부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] OO세무서장이 1996.5.16 청구인에게 결정고지한 1992년 귀속분 양도소득세 54,476,430원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 1988.8.20 인천광역시 서구 OO동 OOOOO 소재 공장용지 350.02㎡ 및 근린생활시설용 건물 917.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 청구외 OOO의 소유재산인 경기도 군포시 OO동 OOOO 소재 공장용지 1,657㎡ 및 공장건물 1,431.91㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)와 교환하기로 하고 1992.3.11 계약을 체결하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1996.5.16 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 54,476,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.6.29 이의신청과 1996.9.24 심사청구를 거쳐 1996.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 1992.3.11 청구외 OOO소유 쟁점외부동산의 임대보증금과 은행융자금을 인수하는 조건으로 청구인 소유의 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고, 청구외 OOO은 청구인소유 쟁점부동산의 임대보증금을 인수하고 쟁점외부동산 인근에 있는 시유지(100평)를 불하 받아 청구인에게 제공하는 조건으로 쟁점외부동산을 청구인에게 양도하는 교환계약을 체결하였으나, 청구외 OOO은 시유지 불하대금 명목으로 청구인이 지급한 교환차액 3억원을 받고도 시유지를 불하받지도 못하는 등 계약조건을 이행하지 못하여 부득이 1995.9.30 교환계약을 해제하였으므로 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것이 아님에도 불구하고 처분청이 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1992.3.11 청구외 OOO과 교환계약을 체결한 후 쟁점외부동산에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 청구외 OOO은 쟁점부동산에 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정하는 등 쟁점부동산에 대하여 실질적인 소유권을 행사한 사실이 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 위 부동산교환계약은 적법하게 성립되었다 할 것이므로 쟁점부동산의 공부상 소유권이전등기가 경료되지 아니하였다 하더라도 이와 관계없이 사실상 양도된 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호에서 『양도소득이란 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 『제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제1항에서 『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.』라고 규정하고 있고, 소득세법 제7조 제1항에서도 『소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있는 경우에는 국세기본법 제14조 제1항에 의하여 사실상 그 소득을 얻은 자에게 이 법을 적용하여 소득세를 부과한다.(단서 생략)』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1988.8.20 취득하여 이 건 심판사건 심리일 현재까지 보유하고 있고, 쟁점외부동산의 등기부등본에 의하면 청구외 OOO은 쟁점외부동산을 1991.4.6 취득하여 1994.12.28 매매를 원인으로 하여 1995.1.28 청구인 명의로 소유권이전등기하여 주었음이 확인되고 있다.

(2) 청구인과 청구외 OOO간에 1992.3.11 체결된 부동산 교환계약서를 보면, 청구인은 청구인 소유의 쟁점부동산과 교환차액(현금) 3억원을 청구외 OOO에게 제공함과 아울러 쟁점외부동산에 담보된 은행부채 500,000,000원과 전세보증금 74,000,000원을 인수하기로 하였고, 청구외 OOO은 쟁점외부동산과 자신이 점유사용하고 있던 경기도 군포시 OO동 OOOOO소재 시유지 347㎡를 불하 받아 청구인에게 제공함과 아울러 쟁점부동산의 전세보증금 57,000,000원을 인수하기로 계약하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 청구외 OOO이 계약사항을 이행하지 아니하여 1995.9.30 교환계약을 해제하였으므로 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있는 바, 교환계약이 해제되었는지에 대하여 살펴보면, (가) 청구외 OOO이 1995.9.30 작성하여 청구인에게 교부한 포기서에 의하면, 청구외 OOO은 자신이 교환계약을 이행하지 못하였음을 밝히고 있고, 쟁점부동산에 대한 일체의 권리를 포기하고 있다. (나) 청구인이 1995.6월 서울지방법원에 신청한 “부동산가압류명령신청”에 의하면 채권자인 청구인은 손해배상금 122,760,000원의 집행을 보전키 위하여 채무자인 청구외 OOO 소유의 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OO OOOO에 대하여 가압류(서울지방법원 95카단 59230, 95.7.15)한 사실을 알 수 있고, 국세청의 심사결정시에도 이 사실을 인정하고 있다. (다) 청구인이 1996.1.4 서울OO동우체국과 1995.12.29 서울시청구내우체국의 내용증명을 받아 청구외 OOO에게 발송한 통고서에 의하면, 시유지 불하대금으로 청구인이 청구외 OOO에게 지급한 200,000,000원을 청구인에게 반환하도록 촉구하고 있음을 알 수 있으며, 시유지인 경기도 군포시 OO동 OOOOO소재 공장용지 347㎡의 토지대장에 의하면 대장발급일인 1997.2.22까지 경기도의 소유로 되어 있음이 확인된다. (라) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구외 OOO은 교환계약후인 1993.4.27 자신을 채무자로 하고 채권최고액을 195,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였으나 1996.2.2 청구인이 중첩적 채무인수에 의하여 이를 인수하였음이 확인되고 있으며, 이에 대하여 청구인은 교환계약의 해제로 쟁점부동산이 청구인 소유로 환원되면서 동 채무를 인수할 수밖에 없었다고 주장하고 있다.

