임차주택 공매대금배분의 적정성 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 '96.5.12 청구외 ○○○가 소유한 경상남도 ○○시 ○면 ○○○리 ○○○ 소재 ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 23,000,000원에 임차하여 거주하고 있었는데, 청구외 ○○○의 국세체납으로 인하여 '96.6.20 처분청은 쟁점주택을 압류하였다. 이후 쟁점주택의 공매처분을 대행을 한 ○○○공사(○○○지점) 사장은 '97.5.30 청구인에게 공매통지를 하였고, 청구인은 '97.7.28 공매대금 배분신청을 한 사실이 있다. 처분청은 '97.8.18 쟁점주택의 공매로 인한 경락대금 33,000,000원을 아래와 같이 배분하였다.

• 아 래 - 배분일자 매각대금

○○○공사

○○○은행 금정세무서 '97.8.18 33,000,000 622,370 6,385,700 25,991,930 체납처분비 선순위채권 체납국세 청구인은 이에 불복하여 '97.8.29 이의신청 및 '97.10.6 심사청구를 거쳐 '97.12.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

1. 청구인은 쟁점주택을 23,000,000원에 임차하여 '96.5.7 주민등록 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았으며, 처분청은 청구외 ○○○에 대한 납세고지서를 '96.5.15 공시송달하였으므로 공매대금을 배분함에 있어서 청구인의 임차보증금 23,000,000원은 국세에 우선하여 배분되어야 하며,

2. 임차보증금중 8,000,000원은 국세기본법 및 주택임대차보호법에 규정된 소액보증금이므로 국세 및 근저당권에 의한 기타채권에 우선하여 배분되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견

1. 주택임대차보호법에 의하면 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차보증금을 후순위채권보다 우선하여 변제받을 수 있으나, 이 건의 경우는 임차보증금에 우선하여 근저당설정된 ○○○은행의 채권이 있고, 법정기일인 납세고지서의 발송일은 '96.5.1이나 임대차계약서의 확정일자는 '96.5.20로서 국세채권의 법정기일 이후이므로 쟁점주택의 공매대금을 청구인의 임차보증금에 우선하여 국세채권에 배분한 당초처분은 정당하며,

2. 청구인은 주택임대차보호법에 의거 쟁점주택의 임차보증금중 8,000,000원은 국세 및 근저당권에 우선하여 변제되어야 한다고 주장하나, 주택임대차보호법 및 동법 시행령의 규정에 의하면 이 건과 같이 특별시 또는 광역시가 아닌 기타지역의 경우는 보증금이 20,000,000원 이하인 임차인의 보증금중 8,000,000원 이하의 금액으로서 그 임차주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 한도로 하여 국세에 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고 있는 바, 청구인의 경우는 임차보증금이 23,000,000원으로서 관련법령에서 규정하고 있는 범위를 초과하므로 동 규정의 적용대상에 해당하지 아니한다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점주택의 공매대금을 배분한 처분이 적정한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제35조 제1항 에서 『국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 1.∼2. (생략)

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다) 전에 전세권·질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일 다.∼바. (생략)

4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권』이라고 규정하고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서는 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』고 규정하고 있고, 같은법 제3조의 2 제1항에서 『제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항에서 『임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제3조 제1항에서 『법 제8조의 규정에 의한 보증금중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 『임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다』고 규정하고 있고, 같은령 제4조에서 『법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 주민등록표 등본을 보면, '96.5.7 쟁점주택으로 전입신고가 되어 있으나 임대차계약서는 '96.5.12자로 작성되었고 확정일자는 '96.5.20자로 받았음이 부동산임대차계약서에 의하여 확인되고 있으며, 처분청에서는 '96.5.1 납세고지서를 발송하였으나 '96.5.10 반송되자 '96.5.15 공시송달하였음이 고지서송달부 및 반송된 고지서 접수대장 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 '96.5.7 쟁점주택으로 전입신고를 마쳤고 납세고지서 공시송달일은 '96.5.15이므로 청구인의 임차보증금이 국세보다 우선한다고 주장하나, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법 제3조 의 2의 규정에 의하여 국세징수법에 의한 공매시 임차보증금을 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있으나, 국세채권과 기타 채권과의 우선여부를 결정하는 기준일인 법정기일 이후에 확정일자를 갖추면 국세기본법 제35조 제1항 의 규정에 의하여 국세가 우선하는 바, 이 건의 경우 법정기일인 납세고지서 발송일은 '96.5.1이고 임대차계약서상의 확정일자는 '96.5.20로서 국세가 우선하므로 쟁점주택의 공매대금을 청구인의 임차보증금에 우선하여 국세에 배분한 처분은 정당하다 하겠다.

(3) 또한, 청구인은 임차보증금중 8,000,000원은 국세기본법 및 주택임대차보호법에 규정된 소액보증금이므로 국세 및 근저당권에 의한 기타채권에 우선하여 변제되어야 한다고 주장하나, 주택임대차보호법 제8조 및 동법시행령 제3조·제4조에 의하면 이 건의 경우와 같이 특별시 및 광역시가 아닌 지역에서는 보증금이 20,000,000원 이하인 임차인의 보증금중 8,000,000원 이하의 금액을 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 한도로 하여 우선변제권을 인정하고 있는 바, 청구인의 경우는 임차보증금이 23,000,000원으로 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 벗어나므로 8,000,000원도 우선변제를 받을 수 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.