기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1995서2623

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 85.4.16 취득하여 88.9월 토지거래허가지역으로 고시된 지역내의 토지인 경남 양상군 웅상면 OO리 OOO 답 945㎡, OOOOO 답 380㎡, OOOOO 답 360㎡, 창고 191.7㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 법원의 경락을 원인으로 92.9.3 (주)OO은행에 소유권을 이전하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.6.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 101,805,080원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.25 심사청구를 하여 97.8.25 결정서를 받고 97.10.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 90.3.30 쟁점부동산을 청구외 OOO등 3인에게 127,500천원에 양도하고 양수자들이 법원의 경락을 원인으로 92.9.3 (주)OO은행에 양도하였는데 청구인이 쟁점부동산을 (주)OO은행에 양도한 것으로 보아 기준시가로 계산한 양도차익(200,499,469원)이 실지양도가액(127,500천원)을 초과하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 양도시기가 90.3.30이므로 이는 부과제척기간이 경과된 무효인 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 잔금(99,500천원)이 청산된 사실이 확인되지 아니하고, 89.10.28 청구외 OOO을 채무자로 하여 채권최고액 6억원의 근저당권이 설정되어 있으며, 92.5.6 1,807백만원에 경락된 것으로 보아 쟁점부동산을 127,500천원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호에서 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제3항 제3호에서 『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정 할 수 있다』고 규정하고 같은조 제5항 제2호에서 『제4항 제4호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있으며 국토이용관리법 제21조의 3 제1항에서 『허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.』고 규정하고, 같은조 제7항에서『제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 90.3.30 청구외 OOO등 3명에게 쟁점토지를 127,500천원에 양도한 것을 처분청은 92.9.3 청구인이 쟁점토지를 청구외 (주)OO은행에 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 처분은 부당하다는 주장인 바 이를 살펴보면,

(1) 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO등 3명과 실제로 매매계약을 체결하고 대금을 수령하였다고 하더라도 쟁점토지는 88.9월 토지거래허가 지역으로 고시된 지역내의 토지이므로 국토이용관리법 제21조의 3 제1항 및 제7항의 규정에 의하여 매매계약등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하므로 무효라 할 것인 바 (대법 92누8361, 93.1.15) 쟁점토지의 소유권이 (주)OO은행에 이전(92.9.3) 될 때까지 청구인과 청구외 OOO등 3명과의 매매계약을 관할관청에 허가를 받은 사실이 없는 이 건의 경우 동 매매계약은 무효로서 이와 관련된 거래내용은 인정할 수 없다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였는 바 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일(97.1.16) 이전에 증빙 서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 신고하지 아니한 경우에는 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하므로(대법 92누18498, 93.3.23) 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 양도차익을 산정 할 수 없으며, 양도차익 산정시 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 할 것이나 이는 실지양도가액이 확인되는 것을 전제한 것이므로(국심 95서2623, 96.2.8) 청구인이 실지양도가액을 신고하지 아니하여 실지양도가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으므로 쟁점토지를 92.9.3 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.1.16 결정고지한 처분청의 당초 처분은 부과제척기간이 경과되지 아니한 적법한 처분으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.