의 경우는 설사 증여가 발생되었다고 하더라도 증여세 부과이전에 이미 상속이 개시된 것으로서 실질상속이 발생된 때에는 제3자 명의신탁에 의한 의제증여는 간주규정으로 의미가 없고 또한 증여로 본다고 하더라도 사망시점에 이미 수증자가 없어 증여사실도 무효이며, 상속인중 직계비속인 OOO가 증여자라면 결국 OOO외 타상속인지분만이 증여로 발생되었다고 할 수 있는 것이지 전체를 증여로 의제 하는 것도 부당하고 또한 처분청은 쟁점토지의 가액을 평가하면서 쟁점토지의 낙찰가격을 시가로 하여야 함에도 법적구속력도 없는 상속세법 기본통칙 39....9 제2호의 규정을 적용하여 경락일(94.10.10)부터 6월이 경과한 95.8.8 등기하였다 하여 공시지가를 적용하여 토지의 가액을 평가하는 것도 부당하므로 이건 과세처분은 부담부 증여로서 취소함이 타당하다.
1. 이건 전세보증금을 살펴보건대 쟁점전세보증금은 청구인의 부친인 OOO가 전세보증금을 수령하여 신축자금으로 사용한 것이 아니고 증여자인 OOO가 95.7.10 전세계약하고 95.8.13 전세자가 입주함과 동시에 전세보증금을 수령하였음을 확인할 수 있고, 처분청의 조사복명서에서도 신축경비 5천만원중 4천5백만원은 95.7.10 이전에 이미 공사대금으로 지급하였음을 확인할 수 있는 바, 이는 증여자인 OOO의 책임하에 쟁점주택을 신축완료하였다고 판단되고 쟁점주택 신축완료후에 소유권 보존등기를 청구외 OOO 명의로 하였으므로 수증자인 OOO가 임대보증금을 받아 건축비에 충당하였다는 청구주장은 받아들일 수 없고
2. 처분청의 의견 및 관련 조사관계서류 등을 검토하여 본 바, 청구외 OOO는 서대문구 OO동 OOOO에 단독주택을 보유하고 있는데 쟁점주택을 실질적으로 본인이 취득 및 신축하고도 등기를 본인의 명의로 할 경우 1가구2주택에 해당되어 장차 주택양도시 양도소득세를 부담하게 되므로 양도소득세를 회피할 목적으로 등기명의를 무주택자이고 나이가 83세이며 경제능력이 없는 부친 OOO에게 명의신탁한 것으로 판단되므로 상속세법 제32조의2 제1항의 규정에 의거 쟁점주택을 증여한 것으로 보아 수증자의 상속인인 청구인에게 증여세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 있다고는 보여지지 않고
3. 상속세법 기본통칙 39.....9 제2호에서 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액을 상속세법시행령 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있도록 되어 있으나, 이 건의 경우 경락받은날로부터 9월이 경과하였으므로 시가로 볼 수는 없는 것이고, 그렇다면, 처분청이 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가하고 증여가액을 산출한 당초 처분도 달리 잘못이 있다고는 보여지지 않는다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 수증재산의 가액을 얼마로 평가하여야 되는지의 여부와
② 청구외 OOO의 이 건 거래를 부담부증여로 볼 것인지 아니면 명의신탁으로 볼 것인지의 여부를 가리는데 있다.
1. 관계법령 쟁점주택증여당시 증여세에 준용되는 상속세법 제9조 제1항에 의하면 증여재산의 가액 및 증여재산의 가액에서 공제할 채무는 “증여당시의 현황”에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제2항에서는 증여당시의 현황에 의한 증여재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울때는 증여재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법〔국세청장이 지정하는 지역을 제외하고는 토지의 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액〕에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제4항에서는 “사실상 임대차계약이 체결되거나 전세권이 등기된 재산”등은 위 제2항의 규정에 불구하고 당해재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액〔사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 증여당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈금액과 임대보증금의 합계액〕과 위 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있다.
