쟁점부동산의 양도에 대해 청구인의 신고를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하고 이를 토대로 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO소재 대지 102.8㎡ 및 건물 84.36㎡(이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 83.10.4 취득하여 93.1.25양도하고 94.5.31 취득가액과 양도가액을 각각 35,000,000원, 50,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 이를 토대로 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 위 신고내용을 부인하고 실지거래가액 대신 기준시가 방식에 의해 양도차익을 고쳐 산정하고 이를 토대로 96.11.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 14,995,160원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.12.7 심사청구를 거쳐 97.3.6 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 개인적인 사정으로 인해 시가보다 저렴하게 양도한 것인데다 거래당사자들도 신고거래가액을 확인해 주고 있으므로 신고내용을 부인하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 당초신고시 쟁점부동산의 취득금액으로 신고한 35,000,000원은 기준시가 39,000,000원에 비하여 90%인 반면, 양도가액은 양도금액 50,000,000원은 기준시가 102,000,000원에 비하여 49%에 못미치는 점과, 쟁점부동산의 양도일로부터 1년이내인 92.3.11 쟁점부동산에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정되어있는 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 당초 신고시 제출한 매매계약서나 거래사실확인서 등은 신빙성이 없는 것으로 판단된다 하겠고, 한편, 청구인은 신고거래가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 구체적·객관적인 입증자료 없이 신빙성이 없어 보이는 위 매매계약서 및 거래사실확인서 등 만을 제시하고 있어 실지거래가액에 의거 쟁점부동산의 양도차익을 결정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인의 신고를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하고 이를 토대로 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조(양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조(양도차익의 선정) 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ”당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호 내지 2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우” 라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (제1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 소득세법상 양도차익은 기준시가에 의해 계산하는 것이 원칙이나 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 소정의 사유, 즉 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 해당하는 때에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 그 예외를 인정하고 있지만, 같은시행령 제5항에서 관할세무서장은 구체적인 사안에 있어 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니하는 경우 등에는 필요한 경우 총리령이 정하는 바에 의해 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문을 받아 위 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있음을 알 수 있다.

(2) 청구인의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되는 지를 검토하여 보면 신고당시 취득 및 양도가액으로 각각 기재한 금액들이 각 해당연도 기준시가 대비 각 89.9%, 48.9%인 사실에 다툼이 없거니와 특히 양도당시 실지거래가액으로 주장하는 금50,000,000원은 앞서 살펴본 바와 같이 양도일 현재 기준시가의 48.9%에 불과한 것인데다 92.3.11(이건 양도일 이전 1년이내임) 쟁점부동산 위에 채권최고액을 120,000,000원으로 하여 근저당권이 설정된 사실이 확인됨에도 불구하고 당사자간 매매계약서와 거래사실확인서 외에는 위 금액을 실지양도가액이라고 인정할 만한 아무런 객관적인 자료도 나타나 있지 아니하므로 이러한 사정 아래서는 전시법령에 의한 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 요건에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 양도차익을 산정하고 이를 토대로 이 건 양도소득세를 부과한 것은 일응 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.