[요지] 토지거래계약신고와 잔금청산을 거쳐 소유권이전등기를 하여 주는 등 위 매매약정은 정상적인 매매계약으로 인정되고, 그 매매약정가액은 객관적인 교환가격으로서 시가를 반영하고 있다 할 것이므로 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 적법
[요지] 토지거래계약신고와 잔금청산을 거쳐 소유권이전등기를 하여 주는 등 위 매매약정은 정상적인 매매계약으로 인정되고, 그 매매약정가액은 객관적인 교환가격으로서 시가를 반영하고 있다 할 것이므로 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 적법
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인들(명단별첨)은 피상속인 OOO이 1995.4.23 사망함에 따라 부산광역시 사하구 OO동 OOOOOO 외 1필지 대지 및 공장용지 1,191㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 기준시가로 평가하여 595,779,000원을 상속재산가액에 산입하고, 청구외 OOO에 대한 사채 300,000,000원(이하 “쟁점채무”라 한다)을 부채로 공제하여 1995.10.16 상속세를 신고하였다. 처분청은 상속개시일 3개월 후인 1995.7.29 체결된 쟁점부동산 매매약정서상의 금액인 1,985,500,000원으로 쟁점부동산을 평가하고, 쟁점채무를 불공제하여 1997.6.16 청구인들에게 1995년도분 상속세 958,284,650원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1997.8.6 심사청구를 거쳐 1997.11.25 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 상속개시일 이후인 1995.7.29 작성된 쟁점부동산 매매약정서를 들어 이 건 상속재산을 평가하였으나, 이 약정서는 피상속인이 예식장 사업을 계획하고 건물을 신축하던 중 갑자기 사망함으로써 경험과 자금능력이 없는 상속인들이 이를 감당할 수 없어 부득이 공사 시공자인 OOO개발(주)와 협의하여 공사는 동사의 책임하에 계속하고 건물준공후 상가가 형성되면 그 때 처분하여 토지대금과 공사비를 정산하기로 약정한 것이고, 그 후 공사진행 중 쟁점부동산을 인수하고자 하는 자가 있어 토지거래계약신고를 거쳐 1995.11.26 정식 매매계약을 체결하고 1997.5.26 잔금을 청산받은 후 1997.5.27 등기를 이전하여 준 사실에서도 알 수 있는 바와 같이 동 약정서상의 매매가액은 미래의 가격상승을 상정한 예상가액에 불과한 바, 처분청이 이를 상속세법에서 규정하고 있는 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 또한, 처분청은 청구외 OOO에 대한 피상속인의 채무를 상속재산가액에서 불공제하였으나, 동 채무는 1968년경 피상속인이 사업부도로 형편이 어려워지자 사위인 청구외 OOO가 1971년 및 1978년경 은행대출을 받아 장인인 피상속인에게 빌려주었고, 피상속인은 이 자금으로 주택과 점포를 장만한 후 그것이 계기가 되어 경제적으로 재기하게 되었으며, 사망직전 사위에게 진 빚을 갚고 상속인들간의 분쟁이 없도록 하기 위하여 채무변제이행을 위한 공정증서를 작성한 것으로서, 상속인들이 동 공증내용에 따라 피상속인의 사망이후인 1995.12.11 쟁점채무를 변제하였음에도 불구하고 이를 상속재산가액에서 공제하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.
(1) 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액을 당해 상속재산의 시가로 적용함에 있어서 “6개월”의 범위는 그 가액이 확정되는 계약일을 기준으로 하는 것으로서 이 건의 경우 쟁점부동산을 상속개시일로부터 약3개월이 경과한 1995.7.29 청구외 OOO 외 1인에게 1,985,500,000원에 매매하기로 약정한 사실과, 1995.11.2 사하구청장으로부터 토지거래계약신고필증을 교부받은 사실로 보아 약정서상 가액은 사실상 매매가액으로 인정되고, 이는 불특정 다수인간에 자유로이 거래된 것으로서 객관적인 교환가치가 반영되었다고 보여지며, 상속개시일로부터 거래일까지의 기간동안 지가의 변동요인이 발생되지 아니하였으므로 약정서상의 매매가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 평가한 처분은 정당하다.
(2) 채무를 공제하기 위하여는 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 채무부담계약서, 사채권자의 확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 입증되어야 하는 바, 이 건의 경우 청구인들은 피상속인이 청구외 OOO로부터 1971년경 사채 15,000,000원을 차용하여 주택을 구입하고, 78년경 7,000,000원을 차용하여 점포를 구입하였으므로 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시세인 300,000,000원을 채무로 공제하여야 한다고 주장하며 공증서와 채권자의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 청구외 OOO가 피상속인의 사위이고, 공증서 작성이 상속개시일 불과 3개월전에 이루어졌으며, 사채의 발생과정 및 이자지급사실 등에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장은 확인되지 아니하므로 쟁점채무는 이를 인정할 수 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속개시일 3개월 후에 체결된 쟁점부동산 매매약정서상의 매매약정가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부와
(2) 쟁점채무를 상속재산가액에서 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 상속세법 제9조 제1항에 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있고, 그 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』라고 규정하고 있다.
