기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 96.8.1 청구인에게 고지한 95년도 귀속분 양 도소득세 186,089,960원의 부과처분은 OO특별시 OOO구 OOO동 OO OOOOOO 대지 144.7㎡ 및 건물 136.69 ㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 720,000,000 원으로 하고 취득가액은 332,500,000원으로 하여 그 과세표준 과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 OO특별시 OOO구 OOO동 OO OOOOOO 대지144.7㎡ 및 건물 136.69㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 83.3.30 청구외 OOO로부터 332,500,000원에 취득하여 95.5.10 청구외 OOO·OOO에게 720,000,000원에 양도한 것으로 하여 95.7.31 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고 및 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.8.1 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 186,089,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.30 심사청구를 하고 96.10.25 심사결정서를 받은후 96.12.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 매수자인 OOO에게 임대하였던 건물이었으나 OOO는 소유주인 청구인의 의사에 반하여 쟁점부동산 및 연접건물을 불법개조하고 1개의 건물로 만든후 이를 술집으로 나누어 임대해 주었던 것으로 쟁점부동산을 청구인이 팔려고 해도 임차인들을 퇴거 시킬수 없는 상황이 되어 거래가 이루어지지 못하였으며, 이러한 상황에서 어쩔수 없이 쟁점부동산을 매수자인 OOO에게 불리하게 양도할 수밖에 없으므로 OOO는 이를 이용하여 시세보다 낮은 가격에 쟁점부동산을 취득하게 된 것이며, 계약서의 내용과 상관없이 매수자인 OOO의 자금사정에 따라 매매대금이 지불되므로 실제 계약서의 잔금지급일 보다 6개월이상 기간이 경과하여 잔금이 완불된 것으로서, 이와 같은 내용은 금융자료에 의해서도 대부분 확인되고, 제출증빙은 모두 사실이므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다. 취득가액과 관련하여 국세청에서는 신고시 첨부된 계약서상의 계약일자(83.2.25)와 잔금지급약정일(83.3.25)이 등기부상의 매매원인일과 상이하고 건물취득 당시 전세입주자에 대한 증빙이 없으며 기타 구체적인 증빙이 없으므로 이를 인정하기 어렵다고 하고 있으나 등기접수일과 등기원인일이 동일한 것은 등기의뢰받은 법무사가 등기를 위한 계약서를 임의작성하여 등기한 것이 그 이유인 것으로 보이며 전세금에 대하여는 당사자간에 서로 이의가 없었으므로 상관례상 잔금지급시 차감하였던 것이며 쟁점부동산의 양도자인 OOO는 미국에 거주하여 확인서 징구가 사실상 곤란하나 당시의 중개인인 OOO가 계약서의 내용을 사실로 확인하고 있고 본인이 직접 작성한 계약서로 인정하고 있다.
• 나. 국세청장 의견 양도금액을 살펴보면, 조사처에서 금융조사에 의해 확인한 금액과 청구인이 추후 제시한 금융자료에 의한 금액이 신고한 양도가액과 거의 일치하나 검인계약서와 실지매매계약서상의 계약금액·중도금·잔금지급일시가 조사처에서 조사한 지급일시·금액과 일치하지 않을 뿐만 아니라 매수인의 구좌에서 청구인에게 입금된 금액도 계약서상의 잔금지급일이나 금액과 차이가 있으므로 청구인이 제출한 매매계약서등이 신빙성 없는 것으로 판단되고, 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 매매계약서상의 계약일과 잔금지급일이 등기부상 매매원인일과 상이할 뿐 아니라, 건물취득당시 전세 입주자에 대한 언급이 없고 실지거래가액을 입증할 수 있는 구체적·객관적인 입증자료가 없어 취득가액도 신빙성이 없다고 판단되며, 신고한 양도가액이 기준시가에 비해 77.0%로 낮게 되어 있는 반면, 취득가액은 기준시가에 비하여 172.1%로 높게 신고되어 있어 청구인이 신고한 거래금액이 신빙성이 있다고 보여지지 않는다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 및 제97조와 같은법 시행령 제166조 제4항(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제3호와 동 시행령 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이건은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고하였으나 처분청은 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 것으로서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 정당한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것으로서

