부동산이 그 용도가 근린생활시설이나 주택으로 사용된 것이 확인되는지 여부(경정)

[주 문] 영도세무서장이 96.6.19 청구인에게 부과한 94년도분 양도소득세 29,941,470원은 양도자산인 대지와 건물 중 국민주택규모의 주택면적을 11.983㎡로 하고, 그 부수 토지면적을 13.181㎡로 하여 산정된 양도차익에 대하여는 100분의 30의 세율을 적용하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 부산광역시 중구 OO동 OO OOOO 대지 118.8㎡, 근린생활시설 77.09㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 77.2.22 취득하였다가 94.8.25 양도한 후 쟁점부동산을 주택으로 보아 국민주택규모 이하에 적용되는 세율(100분의 30)을 적용하여 95.5월 과세표준확정신고를 하고 94년도분 양도소득세 41,341,470원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에 다른 주택을 소유하고 있으므로 양도소득세 비과세요건인 1세대1주택의 양도에 해당하지 아니한다고 보아 쟁점부동산중 건물 전체의 용도를 근린생활시설로 인정하여 96.6.19 청구인에게 94년도분 양도소득세 29,941,470원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.14 이의신청 및 96.11.8 심사청구를 거쳐 97.2.18 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 일본식 가옥으로 세입자가 주택의 일부를 개조하여 식당으로 사용하였으나, 쟁점부동산에는 세입자들의 가족 4～5인이 거주한 사실이 있고 양수자도 당시 용도를 주택으로 확인하고 있는 바, 사실상 점포로 사용한 면적보다 주택으로 사용한 면적이 더 크므로 건물전체를 주택으로 보아 국민주택규모 이하에 적용되는 세율(100분의 30)을 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 81.5.9 그 용도가 『주택』에서 『근린생활시설』로 변경되어 임대하던 건물로서 90.2.19～92.1.23 기간중 세입자인 청구외 OOO이, 92.1.24～93.6.11 기간중 세입자 OOO이 식당업을 하였으며, 93.7.16～양도일까지 기간중 세입자인 청구외 OOO가 “OOO”이란 상호의 음식점으로 사용하던 건물임이 영업허가대장에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 별도의 거주하는 주택을 소유하고 있는 사실이 전산자료상 확인되고 있는 것으로 보아 쟁점주택은 임대목적의 영업용 건물로 보아야 할 것이고, 실제로 주거용으로 사용한 면적을 확인할 수 없는 바, 비록 임차인이 쟁점부동산의 일부를 주거용으로 사용하였다고 하더라도 영업용 건물내 임차인의 주거용 부분은 주택으로 보지 아니하고 영업용 건물에 부수되는 것으로 보아야 한다.(국세청 재산 01254-2809, 98.10.27 국심 90중 16, 90.3.12 같은 뜻임) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 “누진세율의 적용대상 자산”의 세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산이 그 용도가 근린생활시설이나 주택으로 사용된 것이 확인되는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제70조 제3항 제2호에서 『거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

2. 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지 양도소득과세표준의 100분의 30』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에는 대지 면적이 118.8㎡이고, 건물 면적은 77.09㎡로서 94.8.25 당초 『주택』에서 『근린생활시설』로 용도가 변경되었음이 확인되고 있으며, 부산광역시 중구청 위생과에서 작성한 영업허가대장에는 쟁점부동산 중 건물은 전체 면적이 108㎡로서 작업장 63.27㎡, 조리장 18.63㎡, 통로 14.49㎡, 화장실 11.61.㎡로 구성되어 있으며, 쟁점부동산의 영업허가대장상 면적(108㎡)은 건축물관리대장상의 면적(77.09㎡)보다 30.91㎡가 큰 것으로 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 아래와 같이 임대하였고 임차인은 일반음식점 및 주택으로 겸용한 사실이 영업허가대장 및 임차인의 주민등록등본에 의하여 확인되고 있다. 영업허가 기간 영업자 상 호 비 고 87.2.10～88.7.14 OOO OO식당 88.7.14～90.2.18 OOO OO식당 90.2.19～92.1.23 OOO OO식당

