쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 결정한 것이 타당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 울산시 중구 OO동 OOOOOO 대지 171.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 일부 지분(299/965)을 88.9.30 청구외 OOO로부터 취득하고 그 나머지 지분을 91.6.27 청구외 OOO외 3인으로부터 취득하여 91.6.29 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세를 과세표준 확정신고기한(92.5.31)내에 신고하지 않았으나 이 건 양도소득세 결정일(97.1.16)이전인 96.8.29 실지거래가액(취득가액 47,430,000원, 양도가액 65,000,000원)에 의해 자진신고하였다. 처분청은 청구인의 신고내용이 실지거래가액의 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 공정과세위원회의 의결에 의하여 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 쟁점토지의 취득 및 양도가액으로 한 양도차익을 산정하여 97.1.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 22,126,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.3.15 이의신청, 97.6.14 심사청구를 거쳐 97.9.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 양도하고 그 양도차익에 대한 양도소득세를 처분청의 결정일 이전에 쟁점토지의 매매계약서 등 증빙에 의하여 적법하게 실지거래가액으로 신고했음에도 그 가액의 정당여부도 확인하지 않고 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하므로 청구인의 신고를 인정하여 결정함으로써 이 건 과세처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 처분청에 제출한 취득시 부동산매매계약서를 보면 88.10.10 청구외 OOO로부터 매수한 것으로 되어 있으나, 처분청은 위 계약서가 이 건 양도소득세 실지조사 신청전에 작성된 것임이 육안으로도 판별할 수 있으므로 신빙성이 없다는 의견인 바, 청구인이 부산지방법원 울산지원에 제기한 토지소유권 이전등기소송(91가단 2419) 판결문 및 청구원인에 의하면 청구인은 88.9.30 OO동토지구획정리조합으로부터 쟁점토지를 취득하였는데도 위 조합이 청구인 명의로 등기하여 주지 아니하고 청구인과 OOO·OOO·OOO·OOO 명의로 지분등기한 것이어서 이를 명의신탁한 것으로 보아 해제하여 달라는 요지의 소송을 제기하여 법원으로부터 명의신탁해지 판결을 받은 사실이 확인된다. 그렇다면 청구인이 제출한 취득시 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 취득하였다는 부동산매매계약서는 신빙성이 없어 인정할 수 없다고 할 것이며, 양도가액에 대하여 보면 청구인이 제시한 양도계약서는 검인계약서로서 실지계약서가 아니므로 신빙성이 없을 뿐만 아니라 이 건 취득가액이 확인되지 아니하므로 양도가액의 진위여부를 더 따져볼 필요도 없이 전시 소득세법령의 규정에 의하여 이 건 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이므로 처분청이 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 결정한 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 96.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 하고 같은법시행령 제166조 제5항 제2호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제6항은 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 양도소득세결정일 이전에 실거래가액으로 신고한 양도소득세 과세표준 확정신고대로 결정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였는 바, 청구인은 이 건 양도소득세 결정전에 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 갖추어 처분청에 신고하였으므로 청구인의 신고대로 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 제시한 쟁점토지의 등기부등본을 보면 쟁점토지의 환지전 지번은 울산시 중구 OO동 OOOOO 답 965㎡이었는데 토지구획정리사업으로 환지받은 토지가 3필지로 분할되어 OO동 OOOOOO 대지 171.1㎡(쟁점토지), OO동 OOOOOO 대지 167.8㎡, OO동 OOOOOO 대지 166.8㎡로 변경되었고 각 필지의 소유지분은 88.9.30 현재 청구외 OOO외 2인이 334/965이고 청구외 OOO가 332/965이며 청구인이 299/965이었는데, 청구인은 쟁점토지인 OO동 OOOOOO 대지 171.1㎡의 청구인 지분(299/965)을 제외한 나머지 지분을 청구외 OOO와 OOO외 2인으로부터 91.6.27 명의신탁해지(원인일 91.4.9)를 원인으로 취득하였고 91.6.29 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인되고 청구인은 96.8.29 쟁점토지의 취득 및 양도에 관한 매매계약서 및 거래사실확인서를 첨부하여 실거래가액으로 양도소득세를 신고하였음이 처분청이 제시한 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고서에 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 47,430,000원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있어 이에 대해 보면, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 OO동 토지구획정리사업의 환지된 쟁점토지의 299/965를 취득한 후 나머지 지분을 토지소유권이전등기소송(91가단 2419, 부산지방법원 울산지원)으로 청구외 OOO 등으로부터 명의신탁해지로 취득한 사실이 확인되고, 부동산매매계약서상 계약일이 88.9.10이고 잔금지급일이 88.10.10 되어 있으나 쟁점토지의 등기부상에는 매매원인일 및 등기접수일이 잔금지급일 이전인 88.9.30로 되어 있는 점 등을 보면 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 47,430,000원에 취득하였다는 부동산매매계약서와 사실확인서는 신빙성이 있다 하기 어렵고, 쟁점토지의 양도가액의 증빙으로 제시한 부동산매매계약서를 보면 총 매매대금이 65,000,000원으로 되어 있으나 계약금은 1,000,000원(百萬원으로 기재됨)으로 되어 있고 중도금 없이 잔금이 55,000,000원으로 기재되어 있어 총매매대금과 그 지급내역이 일치하지 아니하고, 그 지급일도 계약금을 91.6.27, 잔금을 91.6.28 지급하는 것으로 되어 있어 통상적인 부동산거래관행을 벗어난 것으로 신빙성이 있다고 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 위 사실관계를 모두어 보면 쟁점토지에 대한 취득가액 및 양도가액이 청구인이 제시한 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인된다고 인정되지 아니하므로 처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 의결에 따라 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 있다 하기 어렵다 하겠다.

• 라. 결론 위와 같이 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.