[요지] 쟁점아파트에 대해 국세청장이 고시한 가액을 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건물의 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분한 후 건물에 해당하는 가액을 증여가액으로 평가하여야 할 것으로 판단됨
[요지] 쟁점아파트에 대해 국세청장이 고시한 가액을 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건물의 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분한 후 건물에 해당하는 가액을 증여가액으로 평가하여야 할 것으로 판단됨
[주 문] 금정세무서장이 97.5.16 청구인에게 결정고지한 95년 증여분 증여세 35,960,630원의 과세처분은 증여재산에 대해 국세청장 이 평가ㆍ고시한 가액을 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건 물의 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분｛국세 청장이 평가·고시한 가액 × 건물의 과세시가표준액 / (토지 의 개별공시지가 + 건물의 과세시가표준액)｝한 후 건물에 해당하는 가액으로 증여재산을 평가하여 그 과세표준과 세액 을 경정합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 부산광역시 사하구 OO동 OOOOO외 1필지(이하 “부속토지”라 한다) 지상 OOOOOOOOO OOOO OOOO 156.9㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 94.6.8 부산지방법원의 가처분결정(94카합 OOOO)에 의거 94.6.9 주식회사 OO주택(이하 “청구외법인”이라 한다)명의로 가처분등기의 촉탁으로 인한 소유권보존등기를 하고 같은날 권리자를 청구인으로 하여 가처분등기를 한 후 95.1.20 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다. 한편, 부속토지는 90.8.25 청구외법인이 취득하였으나, 93.3.10 부산지방법원의 가처분결정(94카합 OOO)에 의거 권리자(선정당사자)를 OOO외 154명으로 하여 93.3.16 가처분등기가 되었으며, 94.10.22 낙찰원인으로 하여 95.1.23 OOOO은행 명의로 소유권이전등기가 되었다. 처분청은 95.1.20 청구인 명의로 소유권이전등기된 쟁점아파트에 대하여 이는 청구인의 父 청구외 OOO이 청구외법인에 대한 채권의 대가로 취득하여 95.1.20 청구인에게 증여한 것으로 보아 쟁점아파트의 분양금액 111,800,000원 및 등록세등 취득 제비용 13,296,670원을 합한 125,096,670원을 증여가액으로 평가하여 97.5.16 청구인에게 95년 증여분 증여세 35,960,630원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.7.11 심사청구를 거쳐 97.10.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점아파트의 당초 분양가액을 증여당시의 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 본다. 쟁점아파트 및 부속토지 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 94.6.8 부산지방법원의 가처분결정(94카합 OOOO)에 따라 94.6.9 청구외법인의 명의로 가처분등기의 촉탁으로 인한 소유권보존등기가 되었고, 같은날 권리자를 청구인으로 하여 가처분등기가 된 후 95.1.20 청구인 명의로 소유권이전등기된 사실이 확인되고, 부속토지는 90.8.25 청구외법인이 취득하여 93.3.10 부산지방법원의 가처분결정(93카합 OOO)에 의거 93.3.16 권리자를 OOO외 154명으로 하여 가처분등기되었으나, 선순위 채권자인 OOOO은행이 임의경매를 신청(94.1.26)하여 94.10.22 낙찰받아 95.1.23 소유자를 OOOO은행으로 하여 소유권이전등기된 사실이 확인된다. 처분청이 청구인의 父가 청구외법인에 대한 채권 8억원의 대가로 50평형 아파트 7세대분을 세대당 111,820,000원에 받기로 약정한 사실이 있고, 쟁점아파트를 95.1.20 청구인 명의로 소유권이전등기하였으며, 등록세등 취득 제비용 13,296,670원을 청구인이 지급한 사실이 확인되므로 쟁점아파트의 증여가액을 125,096,670원으로 평가하여 이 건 과세한 처분에 대하여, 청구인은 92.9월경 청구외법인에서 건축중인 OOOOOO아파트 7세대를 청구인의 父가 위 채권에 갈음하여 취득하면서 주택공급에 관한 규칙에 의거 본인, 처 및 청구인외 4명의 자녀명의로 아파트공급계약서를 91.11.15자로 소급하여 작성하였고, 92.11월중 아파트 건축공사가 60% 정도 진행중 청구외법인이 부도로 폐업하여 공사가 중단되자 청구외 OOO외 154명이 수습대책위원회를 구성하고 아파트 건축공사를 진행하여 95.1.20 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 건축공사에 하자가 많아 준공검사나 가사용승인을 받지 못하여 건축물관리대장이 없고 대지권도 없어 쟁점아파트의 매매는 물론 세입자도 없는 형편으로 현재까지도 공실상태에 있으므로 쟁점아파트의 증여당시에는 시가가 불분명하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 증여재산을 평가함에 있어서의 “시가”라 함은 과세시기인 증여일에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수의 당사자간에 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다 할 것인 바, 쟁점아파트에 대한 처분청의 조사서에 의하면, “부속토지는 OOOO은행 소유로 환가가치가 없으며, 현재 공가상태로 비워두고 있음이 확인된다”고 조사된 사실과 쟁점아파트 및 부속토지의 등기부등본, 청구주장등을 종합하여 볼 때, 이 건의 과세기준시점인 증여일(95.1.20)에 있어서 쟁점아파트의 당초 분양가액에 하락요인이 있다고 보여지므로 처분청이 쟁점아파트에 대한 증여가액을 당초 분양가액등으로 평가한 125,096,670원은 시가를 반영하는 가액이라고 보기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점아파트에 대한 증여가액의 평가방법에 대하여 본다. 청구인은 쟁점아파트의 증여당시의 시가가 불분명한 경우 쟁점아파트의 증여가액은 지방세법상 과세시가표준액에 의하여 평가하여야 하고, 비록 국세청장이 평가ㆍ고시한 가액에 의한다 하더라도 그 가액에서 부속토지의 가액을 차감하여 증여가액을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 관련법령에서 본 바와 같이 증여재산의 평가방법을 규정하고 있는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1의 2에 의하면 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택등의 건물은 국세청장이 평가ㆍ고시한 가액에 의하도록 규정되어 있고, 쟁점아파트는 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택으로서 94.7.1 국세청장이 90,000,000원으로 고시한 사실이 확인되므로 지방세법상 과세시가표준액에 의해 평가하여야 한다는 이 부분 청구주장은 이유없다 할 것이고, 국세청장이 고시한 위 가액은 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가ㆍ고시한 가액이므로 이 건의 경우와 같이 쟁점아파트의 부속토지가 OOOO은행의 소유로 확인되는 경우에는 쟁점아파트의 건물가액만을 증여가액으로 평가하여야 할 것인 바, 위 관련법령에서 본 상속세법 제9조 및 같은법시행령 제5조에 의하면 증여재산의 평가에 있어서 시가산정이 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액에 의하도록 평가방법을 정하고 있는 점과 소득세법이 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도시 그 실지거래가액이 확인되는 때에는 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건물인 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분한 가액을 개별부동산의 가액으로 하여 양도소득세를 부과하도록 한 점 및 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 개별필지의 적정가액을 조사하여 이를 고시하도록 하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트에 대해 국세청장이 고시한 가액을 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건물의 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분한 후 건물에 해당하는 가액을 증여가액으로 평가하여야 할 것으로 판단된다.