쟁점토지의 양도가 명의신탁된 재산의 양도인지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 95.5.2 OO광역시 OO동 OOOO, O, OO 대지 422㎥ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.9.26 양도한 후 95.11.30 실지거래가액(취득가액 240백만원, 양도가액 250백만원)에 의해 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 96.6.12 청구인 신고대로 양도소득세를 결정하였고, 이후 쟁점토지에 대한 탈세정보자료가 발생하자 96.12.5 쟁점토지를 전소유자 OOO이 청구인들 앞으로 명의신탁 등기한 것으로 보아 청구인들에게 증여세 결정전 통지를 하자, 청구인들은 이에 불복 95.12.13 과세적부심사 청구를 제기하였고, 처분청 과세적부심사위원회는 이를 명의신탁으로 보지않고 청구인들이 실지 취득한 후 양도한 것으로 결정하였으며, 처분청은 97.2.12 실지거래가액(취득가액 240백만원, 양도가액 1,188백만원)에 의해 95년 귀속 양도소득세 OOO 173,182,410원, OOO 104,806,610원을 청구인들에게 결정고지하였다가, 97.5.2 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가에 의한 결정대상이라는 심사결정에 따라 97.5.2 위 양도소득세를 OOO 15,392,980원, OOO 3,288,270원으로 감액경정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 97.3.11 심사청구를 거쳐 97.6.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지 및 위 지상건물은 실소유자 OOO이 OO은행의 담보물 보증으로 인하여 경락될 위기에 있어, 세입자 보호를 위하여 전소유자 OOO의 어음부도액과 전세보증금을 청구인들이 인수하는 조건으로, 쟁점토지가 경락되기전 우선 청구인들에게 소유권 이전등기를 경료하게 되었다. 그러나 청구인들이 OO은행에 확인한 어음부도액과 채무담보액이 예상보다 많고 불확실하여 쟁점토지 인수를 포기하고, 전소유자 OOO에게 소유권 등기를 환원시켜 가라고 누차 통지하였으나 이전 비용이 없다 하며 차일 피일 미루던중 쟁점토지 실소유자 OOO의 자 OOO이 95.9.25 쟁점토지와 위 지상건물을 OO진구 OO동 OOOOOO OOO에게 양도하였다. 따라서, 청구인들은 명의신탁된 쟁점토지를 소유권 이전등기만 하였을 뿐이므로, 국세기본법에 명시된 근거과세 및 실질과세원칙에 의거 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세는 실소유자 OOO에게 과세하지 않고 청구인들에게 부과한 처분청 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인들은 청구외 OOO이 청구인들에게 쟁점토지를 명의신탁한 경위는 OO은행에 근저당된 쟁점토지 및 위 지상건물이 경락될 위기에 처하자 세입자들을 보호하기 위하여 경락전에 소유권 이전등기한 것이라고 주장하나 부동산의 소유권이 변동된다 하여도 근저당권이 멸실되는 것이 아니며, 청구인들은 대가를 지급하지 아니하고 전소유자 OOO의 채무와 전세보증금을 인수하기로 하고 소유권 이전등기를 한 것이므로 쟁점토지는 유상취득한 것이 아니라고 주장하고 있으나, 재산의 유상이전이란 현금의 수수뿐만 아니라 채무나 전세금의 인수도 유상이전에 해당된다 할 수 있으며, 또한 청구인들은 거래상대방의 인감증명서까지 첨부하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 한 사실은 청구인들 스스로 쟁점토지가 유상으로 취득, 양도한 사실을 인정하였다고 할 수 있다. 