청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 경남 양산군 물금면 OO리 OOOOOO 및 OOOOOOOO 소재 대지 236.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.9.19 취득하여 92.8.12 양도하고 93.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 신고한 양도가액은 확인되나 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 97.2.1 양도소득세 28,955,390원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.29 심사청구를 거쳐 97.7.27 심판청구를 제기하였다

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지의 양도차익이 발생하지 않았음에도 불구하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 처분청이 일방적으로 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 이건 청구이유에는 취득가액을 74,900,000원이라고 주장하고 양도소득세 신고서에는 13,491,315원으로 신고하는 등 취득가액에 대한 주장이 일관성이 없으며 쟁점토지의 등기부상에는 4인이 공동으로 취득한 사실이 확인되었는데도 매매계약서상에는 청구인 단독으로 매수한 것처럼 기재되어 있는 등 청구인이 제출한 매매계약서 및 신고한 취득가액은 신빙성이 없다고 보여지며 처분청 조사시 매도인도 실지거래가액 확인을 거절하고 있다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없어 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서는 법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다 라고 규정하고 있으며, 동 법 시행령 170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다 라고 규정하고 있고, 또한, 1995.12.20 개정 동 법 시행령 제166조(96.1.1.이후 양도소득세 결정분부터 적용) 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 라고 하고 있으며 같은 조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 경상남도 양산군 물금면 OO리 OOOOO 소재 전 2,250㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 87.9.19 청구외 OOO 등 3인과 공동으로 취득하였으나, 92.7.9 종전토지가 구획정리사업으로 환지됨에 따라 92.7.20 공유물 분할에 따라 쟁점토지를 청구인 단독명의로 소유권 이전한 후 92.8.11 청구외 (주)OO건설에 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 양도에 대해 93.5.31 실지거래가액(취득가액 13,491,316원, 양도가액 65,000,000원)에 의해 양도차익예정신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 매매거래 상대방을 통하여 양도가액은 확인하였으나 취득가액을 확인하지 못하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하고 동 양도차익이 실지양도가액보다 높아 양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 처분청 과세처분자료에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도로 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하면서 쟁점토지의 취득시의 매매계약서를 제시하고 있으나 위 매매계약서에는 종전토지의 매입대금을 74,900,000원으로 하여 매도인은 청구외 OOO, 매수인은 청구인으로 기재되어 있어 4인 공동으로 취득한 것으로 되어있는 등기부등본 내용과 차이가 있고 매입대금도 청구인이 처분청에 취득가액으로 신고한 금액 등과도 일치하지 않을 뿐 아니라 중도금이나 잔금 지급 등에 대한 증빙제시도 없어 신빙성이 있는 것으로 보여지지 않는다.

(4) 반면 처분청은 취득시의 거래상대방에게 거래가액 확인을 요청하였으나 이를 확인하지 못하였고 청구인에 대해 계약서 이외의 증빙 제출을 요구하였으나 청구인이 이에 응하지 아니함에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 사실이 청구에 대한 의견서 및 과세처분자료 등에 의해 확인되는 바, 이와 같이 양도가액은 확인되나 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하는 것으로 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 확인된 양도가액을 초과함에 따라 양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.