쟁점토지의 양도에 대하여 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1996광3060

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 소재『田』, 215.7 ㎡ 등 3필지(이하 “쟁점토지”라 한다) 218.35㎡를 89.12.28 취득하였고 91.9.15 쟁점토지를 양도하였으며 과세표준확정신고기한(92.5.31)이 경과한 후인 92.10.19 취득가액 46,290,000원, 양도가액 80,000,000원을 실지거래가액이라 하여 신고하였고 이에따른 세액 24,010,230원을 납부하였다. 처분청은 97.4.1 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 결정전 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 91년도 귀속분 양도소득세 58,871,200원을 추가로 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.31 심사청구를 거쳐 97.8.26 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 양도소득세 부과는 96.1.1 이후에 이루어졌으므로 청구인이 92.10.19 양도소득세 결정일 이전에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 의하여 결정하여 줄 것을 요청하며 신고하였으므로 실거래가액에 의한 양도차익산정을 배척한 처분은 부당하다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 실지 양도가액이 기준시가의 46.3%에 지나지 않고 거래사실확인서에 확인일자가 분명하지 않아 신고된 양도가액을 인정할 수 없다고 하였으나, 청구인은 취득 및 양도 당시의 검인계약서를 제출하여 실지거래가액을 입증하고 있으므로 사인간의 실지거래가액이 기준시가 보다 낮다는 이유만으로 청구인의 신고를 배척하는 것은 실지거래가액 확인조사를 해태한 처분청에 그 책임이 있을 것이다. 따라서, 청구인이 이건 부과처분 결정일전에 쟁점토지의 양도에 대한 과세표준과 세액을 실지거래가액에 의거 결정하여 줄 것을 92.10.19 신고한 바 있고 그 실거래가액을 입증할 증빙서류도 제출하였음에도 처분청은 이에 대한 명확한 반증자료 제시도 없이 막연히 이를 배척한 처분은 위법, 부당하다 할 것이므로 양도소득세는 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지상에 주택을 신축하려고 취득했으나 토지형질변경허가가 안되어 부득이하게 91.9.15 양도하였다고 주장하고 있으나 건축물대장에 의하면 90.3.2 쟁점토지와 같은지번상에 연립주택이 건축허가를 받은 사실이 있고, 청구인의 夫인 청구외 OOO은 부동산임대업과 주택판매신축업(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO)을 영위한 사실이 있어 청구인이 양도소득세 과세와 관련하여 전혀 무지하다고 볼 수 없으며, 쟁점토지를 저가에 양도할 특별한 사유가 없음에도 기준시가의 46.3%에 불과한 가액으로 양도하였다고 신고하였고, 이 양도가액이 입증되는 금융자료 등의 제시도 없다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 결정일 이전에 검인계약서와 목도장으로 날인한 거래확인서를 제출하였으나 신고된 거래증빙만으로는 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도에 대하여 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 및 같은조 제1호에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 하고 있고 같은법 제96조에서 “양도가액은 토지 또는 건물의 경우 당해 자산의 양도당시의 기준시가”에 의하도록 하고 있으며 같은법시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제6항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 부동산자료에 의하면 청구인은 쟁점토지를 89.12.28취득하였고, 91.9.15 쟁점토지를 양도한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 검인계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 89.12.28 청구외 OOO으로부터 매매대금을 46,296,000원으로 하여 매수하였고, 91.8.5 청구인은 매매대금을 80,000,000원으로 하여 청구외 OOO에게 매도하였다.

(3) 청구인이 제시한 자료에 의하면 청구인과 청구외 OOO, 청구외 OOO은 쟁점토지가 검인계약서 내용과 같이 매매되었음을 확인하며 92년에 작성된 사실확인서를 제출하였으나 사실확인서상에 날인한 도장은 모두 목도장이고 청구외 OOO이 사실확인서에 첨부한 인감증명서상의 인감도장과 일치하지 아니하며 청구외 OOO은 인감증명을 첨부하지 아니하였다.

(4) 청구인이 쟁점토지의 취득 및 양도시 실거래가액이라고 주장하는 가액과 기준시가를 비교하면 아래와 같다. (단위: 원/㎡) 기준시가(A) 실거래가액(B) B/A 비고

• 취 득 233,615 211,999 0.91

• 양 도 790,000 366,384 0.43

(5) 청구인은 위 증빙 이외에 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙(금융자료 등)은 시일경과 등을 사유로 제시하지 못하였다.

(6) 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액은 211,999원/㎡으로서 그 기준시가 233,615원/㎡의 91%인 반면, 양도시의 실지거래가액은 366,384원/㎡으로서 그 기준시가 790,000원/㎡의 43%에 불과하고, 청구인의 쟁점토지 보유기간중 신고된 위 실지거래가액에 의한 가액 상승률은 73%로서 그 기준시가에 의한 상승률 238%에 비하여 현저히 낮은 것으로 나타나고 있다.

(7) 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 양도소득세 신고시 검인계약서, 확인서 등을 제출하고 있으나 취득대금 지급시 수수한 금융자료 등 동 계약서의 내용을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있어 기 제출한 검인계약서가 객관적으로 신뢰성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 하겠다(같은뜻: 96광3060, 97.11.26).

(8) 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.