쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 경상남도 창원시 OOO동 OOO 답 902㎡ 및 같은동 OOO 답 631㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.6.7 취득하여 1991.12.30 양도한 후 1992년 3월 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득이 없는 것으로 신고한데 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1996.6.16 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 31,629,690원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.7.16 이의신청 및 1996.9.6 심사청구를 거쳐 1996.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 등기부상 소유자인 청구외 OOO의 대리인이라는 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 104,000,000원에 매수하여 1991.12.11 청구외 OOO 및 OOO에게 109,350,000원에 양도한 후 1992년 3월 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는 바, 위 OOO은 미등기전매인으로 양도차익 미발생 부분에 대하여는 청구인이 속아서 지나치게 높은 가격으로 매수한데 기인하여, 그 당시 시대적 분위기가 땅만 사면 오를 것이라는 기대심리 때문에 매수하였으나 얼마 못 가 부동산경기의 하락과 침체가 이어졌고 청구인이 아파트를 분양받아 분양대금을 납입하기 위하여 긴급매물로 시세차익도 남기지 못하고 매각하게 되었다. 취득시 매매계약서와 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 매각하였다는 내용의 OOO의 통화를 녹음한 테이프 등에 의하여 취득가액이 확인되고, 양도시 매매계약서 및 매수자의 인감증명을 첨부한 거래확인서에 의하여 양도가액이 확인되며, 위와 같은 사실은 부동산중개업자가 입회하여 작성한 계약서 및 거래확인서 등에 의하여도 확인되므로 이 건 과세처분은 청구인의 신고내용으로 경정함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 관하여 살펴보자. 첫째, 취득계약서를 보면 쟁점토지의 등기부상 소유자 청구외 OOO을 대리하여 청구외 OOO이 계약하였으며, 이에 대하여 청구인은 OOO이 OOO에게 미등기로 쟁점토지를 취득하여 청구인에게 양도한 관계로 OOO이 대리계약하였다고 주장하고 있으나, OOO이 양도소득세를 과세받지 않아 사실인지 확인이 불가하다. 둘째, 신고시 제출한 양도계약서는 검인계약서로서 기준시가로 산정한 양도가액은 109,345,626원이나 검인계약서상 양도가액은 109,350,000원으로 기준시가와 거의 일치하고, 부동산중개인란에는 부동산을 중개할 수 없는 법무사의 날인이 되어 있는 점을 볼 때 양도당시의 실지계약서라고 믿기는 어렵다. 셋째, 실지거래가액으로 신고한 취득가액 104,000,000원은 기준시가로 계산한 취득가액 42,555,097원의 244%이다. 넷째, 쟁점토지의 취득시기와 양도시기 사이에는 일반적으로 지가상승율이 높은 시기이고 쟁점토지의 기준시가 상승률도 256.9%인데도 청구인이 쟁점토지를 104,000,000원에 취득하여 109,350,000원에 양도하였다고 하는 바, 특단의 사정이 없는 한 이러한 청구주장을 믿기는 어렵다. 이러한 점으로 미루어 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 과세표준확정신고기한내에 양도소득세를 신고하였으나 제출된 매매계약서로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 보여지므로 관련법령의 규정에 의거 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1982.12.21 개정) 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 양도자가 양도차익 예정신고 또는 과세표준 및 세액의 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1987.8.23 매매를 원인으로 1989.6.7 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득하여 1991.11.11 매매를 원인으로 1991.12.30 청구외 OOO 및 OOO에게 각각 양도한 사실이 확인된다.

(2) 이 건 과세자료에 의하면 청구인은 1992년 3월 실지거래가액으로 이 건 신고하면서 양도가액을 109,350,000원으로 하고 취득가액을 104,000,000원으로 하였고, 처분청은 이를 부인하고 기준시가로 이 건 과세하였는 바, 청구인은 위 청구인의 신고내용이 사실임을 주장하면서 취득 및 양도시의 매매계약서 및 매수자등의 확인서를 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인의 매수시 매매계약서에 의하면 취득가액은 104,000,000원으로 되어 있고, 매도인은 등기부상 소유자인 OOO을 대리한 OOO으로 되어 있고 부동산중개업자인 청구외 OOO이 중개인으로 되어 있으며, 양도시 매매계약서에 의하면 매매대금은 109,350,000원으로 되어있고 매수자는 청구외 OOO 및 OOO으로 되어 있으며, 청구외 OOO 및 매수시 중개인 OOO의 거래사실확인서에 의하면 쟁점토지는 매수인을 청구인으로 매도인을 청구외 OOO으로 하여 거래된 사실을 확인하고 있고, 매수자 OOO 및 OOO의 확인서에 의하면 매수자는 청구인으로부터 매매대금 109,350,000원에 쟁점토지를 매수하였음을 확인하고 있다. 또한 청구인이 제시한 청구인과 청구외 OOO의 전화통화를 녹취한 테이프에 의하면 청구외 OOO은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하였음을 확인하고 있다.

(3) 위의 청구인제시 증빙에 의하면 쟁점토지는 등기부상 소유자인 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 양도하였고 청구인은 청구외 OOO으로부터 매수하여 청구외 OOO 및 OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 거래사실이 이와 같다면 청구외 OOO의 쟁점토지의 거래에 대한 양도소득세 신고납부 등 OOO의 거래를 입증할 객관적인 증빙이 있어야 함에도 위 청구인제시 증빙외 다른 증빙의 제시가 없으며, 또한 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 2.4배이나 양도가액은 기준시가와 거의 유사한 바 청구인의 취득 및 양도당시의 기준시가 상승율은 256.9%임에도 청구인의 양도가액은 취득가액의 105.1%에 불과하고 달리 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실임을 입증할 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 이러한 사실관계를 모두어 보건데 청구인이 신고한 실지거래가액은 인정하기 어렵다 할 것으로 기준시가에 의한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.