토지가 양도소득세 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지 또는 양도소득세 과세대상인 나대지에 해당되는지 여부(취소)

[참조결정] 국심1994전5956

[주 문] 영등포세무서장이 96.10.16 청구인에게 한 95년 귀속 양도소득세 28,938,840원의 과세처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 86.7.17 사망한 부(父) OOO으로부터 상속받은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOO 대지 199㎡ 중 79.73/199의 지분(이하 동 지분을 “쟁점토지”라 한다)을 95.11.25 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 96.10.16 청구인에게 이 건 95년 귀속 양도소득세 28,938,840원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.20 심사청구를 거쳐 97.1.9 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 대지를 양도한 것이 아니고 무허가주택 및 그 부수토지인 쟁점토지를 양도한 것으로서 그 양도는 1세대 1주택의 비과세요건에 해당하므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 취소하여야 한다. 즉, 청구인의 부(父) OOO이 75년부터 무허가 건물을 짓고 살아오다가 84.7.4 쟁점토지 소유자로부터 이를 매입한 후에도 청구인 가족이 살았으며 OOO이 사망하자 쟁점토지 위의 무허가 건물은 모(母) OOO 명의로 관할구청에 등록하였던 것이다. 그 후 청구인이 집을 짓기 위하여 옆집(OO동 OOOOOO) 소유자 OOO과 공동으로 연립주택을 신축하기 위한(단독으로는 건축허가 면적에 미치지 못하기 때문임) 건축허가를 94.11.10 득하였다가 신축하는 것이 여의치 못하여 95.3.10 무허가 건물 및 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 계약한 후 95.11.25 소유권이전등기를 하였다.
• 나. 국세청장의견 노원구 OOO동장이 청구인의 모(母) OOO에게 회신한 무허가 건물 소유자 소유기간 회신(상사 58550-OOOO, 95.10.2)의 공문에 의하면, 위 OOO는 노원구 OO동 OOOOOO에 소재한 무허가 건물 8평을 86.8.19～95.5.10까지 소유하다가 95.5.10 멸실 하였음이 확인되고 있다. 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서를 보면, 부동산의 표시란에 무허가 건물이 있었음이 표시되지 않아 토지만 매매한 것으로 기재되어 있으며, 단서조항에 “매수인이 철거하기로 함”이라고 기재되어 있을 뿐으로 쟁점토지 상에 무허가 건축물이 있었는지가 명확하지도 않으며 토지의 평당 매매가액이 2,080,000원으로 서울시내에 소재한 부동산의 실거래가액과는 차이가 많은 가액으로 계약서의 신빙성이 없어 보인다. 따라서 쟁점토지 상에는 무허가 건물이 없었으며 청구인의 모(母)가 소유하고 있는 무허가 건물은 인근토지인 OO동 OOOOOO 위에 있었고, 설령 쟁점토지 상에 무허가 건물이 있었다 하더라도 ① OOO동장의 공문에 의하면 95.5.10 멸실 되었음이 확인되는 점, ② 청구인이 쟁점토지 상에 다세대주택을 신축하기 위하여 쟁점토지의 공동소유자인 청구외 OOO과 노원구청으로부터의 건축허가(94-OO)를 94.11.10 득하였고, 쟁점토지 위의 무허가 건축물을 철거하기 위하여 95.5.10 페콘크리트 50㎡를 OO환경개발에 위탁하여 처리하는 방식의 일반폐기물 다량 배출자 신고서를 제출하였고 95.5.18 건축폐재류를 수집하여 운반하였음을 OO환경개발 OOO이 확인하고 있는 점 등을 볼 때 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 지급 받기 전에 매수인이 무허가주택을 멸실 하였다고 주장하는 청구주장은 사리에 맞지 않으며, 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 95.5.18 자진철거 후 95.11.21 나대지인 토지를 양도하였다고 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지가 양도소득세 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지 또는 양도소득세 과세대상인 나대지에 해당되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 비과세소득으로 규정하고 같은 법 시행령 제15조 제1항 본문에서 법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다고 하면서 동 항 단서 및 제2호에서는 당해 주택의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 하였다. 한편 같은 법 제70조 제6항에서는 제3항 제2호 및 제3호의 보유기간 계산은 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 다만, 상속받은 자산에 대한 보유기간 계산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날로부터 기산한다고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 세대원인 모(母) OOO가 쟁점토지인 OO동 OOOOOO이 아닌 OO동 OOOOOO에 무허가 건물 8평을 86.8.19～95.5.10까지 소유하다가 95.5.10에 멸실 하였다는 OOO동장의 공문(상사 58550-1OOO, 95.10.2)과 쟁점토지 상에 건물이 등기된 사실이 없다 하여 쟁점토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지라 하여 양도소득세를 과세한 것으로 보여진다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시(95.11.25)까지의 청구인 세대의 거주사실을 청구인 및 청구인의 가족의 주민등록표에 의하여 살펴보면, 75.6.2부터 90.8.7까지 노원구 OO동 O OOO에서 거주하다가 이후에는 같은 구 OO동 OOOO OOO, 같은 구 OO동 OOO, 용산구 OO동 OOO OO 및 영등포구 OOO O가 OOO OOO에서 거주하였음이 인정된다. 청구인 세대가 거주하였던 노원구 OO동 O OOOOO와 쟁점토지의 지번인 같은 구 OO동 OOOOOO과의 관계를 쟁점토지의 토지대장 및 등기부등본에 의하여 보면, 쟁점토지 지번인 OO동 OOOOOO는 같은 동 OOOO에서, 이 같은 동 OOOO은 같은 동 O OOOOOO에서, 이 같은 동 O OOOOOO은 같은 동 O OOOOO에서 순차로 분할되었음이 확인되고 있지만 이 같은 동 O OOOOO이 청구인의 주민등록지인 같은 동 O OOO이라는 사실은 이들 공부에 의하여 확인하기는 어렵다. 그러나 청구인 및 그 가족이 주민등록상 거주한 O OOO을 관할하는 노원구 OOO동사무소에 확인한 바에 의하면 청구인의 주민등록지인 위 지번은 공부상으로 나타나지 아니하는 지번으로 주민등록표에 기재 시에 잘못 기재한 것이라 한다. 위와 같은 청구인 세대의 주민등록지와 이에 관한 지번상의 분할 및 주민등록표 기재시의 지번 기재의 오류가 있었다는 점 등에 비추어 보면 청구인의 세대가 75년부터 90년까지 거주한 것으로 되어 있는 주민등록표상 의 주소지인 OO동 O OOO은 쟁점토지의 지번인 OO동 OOOOOO의 분할 전 지번인 것으로 보인다. 그러하다면 청구인과 전소유자인 피상속인이 쟁점토지를 소유한 기간이 5년 이상이므로 쟁점토지의 양도당시 그 지상에 주택으로 볼 수 있는 건물이 있고 이의 양도당시 청구인의 세대가 다른 주택을 소유한 바 없다면 이의 양도로 인한 소득은 비과세 된다 하겠다.