(1) 양도가액에 대하여 살펴보면, 처분청 및 국세청장은 청구인의 신고가액이 기준시가의 77.0%에 불과한 점과 신고시 제출된 검인계약서와 청구인이 주장하는 이건 실지거래계약서상에 총매매금액을 제외한 계약금·중도금·잔금의 지급일자 및 지급금액이 서로 일치 하지 않는 점, 수표사본 및 입금확인서등 양도가액에 대한 금융자료로서 확인되는 증빙이 위 계약서상의 지급일자 및 지급금액과 일치하지 않은 점등을 들어 청구인이 신고한 실지거래 양도가액을 부인하고 있는 반면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO·OOO(부부사이임)에게 시세보다 다소 낮은 가격에 양도할 수밖에 없었던 사유를 제시하면서 계약금을 제외한 중도금 및 잔금을 계약서에 규정한 지급일자와 금액에 상관없이 쟁점부동산의 매수자인 OOO·OOO의 자금사정에 따라 수시로 매매대금을 지급받은 관계로 금융자료에 의해 확인되는 지급일자·금액이 계약서상의 지급일자·금액과 다소차이가 있으나 전체 거래금액은 동일한 것으로서 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 주장하고 있는바, 첫째, 청구인이 제시하고 있는 실지매매계약서와 검인계약서를 비교하여 볼 때 검인계약서는 부동산등기를 위해 법무사에 의뢰하여 작성된 계약서임을 알 수 있고 동계약서상의 계약일자·계약금·중도금·잔금의 지급금액 및 지급일자가 처분청의 조사시에 제출된 매매계약서와 정확히는 일치하지 않고 있으나 전체 매매금액에 대해서는 720,000,000원으로 차이가 없는 것으로 나타나고 있으며, 둘째, 쟁점부동산의 매수자인 OOO가 발행한 OO은행 OOO지점의 액면 172,000,000원의 당좌수표 및 동 수표원부에 의하면 수표의 발행일이 94.11.7이고 쟁점부동산의 계약금 150,000,000원과 임차료 22,000,000원의 용도로 청구인에게 지불되어 94.11.8 OO은행 OOO지점의 청구인 예금계좌로 입금되었음이 확인되는바 청구인이 제시한 실지매매계약서상의 계약일자 및 계약금액과 일치함을 알 수 있다. 셋째, 처분청에서 이건 실지거래조사한 바에 따르면 총매매금액 720,000,000원중 352,750,000원이 쟁점부동산의 매매대금으로 청구외 OOO로부터 청구인에게 지급된 것으로 당좌수표 및 금융기관의 입금확인서에 의하여 확인되고 있고 나머지 미확인 잔액중 194,600,000원이 95.5.9 (주)OOOO신용금고의 OOO·OOO 계좌에서 수표로 출금되어 95.5.10 (주)OOOO금융의 청구인 OOOOO 계좌에 입금되었음이 청구인이 추가로 제출한 자료(수표지급확인서 및 입금사실확인서)에 의하여 확인되고 있어 계약서상 잔금지급시 공제키로 약정한 권리금 및 임대보증금 164,000,000원을 제외한 556,000,000원(청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실제 지급받는 금액)의 대부분이 금융자료로서 확인된다. 넷째, 청구인이 임차인이며 양수인인 OOO에게 쟁점부동산을 불리한 조건으로 양도할 수밖에 없었다는 사실을 증명하고자 제출하고 있는 OO지방법원 남부지원의 공사중지가처분결정서, 쟁점부동산의 명도를 최고하는 내용증명, 임차인 OOO가 쟁점부동산을 임의개조하는 것을 방지하고자 청구인이 OOO구청장에게 수차에 걸쳐 진정한 내용증명, 이에 대한 OOO구청장의 회신문등에 비추어 매수자인 OOO가 쟁점부동산을 청구인으로부터 임차하여 소유자인 청구인의 의사에 반하여 쟁점부동산을 임의로 개조하여 점유하고 있었던 사실과 이에따라 청구인이 주장하는 바대로 쟁점부동산을 정상적인 거래관행에 의하여 양도·양수하지 못한 정황이 인정되는 면이 있다. 다섯째, 쟁점부동산의 매수자인 OOO·OOO은 쟁점부동산의 매매금액이 720,000,000원임을 확인하는 거래사실확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있는바, 위 사실내용에 비추어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성있는 거래금액으로 보여진다.

(2) 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 제출한 취득시 매매계약서는 매도자를 OOO로 매수자를 청구인으로하여 계약당시 OO시 OOO구 OOO동에서 OO부동산을 운영하던 청구외 OOO가 중개인으로 입회하에 작성되어진 계약서로서 첫째, 쟁점부동산의 양도자인 OOO는 해외로 이주하여 미국에서 거주하고 있어 거래당사자인 OOO에게 거래내용에 대한 사실확인은 어려우나 쟁점부동산의 중개인인 OOO는 처분청에서 이건 실지조사시 조사공무원에게 쟁점부동산을 중개한 사실과 거래내용의 확인 및 쟁점부동산의 매매계약서를 본인이 직접 작성한 사실을 확인하고 있으며, 청구인이 제출하고 있는 거래사실확인서에서도 매매계약서와 동일한 내용으로 매매중개한 사실을 인감증명 첨부하여 확인하고 있는바, 국세청의 재산제세사무처리규정 제78조에 의하면 양도소득세의 조사결정과 관련하여 거래상대방이 해외로 이주한 때 거래상대방에 조회하여 회신이 없는 경우 양도자의 증빙서류에 나타나 있는 소개인등이 당해 부동산거래를 확인한 때에는 이를 거래 상대방으로부터 회신가액으로 간주할 수 있도록 하고 있는 점등에 비추어 볼 때 매매계약서의 거래내용을 부인할 특별한 사유가 있는 것으로 보여지지 않고, 둘째, 쟁점부동산의 매매중개인이 이건 실지조사시 조사공무원에 자서하여 제출한 확인서와 인감증명 첨부하여 제출한 거래사실확인서의 필적이 중개인이 작성하였다는 매매계약서의 필체와 동일한 것으로 보여지는바 쟁점부동산 중개인인 OOO의 사실확인 내용은 신빙성이 있어 보인다. 위의 사실내용에 비추어 보면 청구인이 신고한 취득가액 역시 사실과 부합하지 않은 것으로 판단되지는 않는다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.