• 주민등록이전 (90.2.28～92.1.19)

• 가족: OOO (남편), 본인, OOO(자), OOO(자) 92.1.24～93.6.11 OOO OOO

• 주민등록이전 (92.8.7～93.2.17)

• 가족: OOO (남편), 본인, OOO(자), OOO(자), OOO(자) 93.7.16～95.11.21 OOO OO집

(3) 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOOOOO금고는 쟁점부동산을 매수하기 이전인 94.7.4에 자체감정을 하였는 바, 동 감정평가서에 의하면 취득시 용도를 “점포주택”으로 기재한 사실이 확인되고 있다.

(4) OO부동산(전화 OOOOOOOO)을 운영하는 청구외 OOO는 『임차인인 청구외 OOO는 건물을 임차한 후 남편 및 자녀 2명 등 4명의 가족과 살림을 하면서 “OO집”이란 상호로 설렁탕집을 개업하였으나 영업이 잘되지 아니하여 양도하기 4～5개월 전부터 영업을 하지 아니하고 살림집으로만 사용하였다』고 진술한 사실이 확인되고 있고, 임차인인 청구외 OOO 및 OOOOOO금고 이사장인 OOO, 쟁점부동산 소재 통장인 청구외 OOO, 반장인 청구외 OOO 등은 『쟁점건물은 일본식 와가주택으로 임차인인 OOO가 방3칸 중 2칸(다락방 1칸)에서 살림을 하였고 한 칸(약 8평)은 헐어서 식당(OO국밥집)을 하였으며, 양도 당시에는 문을 닫은 상태에서 살림집으로만 사용하였다』고 진술한 사실이 확인되고 있다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산을 임차한 청구외 OOO(90.2.28～92.1.19) 및 청구외 OOO(92.8.7～93.2.17)은 그 가족과 함께 거주하면서 식당업을 영위한 사실이 확인되고 있고, 매수자인 청구외 OOOOOO금고는 쟁점부동산의 용도를 “점포주택”으로 인정한 바 있으며, 청구외 OOO 및 통장, 반장 등은 임차인인 청구외 OOO와 그 가족이 방1칸에서 사실상 주거를 하면서 식당업을 영위하였다고 진술하고 있는 점등을 모아 볼 때 쟁점부동산은 점포 및 주택인 겸용 건물로 사용된 사실이 인정된다.

• 라. 결론 그렇다면, 쟁점부동산중 주택부분이 있고 당해 주택부분이 국민주택규모이하의 주택에 해당한다면 그 양도차익에 대하여는 100분의 30인 세율을 적용하여야 하는 바, 부산광역시 중구청에서 작성한 영업허가대장상 첨부된 쟁점부동산의 평면도상 면적에 의하여 주택부분을 계산하면, 건물면적을 공부상 면적인 77.09㎡이 아닌 실제면적 108㎡로 보아야 하며, 주거전용인 작은방 7.02㎡과 영업장 면적 56.25㎡공용면적인 화장실 11.61㎡, 조리장 18.63㎡, 통로 14.49㎡이 산정되어 국민주택규모 이하인 주택면적 11.983㎡【주거전용 7.02㎡ + 공용주거 4.963㎡{공용 44.73㎡ × 주거전용 7.02㎡/(주거전용 7.02㎡ + 영업장 전용 56.25㎡)}】및 그 부수 토지 13.181㎡【대지 118.8㎡×(주거면적 11.983㎡/ 건물전체면적 108㎡)】가 산정된다. 따라서, 양도자산인 대지와 건물 중 국민주택규모이하인 주택면적 11.983㎡ 및 그 부수 토지면적 13.181㎡로 산정된 양도차익에 대하여는 100분의 30의 세율을 적용하여 이를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.