(3) 쟁점토지 위에 주택이 있었는지 여부를 살펴보면 우선 청구인 부(父) 망(亡) OOO과 모(母) OOO의 주민등록등본에 의하면 75.6.2부터 OO동 O OOO에서 90.8.7까지 거주한 것으로 되어 있으며, OOO동장이 당 심판소에 제출한 무허가건물관리대장 상에 의하면 쟁점토지인 OO동 OOOOOO에는 부(父) OOO 명의의 8평의 무허가 건물이 있었으나 부(父) OOO의 사망으로 그 명의가 모(母) OOO 명의로 86.8.19 변경되었고 OOO 명의로 되어 있을 동안에 청구외 OOO이 동 무허가 건물이 멸실된 95.5.10까지 세입자로 거주한 것으로 되어 있다. 청구인이 제시하는 쟁점토지의 양도시의 매매계약서에 의하면 계약서 작성일이 95.3.10이며 양도 목적물은 쟁점토지로 표시되어 있으나 단서 조항에 “매수인이 철거하기로 함”으로 되어 있는 점으로 보아도 건물이 있었음을 추정할 수 있어 쟁점토지 위에 무허가 건물이 있었다는 청구주장은 타당한 것으로 보인다.

(4) 처분청은 청구인의 모(母) OOO가 OO동 OOOOOO에 무허가 건물 8평을 소유하였다는 OOO동장의 확인을 그 근거로 들고 있으나 본 건에 관련하여 우리 심판소의 조회(국심 46830-290, 97.2.12)에 의한 OOO동장이 회신한 바에 의하면 “OO동 OOOOOO에는 등재된 건물이 없다”고 회신하고 있으며,위 OOO동장은 이 건 심판청구 중에 신청한 청구인의 모(母) OOO의 민원신청에 대한 회신(상사 58550-OOO, 97.2.13)에서 쟁점토지인 “OO동 OOOOOO에 OOO 명의로 무허가 건물 8평이 있었다”고 회신한 것으로 보아 청구인의 모(母) OOO는 OO동 OOOOOO에 무허가 건물 8평을 소유한 것이 아니고 OO동 OOOOOO인 쟁점토지에 무허가 건물을 소유하였다고 하여야 할 것이다.

(5) 또한 처분청은 쟁점토지 위에 설령 주택인 건물이 있었다 하더라도 95.5.10 멸실 되었으므로 쟁점토지의 양도시기가 되는 등기접수일인 95.11.25에는 나대지이므로 이의 양도로 인한 양도소득세는 비과세 되지 아니한다고 한다. 그러나 쟁점토지가 주택의 부수토지로서 양도소득세 비과세 되기 위한 요건인 쟁점토지 상에 주택이 있었는지 여부는 양도소득세 과세대상인 부동산의 양도시기가 되는 잔금청산일 또는 등기접수일이 아닌 양도를 위한 매매계약서의 체결일이 되어야 한다(국심 94전5956, 95.12.7 및 대법원 판례 93누125, 94.9.13 같은 뜻임). 그런데 앞서 본 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 양도하는 계약을 체결한 날이 95.3.10임이 청구인이 제출한 매매계약서에 의하여 인정되고 있는데 이 날에는 전시 무허가건물관리대장에 의하면 청구인의 모(母) OOO 명의의 무허가 건물이 있었으며 쟁점토지의 양도당시 청구인의 세대의 주민등록표에 의하여 살펴보아도 쟁점토지 양도당시 청구인의 세대원이 쟁점토지가 속한 주택이외의 다른 주택을 소유한 사실이 나타나지 아니하므로 쟁점토지는 양도소득세 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지로서 이의 양도로 인한 소득은 비과세 되어야 할 것이다.

• 라. 결론 위와 같이 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.