[요지] 청구인이 신고한 평당 가액은 800,000원에 불과하여 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 정당함.
[요지] 청구인이 신고한 평당 가액은 800,000원에 불과하여 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 정당함.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 부산광역시 남구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOO OO대지 O3.36mO건물 114.57mO(이하 “쟁점상가①”이라 한다) 및 지하상가 O호대지 19.18mO건물 131.96mO(이하 “쟁점상가②”라 한다)를 각각 88.10.O0 청구외 OOO외 4인으로부터 35,000,000원과 89.6.15 청구외 OOO으로부터 30,000,000원 합계 65,000,000원에 취득하여 93.10.O4 청구외 OOO에게 60,000,000를 94.7.5 양도하고 장기보유특별공제를 하여 94.8.31 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.4.10 청구인에게 양도소득세 33,146,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.19 심사청구를 거쳐 97.3.4 심판청구를 제기하였다. O. 청구인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 이 건 심사청구 과정에서 국세청장은 청구인이 쟁점상가① 및 ②를 각각 88.10.O0에 35,000,000원과 89.6.15에 30,000,000원 합계 65,000,000원에 취득하여 93.10.O4 60,000,000원에 양도하여 5,000,000원의 양도차손이 발생하였다는 청구인의 주장은 다음과 같은 이유에서 신빙성이 없다는 주장이다. 첫째, 청구인이 신고시 제시한 취득관련 매매계약서는 부동산 중개업자의 중개없이 작성되었고, 양도관련 매매계약서와 검인매매계약서에 기재된 거래금액과 거래일자 등이 서로 다르므로 신빙성이 없다. 둘째, 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 책정되는 것이 통상적인데도 청구인이 신고한 양도가액(60,000,000)은 기준시가(191,053,160원)이 31.4%에 불과하고 이와 같은 저렴한 가액으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 보여지지 않는다. 셋째, 쟁점상가의 보유기간동안 기준시가에 의한 상승률은 74.8%인데 신고가액에 의하면 7.7%의 양도차손이 발생한 것으로 되어있다. (O) 한편, 처분청이 인근 부동산 중개업소에 문의한 바에 의하면 쟁점지하상가① 및 ② 주위의 평당시세는 O,000,000원으로 조사되었으나 청구인이 신고한 평당가액은 800,000원에 불과하므로 이를 사실로 받아들이기 어렵다는 내용이다.
(3) 먼저 청구인이 제출한 매매계약서와 거래사실확인서를 살펴보면, 첫째, 매매계약서의 경우 부동산 중개인의 입회하에 작성되는 것이 통상적인 부동산 거래관행임에 비추어 취득관련 매매계약서는 부동산 중개인없이 당사자간에 작성되었으며, 양도관련 매매계약서에는 중개인이 OOO(OO동 OOOOOOO OO부동산)으로 되어있으나 여기서는 쟁점상가① 및 ②의 가액을 구분하지 않고 한꺼번에 매수인을 청구외 OOO으로 하여 양도가액 60,000,000원에 93.8.O4 계약금 6,000,000원, 93.9.O4 중도금 O4,000,000원 및 93.10.O4 잔금 30,000,000원을 지불하는 것으로 기재되어 있는 반면, 검인매매계약서는 매수인을 OOO으로 하여 쟁점상가①과 ②의 계약서를 따로 작성하였으며, 쟁점상가①의 계약서는 양도가액 30,000,000원에 93.11.1 계약금 3,000,000원 및 93.11.16 잔금 O7,000,000원을, 쟁점상가②의 계약서는 양도가액 OO,000,000원에 93.11.1 계약금 3,000,000원 및 93.11.16 잔금 19,000,000원을 지불하는 것으로 기재되어 있는 것으로 보아 일반매매계약서와 검인매매계약서의 거래내용이 상이하여 신고가액을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다는 국세청장의 주장은 이유있다 할 것이다. 둘째, 청구인은 취득시 매도인 OOO과 양도시 매수인 OOO 및 중개인 OOO의 거래사실확인서를 제출하였는데, 일반적으로 거래사실확인서는 이로 인하여 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 작성자가 인지상정으로 별 부담없이 거래상대방이 요구하는 대로 작성해 주는 경우가 있을 수도 있는 것으로 인식될 수 있으므로 이것만으로는 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없을 것이며, 대금지급관련 금융자료 등 객관적이고도 명백한 증빙에 의하여 거래가액이 확인되지 않는 한 동 거래사실확인서에 기재된 거래내용을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다.
(4) 한편 건설교통부에서는 96.4/4분기에 발표한 연도별 지가동향에 나타난 부산광역시 남구의 지가상승율에 의하면 쟁점상가①의 취득 및 양도가 이루어진 88.10월～93.10월 기간동안 43.6% 상승하였고, 쟁점상가②의 취득 및 양도가 이루어진 89.6월～93.10월 기간동안은 O1.9% 상승한 점을 감안할 때 쟁점상가① 및 ②의 양도결과 7.7%의 양도차손이 발생한 것으로 신고한 실지거래가액을 신빙성이 있는 것으로 받아들일 수 없다는 국세청장의 주장은 이유있다 할 것이다.
(5) 위의 사실 및 정황을 종합해 볼 때, 청구인은 처분청 등의 주장에 대하여 이를 반증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 쟁점상가① 및 ②의 취득 및 양도당시의 부동산시세 등에 비추어 볼 때 청구인의 신고가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.