(4) 처분청은 이 건 과세이유의 하나로 청구인이 교환계약에 의하여 청구인 명의로 이전등기된 쟁점외부동산의 소유권을 당초 소유자인 청구외 OOO 명의로 환원하지 아니한 사실을 들고 있고, 청구인은 이에 대하여 교환을 추진하는 과정에서 청구인이 청구외 OOO에게 교환차액으로 준 금액과 쟁점부동산 및 쟁점외부동산과 관련된 그의 채무를 청구인이 대신 변제함으로써 청구인이 실제로 부담한 금액이 쟁점외부동산의 가액에 달하고 있어 이의 보전을 위하여 쟁점외부동산의 소유권을 환원하지 않은 것이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, (가) 위 교환계약서에 의하면 청구인은 청구외 OOO에게 교환차액으로 1992.3.11에 100,000,000원, 1992.3.27에 100,000,000원, 1992.4.15에 100,000,000원등 총 300,000,000원을 지불하기로 되어 있고, 청구인이 이를 지불하였다는 사실은 청구인이 수차에 걸쳐 우체국의 내용증명을 받아 청구외 OOO에게 송부한 통고서와 청구인이 서울지방법원에 신청한 청구외 OOO 소유의 주택에 대한 부동산가압류명령신청서에 나타나고 있고, 국세청의 심사결정시에도 이를 인정하고 있다. (나) 위 교환계약서에 의하면 청구인은 쟁점외부동산을 담보로 한 청구외 OOO의 채무 500,000,000원을 인수하기로 하였는바, OOOO은행 OO지점에 개설된 청구외 OO산업(대표 OOO) 명의의 통장(4개, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO)에 의하면 교환계약일인 1992.3.11 이후에 변제된 금액은 577,410,000원(원금 509,500,000원, 이자 67,910,000원)으로 확인되고 있고, 동 대출금액은 청구외 OOO의 전 소유자인 청구외 OO산업 대표 OOO이 정부의 OOOO진흥기금에서 융자받은 것임을 알 수 있으며, 쟁점외부동산의 등기부등본에 의하면 1989.4.12 채무자를 OOO로 하고 채권최고금액을 580,000,000원으로 하여 설정되었던 근저당권은 쟁점외부동산의 소유권이 청구인 명의로 이전된 1995.1.28 이후인 1995.4.4 말소되었음을 알 수 있다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구외 OOO은 교환계약 후인 1993.4.27 자신을 채무자로 하고 채권최고액을 195,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하고 경기도 OO시 동안구 OO동 OOOOO 소재 주식회사 OOOO신용금고로부터 100,000,000원을 대출 받았는바, 동 신용금고의 거래은행인 OOOO은행의 예금겸 자동대출명세(계좌번호)에 의하면 1996.5.2부터 1996.6.10까지 5회에 걸쳐 청구인(OOO) 명의로 99,275,000원을 입금한 것으로 나타나고 있고, 이에 대하여 청구인은 대출이자 100,000,000원과 동 이자 24,000,000원을 청구인이 변제하였다고 주장하고 있으며, 위 상호신용금고 대표이사가 1996.6.10까지 청구인이 청구외 OOO의 대출원금 및 이자를 완제하였다는 사실을 확인하고 있다. (라) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 교환계약과 관련하여 청구외 OOO에게 지불하였거나 그의 채무를 대신 변제하였다고 주장(일부는 확인되고 있음)하는 금액은 총 1,001,410,000원(교환계약서에 나타나고 있는 쟁점부동산의 전세보증금 74,000,000원 미포함)으로서 이는 쟁점외부동산의 가액 1,053,000,000원(토지의 개별공시지가 903,000,000원, 건물의 지방세과세시가표준 150,000,000원)과 비슷한 가액임을 알 수 있다.

(4) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인과 청구외 OOO간에 1992.3.11 체결된 교환계약은 청구외 OOO이 교환계약 및 쟁점부동산의 소유권 등 일체의 권리를 포기한다는 각서(포기서)를 청구인에게 교부한 1995.9.30 해제되었다고 보아야 할 것이고, 더욱이 쟁점부동산은 교환상대방인 청구외 OOO 명의로 등기이전된 사실도 없을 뿐 아니라 계약조건의 이행 등 잔금을 청산하였다는 사실도 확인되지 않고 있어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 할 수 없으므로 이를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.