청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1991광1198

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분내용 청구인은 부산광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 188.5㎡를 89.9.20 취득하고 그 지상에 근린생활시설겸 다세대주택 197.68㎡(위 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 89.12.11 신축하여 청구인 명의로 소유권보존등기한후 90.4.2 이를 청구외 OOO에게 양도하였으며, 90.4.30 실지거래가액(취득가액은 98,000,000원, 양도가액은 104,100,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 공정과세심의회를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.1.5 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 4,405,140원 및 동 방위세 1,394,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.8 이의신청 및 96.8.28 심사청구를 거쳐 96.12.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 부수토지를 45,200,000원에 취득한 후 그 지상에 청구인이 직접 자재를 구입하여 건물을 52,800,000원에 신축하였으나 인건비 등을 지급하지 못하여 부득이 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 104,100,000원에 양도한 사실이 확인되고 있으며, 실지거래가액(취득가액은 98,000,000원, 양도가액은 104,100,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음에도 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 먼저, 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 부수토지를 45,200,000원에 취득하였다고 하면서 검인계약서를 제시하나, 동 계약서는 소개인의 표시도 없고, 매매대금에 대한 금융자료 및 거래상대방의 거래사실확인서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 실지계약서로 보기는 어려우며, 청구인이 쟁점부동산의 건물을 직접 신축하였다고 주장한데 대하여도 신축사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장 취득가액을 인정할 수는 없다. 한편, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 보면, 이 또한 검인계약서만을 제시할 뿐, 이를 뒷받침할만한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장을 신빙성이 있다고 보기는 어려운 바, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호에서는 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가로 하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항에 의하면, 법 제23조 제4항 제1호 단서에서 실지거래가액에 의하도록 하는 경우로서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우를 규정하고 있으며, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 필요한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하고 있다.

(2) 한편, 동법시행령 제170조 제1항에서는 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(각호 생략)』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청은 청구주장 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 이를 인정하지 아니하고 공정과세심의회를 거쳐 기준시가로 과세하였음이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 부수토지를 45,200,000원에 취득하여 그 지상에 52,800,000원을 들여 청구인이 직접 건물을 신축한 후 쟁점부동산을 104,100,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 청구주장 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 쟁점부동산의 부수토지를 45,200,000원에 취득하였다고 하면서 그 증빙으로 검인계약서를 제시하고 있으나, 부동산매매는 중개인의 중개에 의하여 이루어지는 것이 일반적인 관행임에도 동 계약서에는 중개인이 없을 뿐만 아니라, 매매사실을 객관적으로 입증할 수 있는 매매대금 관련 금융자료나 거래당사자의 거래사실확인서등도 제시하지 못하고 있어 청구주장을 인정하기는 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점부동산의 건물을 청구인이 직접 52,800,000원을 들여 신축하였다고 주장하나, 신축공사와 관련한 제반비용을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 이에 대한 청구주장 또한 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 어려우므로 쟁점부동산의 취득가액이 확인된다고 인정할 수는 없다 할 것이다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 104,100,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 이를 살펴보면, 이것 또한 위 취득당시와 마찬가지로 중개인이 없는 검인계약서만을 그 증빙으로 제시할 뿐, 이를 뒷받침할만한 금융자료나 거래사실확인서등 객관적인 소명자료를 제시하지 못하고 있으므로 특단의 사정이 없는 한 청구인이 제시한 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. (국심 91광1198, 91.8.20외 다수 같은 뜻임)

(3) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점부동산을 98,000,000원에 취득하여 104,100,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세심의회를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.