토지거래 허가지역내 토지를 허가없이 매매하고 증여로 한 것은 실지거래가액적용하나 취득가액이 확인안되는 경우 환산방법에 의함(경정)

[주 문] 부산진세무서장이 96.8.16 청구인에게 한 93년 귀속 양도소득세 215,475,000원의 처분은 양도가액을 400,000,000원으로 하고 취득가액은 재조사하여 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 90.6.15 취득한 경상남도 밀양시 O동 O OOOOO 임야 12,000㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 93.11.23 청구외 OOO에게 증여를 원인으로 소유권이전 등기하였다. 처분청은 쟁점임야가 취득 및 양도 당시 토지거래 허가지역에 소재하였는데도 허가를 받지 아니하고 증여를 원인으로 하여 거래를 하는 등 관계법령을 위반하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다 하여 취득가액을 50,000,000원으로 하고 양도가액을 400,000,000원으로 하여 산출한 93년 귀속 양도소득세 215,475,000원을 96.8.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.1.23 심사청구를 거쳐 97.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점임야가 가압류 및 경매신청된 상태에서 청구인은 쟁점임야를 청구외 OOO에게 400,000,000원에 양도하였으며 이 때 청구외 OOO과 OOO에게 소개비조로 45,000,000원이라는 막대한 금액을 지급하였으며, 쟁점임야의 취득가액 228,600,000원이 확인되는데도 처분청이 자체 탈세정보자료에 대한 사실조사 없이 취득가액을 50,000,000원으로 하여 과세함은 부당하므로 위 228,600,000원을 인정하든지 이를 인정하지 아니한다면 양도가액 400,000,000원을 환산한 가액으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 쟁점임야를 취득 및 양도할 당시에 쟁점임야는 토지거래 허가지역에 소재하였으며 국토이용관리법에서 규정하는 일정규모(10,000㎡) 이상이므로 토지거래허가를 받아야 함에도 토지거래허가를 받지 아니하고 증여형식으로 소유권이전등기를 하는 등 부동산투기를 조장하고 국토이용관리법을 위반하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점임야의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 취득가액을 50,000,000원으로 하여야 하는지 이 가액이 신빙성이 없으므로 실지양도가액 400,000,000원을 환산한 가액으로 하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 쟁점임야의 양도차익을 결정할 당시(96.8.16) 시행된 소득세법 제96조 제1호 단서 및 동 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 의하면 양도자산의 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 당해 양도자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 양도 및 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제166조 제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하면서 그 제2호에서 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우를 들고 있다. 전시 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호에서의 국세청장이 정하는 기준에 대하여 국세청장은 국세청고시 제1996-16호(96.2.15)로 이를 정하면서 제1호 라목에서 도시계획구역 밖의 토지로서 5,000㎡이상인 경우를 정하고 있다. 한편 동 법 제100조 제1항 단서, 동 법 시행령 제166조 제1항 및 제2항 제2호 가목에 의하면 전시 같은 법 시행령 제166조 제4항 제2호에 의하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정하는 경우에 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 로 하도록 정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 청구인이 쟁점임야를 취득하거나 양도한 것은 매매거래에 따른 것이었음이 처분청의 조사에 의하여 인정된다. 그런데 건설O통부장관이 국토이용관리법에 의하여 쟁점임야가 소재한 지역을 토지거래허가지역으로 고시한 바 있으므로 청구인이 쟁점임야를 취득하거나 양도하기 위하여는 관할 지방자치단체장의 허가를 받았어야 할 터이다. 그러하지만 청구인은 관할 지방자치단체장의 허가를 받지 아니하고 거래원인을 증여로 하여 이전등기를 함으로써 전시 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호에 해당하므로 쟁점임야의 양도차익을 결정함에 있어서의 취득가액과 양도가액은 실지거래가액이 되어야 할 것이다.

(2) 처분청은 쟁점임야의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액을 400,000,000원으로 하였는데 이에 대한 증빙으로 매매계약서 및 양도대금수령 영수증을 징취하였으며 이러한 증빙에 의하여 쟁점임야의 실지양도가액이 400,000,000원임이 확인되며 이에 대하여는 청구인도 인정한다. 그러나 쟁점임야의 취득가액에 대하여 보면, 청구인이 이를 50,000,000원에 취득하였다고 조사되었을 뿐 이에 대한 아무런 거증이 없을 뿐만 아니라 처분청은 어떠한 이유에서 쟁점임야의 취득가액을 50,000,000원으로 하였는지에 대하여도 밝히지 못하고 있다. 그러하다면 쟁점임야의 취득가액은 국세기본법 제14조의 실질과세원칙 및 동 법 제16조가 정한 근거과세원칙에 위배된 위법한 처분이라 하겠으므로 처분청이 실지취득가액을 조사하여 이에 의하여 과세하든지 이러한 조사에 의하여도 실지취득가액이 확인되지 아니하면 실지 양도가액을 전시 소득세법 제100조 및 동 법 시행령 제166조 제2항 제2호 가목에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정하여야 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.