(2) 처분청의 과세자료와 청구주장에 의하면, 처분청은 상속개시일 3개월 이후인 1995.7.29 청구인들(청구외 OO을 포함)과 OOO 외 1인간에 체결된 쟁점부동산 매매약정서상의 매매약정금액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 반면, 청구인들은 동 약정서상 매매약정금액은 미래의 가격상승을 상정한 예상가액에 불과하므로 이를 상속세법에서 규정하고 있는 시가로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들(청구외 OO을 포함)과 청구외 OOO 외 1인간에 1995.7.29 체결된 쟁점부동산 매매약정서에 의하면 쟁점부동산(2필지 1,191㎡)과 청구외 OO을 소유의 부산광역시 사하구 OO동 OOOOOOO 임야 238㎡등 합계 1,429㎡의 매매약정금액은 2,398,000,000원으로서 쟁점부동산 해당분은 1,985,500,000원임을 알 수 있고, 1997.1.26 잔금을 청산하기로 되어 있으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 1995.11.2 부산광역시 사하구청장에게 신고된 쟁점부동산 등 매매약정 토지의 토지거래계약신고필증에 의하면 거래금액이 2,377,498,750원(3필지 해당금액)으로서 위 매매약정서상의 매매가액과 거의 차이가 없고, 매도자 및 매수자 등이 동일하여 위 매매약정에 따른 소유권이전절차를 이행한 것으로 인정된다 할 것이다. 한편, 청구인은 위 매매약정서와는 별도로 1995.11.26 체결된 쟁점부동산(2필지 1,191㎡)의 매매계약서를 제시하고 있으나, 통상 매매계약을 체결하고 토지거래계약허가(신고)를 거쳐 소유권이전등기를 신청하는 것이 관례이고, 동 매매계약서상의 매매가액이 1,968,398,750원(2필지 해당금액)으로서 위 매매약정금액과 거의 차이가 없는 사실에 비추어 볼 때 토지거래계약신고 후에 작성된 동 매매계약서는 단지 등기이전을 위하여 형식적으로 작성된 계약서로 보여진다 하겠다. (다) 쟁점부동산(토지)의 등기부등본에 의하면 1995.11.26 매매를 원인으로 하여 1997.5.27 위 약정서상의 매수자인 청구외 OOO 외 1인 명의로 소유권이전등기 경료되었음이 확인되고 있고, 건설교통부장관이 1997.1월 고시한 지가동향에 의하면 부산광역시 사하구 지역의 1995년도 연간지가상승율은 0.57%로서 지가변동이 거의 없는 것으로 나타나고 있으며, 청구인들은 지가가 변동하였다는 입증을 달리 제시하지 못하고 있다.
(2) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점부동산을 1995.7.29 매매약정에 의하여 청구외 OOO 외 1인에게 양도하였고, 1995.11.2 토지거래계약신고와 1997.1.26 잔금청산을 거쳐 1997.5.27 소유권이전등기를 하여 주는 등 위 매매약정은 정상적인 매매계약으로 인정된다 할 것이고, 그 매매약정가액(1,985,500,000원)은 객관적인 교환가격으로서 시가를 반영하고 있다 할 것이므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 상속세법 제4조 제1항에 『제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다.』고 규정하면서 그 제3호에서 『채무(이하생략)』를 열거하고 있고, 같은조 제3항에서 『제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산가액에서 공제할 채무금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제2조에서 『법 제4조 제3항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.』고 규정하면서 그 제2호에서 『제1호 이외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법』을 열거하고 있다.
(2) 위 관련법령에서 규정하고 있는 바와 같이 상속재산가액에서 공제되는 채무가 되기 위하여는 채권자의 자금대여능력과 채무자인 피상속인의 채무사용처가 객관적으로 인정되어야 할 것이고, 채무금액·차용기간·이자율·차용금 수수수단·담보상황 등을 감안할 때 당해 채무가 사회통념상 타당하여야 할 것인 바(국심 95중 1691, 1995.11.23 같은 뜻), 청구인들은 쟁점채무가 피상속인의 채무라고 주장하며 1989.1.20자 채무변제계약공정증서, 채권자 청구외 OOO의 사실확인서 및 금3억원이 청구외 OOO 명의의 계좌로 입금된 사실에 대한 은행의 입금확인서 등을 제시하고 있으나, 1971년 및 1978년에 청구외 OOO가 피상속인에게 부동산 구입자금을 빌려준 것에 대한 증빙과 피상속인이 그 자금으로 부동산을 구입한 사실을 알 수 있는 증빙 및 그간의 이자지급 사실에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라, 채권자인 청구외 OOO는 피상속인의 사위로서 특수관계에 있고, 청구인 제시 공증서는 상속개시일(1995.4.23) 불과 3개월전에 작성(1995.1.6)된 사실 등으로 미루어 볼 때, 쟁점채무는 피상속인의 진정한 채무로 인정하기 어렵다 할 것으로서 쟁점채무를 상속재산가액에서 공제하지 아니하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.