신고한 실지취득 및 양도가액을 인정할 수 있는지의 여부(취소)

[주 문] 북OO세무서장이 97.3.5 청구인에게 결정고지한 91년도분 양 도소득세 72,200,470원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 89.6.20 취득한 경상남도 창원시 OO동 OOOOOOO 대지 423.6㎡ 지상에 90.7.23 건물 198.41㎡(이하 “쟁점토지 및 건물”이라 한다)를 신축하여 91.2.12 양도하고 취득가액을 343,700,000원으로, 양도가액은 380,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 사실이 있다. 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 97.3.5 청구인에게 91년도분 양도소득세 72,200,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.15 이의신청, 97.7.5 심사청구를 거쳐 97.10.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지 및 건물을 양도한 후 증빙서류를 첨부하여 적법하게 신고하였고, 거래상대방으로부터 신고한 가액이 실지거래가액임을 처분청 스스로 확인하고도 이를 부인한 처분은 부당하며, 더욱이 쟁점건물은 “시멘트 벽돌조의 1층건물”로서 신축당시 건축비가 평당 70만원정도 소요되었음에도 불구하고 이를 평당 200만원 소요되는 건물로 오인하여 이미 신고한 실지거래가액을 사실이 아니라고 본 처분 또한 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 거래사실을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없고, 건물신축시 통상 평당 200만원 정도 소요됨에도 불구하고 평당 70만원정도에 신축하였다는 청구주장 또한 설득력이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 신고한 실지취득 및 양도가액을 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산의 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”에는 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있으나, 제5항 본문과 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 89.6.20 취득한 쟁점토지위에 90.7.23 건물을 신축하여 91.2.12 쟁점토지 및 건물을 일괄양도한 후 실지거래가액(취득: 343,700,000원, 양도: 380,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 한 바 있고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정·과세하였음이 등기부등본, 건축물관리대장 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 먼저, 청구인이 신고한 실지취득가액(쟁점토지 및 건물)의 신빙성 여부를 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 89.6.20 청구외 OOO으로부터 301,000,000원에 취득(89.5.20 계약금 30,000,000원, 89.6.8 중도금 120,000,000원, 89.6.20 151,000,000원)하였음이 부동산매매계약서, 거래상대방의 확인서에 의하여 확인되며, 처분청 또한 위 실지취득가액을 확인하기 위하여 거래상대방에 조회한 결과 위 가액이 사실임을 회보받아 청구인이 신고한 실지취득가액이 정당하다는 조사복OO를 작성하여 결재받았음이 “양도소득세 실지거래가액 조사복OO”에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액이 사실이 아니라고 볼만한 다른 사유도 발견되지 아니하는 점등을 종합하여 볼 때, 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 90.4.23 그 지상에 시멘트 벽돌구조의 1층 건물(용도: 근린생활시설)을 신축하기로 건축허가를 받은 후 착공하여 90.7.23 준공받았는 바, 당시 청구인이 직접 시공하여 준공한 것이 아니고, 청구인이 “OO건설” 대표 OOO(경상남도 창원시 OO동 OOOOO 소재)에게 공사도급을 주어 건축(공사대금: 평당 70만원인 42,700,000원)하였음이 건물신축공사계약서, 견적서, 준공검사서, 건축물관리대장 및 시공자의 공사대금거래사실확인서 등에 의하여 확인된다. 국세청장은 쟁점건물 신축당시의 평당 소요비용이 200만원임에도 불구하고 청구인이 신고한 평당신축비용은 70만원정도에 불과하다는 이유를 기각사유로 들기도 하였으나 쟁점건물은 철근콘크리트 구조의 건물이 아니고 시멘트 벽돌구조의 1층 건물(용도: 근린생활시설)인 바, 건설·서비스업을 영위하고 있는 “OO엔지니어링” 대표 OOO(OO시 동구 OOO동 OOOOOO 소재)이 작성한 원가계산서에 의하면 97년 현재에도 쟁점건물과 같은 상태로 건축할 경우 평당 119만원정도 소요된다고 확인하고 있어 90년 당시 쟁점건물을 평당 70만원인 42,700,000원에 신축하였다는 청구주장 역시 신빙성이 있다고 판단된다.

(3) 다음, 청구인이 신고한 실지양도가액(쟁점토지 및 건물)의 신빙성 여부를 살펴본다. 청구인은 쟁점토지 및 건물을 91.2.12 청구외 OOO, OOO, OOO에게 380,000,000원에 일괄양도(90.12.10 계약금 80,000,000원, 91.1.11 200,000,000원, 91.2.12 100,000,000원)하였음이 부동산매매계약서, 거래상대방의 확인서에 의하여 확인되며, 처분청에서 거래상대방에 조회한 결과에 의하면, 위 실지취득가액의 경우와 같이 청구주장 실지양도가액이 사실임을 회보받아 신고내용이 정당함을 복명한 바 있다. 또한, 청구인이 제시한 금융자료를 확인한 바, 90.12.10 영수한 계약금 80,000,000원중 45,000,000원은 90.12.10, 35,000,000원은 90.12.11 OO은행 OO동지점의 청구인 계좌에 입금하였음이 OO동지점장의 입금확인증에 의하여 확인되고, 91.1.11 영수한 중도금 200,000,000원중 40,000,000원은 OO은행에서 받은 대출금을 상환하였고 150,000,000원은 91.1.18 OO투자금융의 청구인 계좌에 입금하였음이 OO동지점장의 입금확인증과 OO투자금융의 통장에 의하여 확인되며(나머지 금액 10,000,000원만 미확인 상태임), 91.2.12 영수하기로 한 잔금 100,000,000원중 44,000,000원은 쟁점건물을 임대하고 받은 임대보증금과 상계하고 나머지 56,000,000원만 영수하였는바, 이 금액과 OO은행에 이미 예치된 90,000,000원, 그리고 90.12.31 청구인이 “OOO”에 근무하다가 받은 퇴직금 22,000,000원, 합계액 168,000,000원중 163,000,000원을 OO투자금융에 입금하였음이 청구인이 제시한 OO투자금융의 통장, 퇴직금 지급품의서에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 신고한 실지양도가액 역시 사실이 아니라고 볼만한 다른 사유도 발견되지 아니하는 점등을 종합하여 볼 때, 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.