쟁점부동산의 취득 및 양도시 거래가액이 확인되는지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 90.2.13청구외 OOO로부터 서울특별시관악구 OO동 OOOOOO 대지 318.5㎡ 및 건물 246.94㎡를 취득하여 동 건물을 멸실한 후 90.7.21 위 지상에 건물 973.76㎡를 신축하여 고시원으로 사용하다가 93.3.2 위 토지와 신건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 건물은 기준시가로, 토지는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 94.6.1. 과세표준확정신고를 하고 같은 날 ’93년도분 양도소득세 15,000,000원을 분납하였으며, 94.7.14 나머지 양도소득세 15,226,340원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 신고 내용이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하고 96.4.16 청구인에게 ’93년도분 양도소득세 68,114,860을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.18 이의신청 및 96.9.5 심사청구를 거쳐 96.12.12 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 처분청이 청구인의 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건을 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 매매계약서에는 토지와 건물의 가액 구분에 관한 약정이 없을 뿐만 아니라 토지가액이 평당 4,000,000원이라는 객관적인 근거가 없고, 처분청이 쟁점토지의 인근 부동산중개업소인 OO부동산, OO부동산에 임하여 조사한 바에 의하면, 쟁점토지는 OOO동사무소 뒷편 도로가에 위치하고 있어 양도 당시 평당 시가가 7,000,000원～8,000,000원 선에서 거래된 것으로 확인되고 있음에도 개별공시지가 496,860,000원의 77.3%인 384,000,000원에 가격을 정하여 거래하였다는 청구인의 주장은 믿기 어렵고, 또한, 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에는 거래가액이 678,000,000원임에도 검인계약서에는 610,000,000원으로 기재되어 있어 진정한 가액의 식별이 어렵다. 따라서 보다 객관적이고 명백한 입증자료의 제시가 없는 한 쟁점부동산의 양도가액은 불분명하다 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 취득 및 양도시 거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 본문 및 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 본문 및 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항 본문에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 본문 및 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항 본문 및 제2호에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 95.12.30 대통령령 제1597호로 개정된 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동제165항·제164조 제11항 및, 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도시 작성하였다는 매매계약서로 그 매매대금이 610,000,000원인 검인계약서와 매매대금이 678,000,000원인 매매계약서를 제시하고 있는 바, 매매대금이 서로 일치하지 아니하고, 매매대금을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙이 제시되지 아니하여 실지양도가액이 확인되지 아니하며, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO 및 OOO는 쟁점부동산의 매매대금이 678,000,000원이고 토지와 건물의 가액을 구분하여 토지는 384,000,0000원, 건물은 294,000,000원에 취득하였다고 확인하고 있지만, 청구인이 제출한 매매계약서에는 토지와 건물가액의 구분되어 있지 아니하여 양도당시 토지와 건물가액이 구분되어 거래된 사실조차 인정되지 아니한다. 또한, 처분청이 쟁점부동산 소재지 인근의 부동산 중개소(OO부동산, OO부동산)를 탐문하여 조사한 결과에 의하면, 대지는 평당 7,000,000원～8,000,000원에 거래된 것으로 조사된 바 있어 청구인이 신고한 양도가액 평당 4,000,000원은 양도당시의 시가와도 현저한 차이가 있음이 확인되고 있다.

(2) 청구인은 매매대금이 291,000,000원으로 기재된 취득시 검인계약서를 제시하고 있으나, 이에 대한 금융자료등 객관적인 증빙은 제시하지 아니하고 있다.

(3) 위 사실관계로 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하고 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.