2. 사실관계
① 쟁점주택은 95.7.10 위 OOO가 청구외 OOO와 전세보증금 8,000만원으로 주택전세계약을 체결하였고 이에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
② 쟁점주택의 처분청과 청구인주장 가액을 비교하면 다음과 같다. 처 분 청 청 구 인 토 지 가 액 토지, 건물가액 과 세 근 거 법 제32조의 2 법 제9조, 제29조의 4 토 지 가 액 (95.8.8 증여) 58,450,000 (공시지가) 37,812,500 (94.10.10 낙찰가) 80,000,000 (전세보증금) 건 물 가 액 (95.12.28 증여) 18,308,492 (과세시가표준액) 좌 동 계 76,758,492 56,120,992 80,000,000 <부담부증여액>
• <80,000,000> <80,000,000>
3. 판단 이 건의 경우에 있어서 처분청은 쟁점주택의 부수토지는 공시지가로 평가하고 건물은 과세시가표준액으로 평가하여 수증가액을 76,758,492원으로 하였으나 쟁점주택은 95.7.10 위 OOO가 청구외 OOO와 전세보증금을 8,000만원으로 하여 사실상 임대차계약이 체결되어 있고 그 가액이 구 상속세법 제9조 제2항의 규정에 의한 가액 76,758,492원보다 크므로 전시 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하여 8,000만원으로 평가함이 타당하다.
1. 관계법령 상속세법 제29조의 4 제1항에서 증여세는 증여를 받은 당시의 증여재산가액의 합계액을 그 과세가액으로 한다고 규정하고 있고 제2항에서는 위 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자 또는 직계 존·비속간의 부담부증여〔배우자등의 양도행위에 대한 증여의제 포함〕는 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 이를 공제하지 아니하되, 다만 국가, 지방자치단체, 금융기관 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 수증자가 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법에 의하여 입증되는 것은 공제한다고 규정하고 있고 구 상속세법 제32조의 2 제1항의 규정에 의하면, 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서등을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것을 본다. 다만, 타인의 명의를 빌려 소유권이전등기를 한 것 중 부동산등기 특별조치법 제7조 제2항의 규정에 의한 명의신탁에 해당하는 경우 및 조세회피 목적없이 타인의 명의를 빌려 등기등을 한 경우로서 대통령령이 정하는 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제40조의 6의 규정에서는 “기타 제3자 명의로 등기등을 한 경우로서 관할세무서장이 조세회피 목적이 없다고 인정하는 경우”를 위에서 언급하고 있는 대통령령이 정하는 때의 하나로 들고 있다.
2. 사실관계 처분청이 제시하고 있는 위 OOO의 부동산거래내용에 의하면 위 OOO는 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOO 소재 단독주택(垈 79㎡, 建 62.58㎡)을 88.6.17 양도한 바 있고 위 OOO는 현거주지인 서울특별시 서대문구 OO동 OOOO 소재 단독주택(垈 122㎡, 建 212.63㎡, 당초 취득시에는 41.06㎡)을 88.5.30 취득하여 부친 OOO와 함께 6인의 가족이 거주하여 오고 있다.
3. 판단 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점주택을 부담부증여로 보아야 한다고 주장하고 있으나 위 사실관계를 살펴볼 때 위 OOO는 쟁점주택을 본인 명의로 할 경우 1세대 2주택이 되어 기존의 주택을 쟁점주택 취득일로부터 1년이내에 양도하지 않는 한 양도소득세가 과세되므로 고령(1912년생)의 부친 명의로 등기한 것으로 보이고, 설사 쟁점주택을 부담부증여로 본다고 하더라도 전시 구 상속세법 제29조의 4 제1항, 상속세법시행령 제2조와 제40조의 5 규정에 의하면, 직계 존·비속간의 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 실제로 부담하는 사실이 입증되는 경우에 한하여 이 건과 같은 전세보증금 채무는 증여재산가액에서 공제되는 바, 쟁점주택은 임차인 OOO의 아들인 청구외 OOO가 전입(주민등록상으로는 95.10.13)하여 거주하다가 위 OOO가 96.3.14 사망한 이후인 96.12.16 쟁점주택이 위 OOO에게 소유권이 이전되어 고령의 OOO가 이 건 전세보증금 채무를 인수하였다고 보기에도 어렵고 그렇게 볼 아무런 거증도 없으므로 쟁점주택을 명의신탁이 아닌 부담부증여로 본다고 하더라도 이 건 전세보증금을 증여재산가액에서 공제하기에는 어렵다고 판단된다.