또한, 청구인들은 명의신탁을 입증할 수 있는 약정서나 화해조서 등 청구외 OOO이 자신의 재산을 보호할 수 있는 권리를 확보한 사실도 없는 것으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분청 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도가 명의신탁된 재산의 양도인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 국세기본법 제14조 제1항에 의하면 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하도록 규정하고 있으며, 소득세법 제88조 제1항에 의하면, “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구외 OOO이 65.11.12 쟁점토지를 취득한 후 94.7 위 지상에 건물 1,683.05㎡(이하 “쟁점외 건물”이라 한다)를 신축하여 그의 처 OOO, 그의 자 OOO, OOO의 공동명의로 소유권보존등기를 하였으며, 청구인들은 95.5.2 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하였으며, 쟁점토지 및 쟁점외 건물은 95.9.26 청구외 OOO에게 양도되었다. 그리고 청구인들은 쟁점토지의 양도에 대하여 95.11.30 실지거래가격(취득가액 240백만원, 양도가액 250백만원)에 의한 지산양도차익예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세신고서등에 의하여 확인되고 이러한 사실에는 다툼이 없다. 먼저 청구주장 쟁점토지의 취득경위를 보면, 쟁점토지가 경락위기에 처하게 되자 전소유자 OOO은 세입자들의 전세보증금을 보호하기 위하여 양도대금을 받지않고 OOO의 부도어음과 전세보증금을 청구인들이 인수하는 조건으로 하고 매매계약서도 없이 청구인들에게 소유권 이전등기를 경료하였으나, 그 후 전소유자 OOO의 부채가 예상보다 많고 불분명하므로 쟁점토지의 인수를 포기하였다고 주장하면서 전소유자 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 근저당된 부동산이 경락에 의하여 제3자에게 소유권이 이전된다 하여도 근저당권이 말소되는 것은 아니기 때문에 근저당권자가 재산권을 행사하는 데는 아무 지장이 없는 것으로 보이므로 세입자들의 전세보증금을 보호하기 위하여 청구인들 앞으로 소유권 이전등기를 하였다는 청구주장은 납득하기가 어렵고, 통상적인 부동산 거래에 있어서는 채권과 채무를 명확히 하기 위하여 계약서를 작성하는 것이 상례인데도 매매계약서는 부도어음을 확인한 후에 작성하려고 하였다는 청구주장은 부동산 거래 관행상 수긍하기 어려우며, 또한, 청구인들은 대가를 지급하지않고 쟁점토지를 취득하였다 하나 청구인들이 OOO의 부도어음과 전세보증금을 인수하는 조건으로 소유권이전등기를 하였다 하면 이는 유상취득한 것으로 보아야 할 것이다. 한편, 청구주장 양도경위를 보면, 쟁점토지 및 지상건물은 전소유자 OOO의 자 OOO과 매수자 OOO이 직접 매매계약서를 체결하였고 매매대금은 전소유자 OOO의 은행부채와 전세보증금에 충당하였지 청구인들이 지급받은 사실이 없으므로 청구인들이 쟁점토지를 양도한 것이 아니라고 주장하면서, 매수자 OOO의 확인서와 양도계약서 사본, 매수자 OOO의 부채상환 금융자료등을 제시하고 있으나, 청구인들은 95.11.30 자산양도차익예정신고시 거래상대방의 인감증명서까지 첨부하여 전소유자 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 OOO에게 양도한 것으로 신고한 연후에 지금에 와서 쟁점토지는 명의신탁된 재산이라고 주장하는데 대한 명확한 경위를 밝히지 못하고 있으며, 청구인들이 제시한 쟁점토지 및 쟁점외건물의 양도계약서는 사본으로서 원본을 제시하지 못하고 있으며, 또한 그 양도가액(850백만원)이 처분청 조사 양도가액(1,188백만원)과 상위하여 그 진위여부를 확인하기가 어려우므로 위 계약서상의 양도자가 청구외 OOO으로 되어 있다 하여 쟁점토지가 청구인들에게 명의신탁되었다는 사실을 인정하기는 어려우며, 매수자 OOO이 전소유자 OOO이 주주로 있는 (주)OO목재의 OO은행 채무를 상환하였다는 금융자료도 동 채무와 쟁점토지의 양도간의 관계가 명확히 밝혀지지 않는 이상 쟁점토지가 명의신탁재산이라는 사실을 입증하는 증빙으로 채택하기는 어려운 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【 별 지 】 청 구 인 명 세 성 명 주 소 OOO OOO OO광역시 남구 OO동 OOO OO광역시 수영구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOOOOO