기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 대지 158.7㎡ 및 동 지상건물 214.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.8.30 취득하여 91.11.26 양도한 후 91.12.26 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고납부하였으나 처분청은 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 97.3.20 91년귀속 양도소득세 76,867,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.9 심사청구를 거쳐 97.9.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액임은 매매계약서 및 소유권이전등기화해조서, 매수자 및 부동산중개인의 거래사실확인서, 대금수수에 관한 금융자료 등에 의하여 입증되고 있으므로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙으로 제시한 매매예약계약서 및 화해조서(서울민사지방법원 90자 OOOO호, 90.6.25)에 의하면 총매매대금 200,000,000원중 매매예약당일인 90.5.11자에 증거금으로 금 90,000,000원을 지급하였다고 하였으나, 청구인은 금 45,000,000원을 지급하고 나머지는 매도인(OOO)의 채무인 (주)OOOO신용금고(서울 종로구 OO동 OOOOO 소재)의 채무 45,000,000원을 인수하였다고 주장하고 있어 전시 매매예약계약서 및 화해조서가 사실인지 여부가 불분명하고, 통상의 부동산거래에서는 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금등 3회로 분할하여 그 대금이 수수되고 중개업자를 통하여 거래되는 경우에는 그 중개업자의 주소ㆍ상호ㆍ성명이 매매계약서에 기재되는 것이 일반적인 관행임에 반하여, 이 건의 경우 부동산의 대금이 계약금과 잔금등 2회로 나누어 수수되었고 중개업자의 거래사실확인서를 실거래 증빙으로 제시하였으나 매매계약서에는 기재되어 있지 아니하고 있어 제시된 매매계약서의 사실여부가 불분명하다. 그러하다면, 처분청이 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 『기준시가』로 한다고 규정하고, 다만 『대통령령이 정하는 경우』에는 『실지거래가액』에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 2. (생 략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득에 관한 매매예약계약서를 제시하며 90.5.11 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 200,000,000원에 매수하기로 하여 매매예약증거금으로 90,000,000원을 지급하고, 매매완결일자는 90.6.11로 하는 매매예약계약을 체결하였으며, 쟁점부동산의 매매대금 200,000,000원의 지급은 청구인이 실제 지급한 75,000,000원 이외에 잔여금액은 (주)OOOO신용금고의 채무 45,000,000원 및 전세금 80,000,000원의 인수로 대신하였다는 주장이나, 이러한 대금지급에 관한 내용은 계약서에 표기함이 부동산거래의 관행임에도 이 건 매매예약계약서에는 나타나고 있지 않은 점으로 볼 때 매매계약서 내용의 신빙성이 의문시되고 있다.

(2) 한편, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인이 제시하고 있는 90.11.2 청구외 OOO와 체결한 매매계약서를 보면, 매매대금은 230,000,000원으로 하여 계약금으로 같은날 10,000,000원을 수수하고 잔금은 91.11.26 220,000,000원을 수수하기로 한 것으로서, 통상의 부동산거래에서는 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금등 3회로 분할하여 그 대금이 수수되고 중개업자를 통하여 거래되는 경우에는 그 중개업자의 주소ㆍ상호ㆍ성명이 매매계약서에 기재되는 것이 일반적인 관행임에 반하여, 이 건의 경우 계약후 잔금지급일까지가 1개월여의 기간임에도 그 대금이 계약금과 잔금등 2회로 나누어 수수되었으며, 중개업자의 거래사실확인서를 실거래 증빙으로 제시하였으나 매매계약서에는 기재되어 있지 아니하고 있어 제시된 매매계약서의 사실여부가 불분명하다. 그러하다면, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.